Vorgabe der WEG bei Reparatur von Teilen der Heizung im Sondereigentum

Auch wenn die Leitungen und die Heizkörper der Zentralheizung bis zum Anschluss an die gemeinsamen Leitungen im Sondereigentum stehen (BGH, GE 2011, 1165) und die Wohnungseigentümer über deren Reparatur nicht durch Mehrheitsbeschluss entscheiden dürfen, können sie durch Pflichten zu Anzeigen und Genehmigungen sicherstellen, dass die gemeinsame Heizungsanlage vor, während und nach der individuellen Reparatur funktionsfähig bleibt.

Die Kl. und die Bekl. bilden die Wohnungseigentumsgemeinschaft X in Berlin-Spandau, die von dem beigeladenen Haus- und Grundstücksverwalter verwaltet wird. Die Anlage besteht aus insgesamt 60 Wohnungen und verfügt über eine zentrale Heizungsanlage. Nach § 3 der Teilungserklärung gehören zum Sondereigentum „die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an". In der Vergangenheit kam es wiederholt zu Heizungsausfällen und -störungen, die die Verwaltung auf Arbeiten einzelner Wohnungseigentümer an den Heizkörpern im Sondereigentumsbereich zurückführte.

Die Eigentümerversammlung vom 13.7.2010 fasste zu TOP 13 folgenden Mehrheitsbeschluss [...]: „Jeder Eigentümer ist verpflichtet, rechtzeitig vor Erneuerung eines Heizkörpers in seiner Wohnung die Hausverwaltung schriftlich über das Vorhaben zum Zwecke der Genehmigung zu informieren. Heizkörper sowie sonstige Arbeiten an der Heizung dürfen nur noch unter Mitwirkung der Heizungswartungsfirma K., Nachfolger ... zu Lasten des umbauenden Eigentümers gewechselt und/oder bearbeitet werden."

Dieser Beschluss wurde auf Antrag der Kl. in dem Verfahren des Amtsgerichts Spandau zum Aktenzeichen 70 C 87/10.WEG rechtskräftig für ungültig erklärt.

Daraufhin fassten die Eigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 17.8.2011 folgenden Beschluss:

„Jeder Eigentümer ist verpflichtet, rechtzeitig vor Erneuerung eines Heizkörpers in seiner Wohnung die Hausverwaltung schriftlich über das Vorhaben zum Zwecke der schriftlichen Genehmigung zu informieren. Heizkörper sowie sonstige Arbeiten an der Heizung dürfen nur noch unter Mitwirkung der Heizungswartungsfirma K. zu Lasten des umbauenden Eigentümers gewechselt und/oder bearbeitet werden. Unter Mitwirkung im vorbezeichneten Sinne ist dabei Folgendes zu verstehen:

1. Die Hausverwaltung wird die Anzeige mit den beabsichtigten Maßnahmen grundsätzlich an die vorbezeichnete Heizungswartungsfirma weiterleiten, die (im Regelfall kostenfrei) prüft und mitteilt, welche Auflagen gegebenenfalls dem umbauwilligen Eigentümer zu erteilen sind, um die Funktionsfähigkeit der Gesamtanlage nicht zu gefährden, soweit die übrige Gesamtanlage überhaupt betroffen ist.

2. Jegliche Arbeiten und Einstellungen an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilen der Heizungsanlage werden im Regelfall nur (durch) die vorbezeichnete Heizungswartungsfirma durchgeführt. Die diesbezüglichen Kosten sind dann von dem umbauwilligen Eigentümer zu tragen. Die Kosten, welche die Heizungswartungsfirma berechnen darf, ergeben sich aus dem mit dieser geschlossenen Heizungswartungsvertrag, der zur Einsichtnahme vorlag. Die Heizungswartungsfirma wird außerdem durch die Verwaltung gegebenenfalls angehalten, dem umbauwilligen Eigentümer einen Kostenvoranschlag für ihre etwa erforderliche Tätigkeit zu übermitteln.

3. Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen der Heizungsanlage sollen, wenn diese ausnahmsweise entsprechend der Genehmigung der Hausverwaltung nicht von der vorbezeichneten Heizungswartungsfirma durchgeführt werden dürfen, jedenfalls von einem Fachbetrieb vorgenommen werden; dies gilt insbesondere für die Außerbetriebsetzung der Anlage und das Wiederanfahren der Anlage. Die einzelnen Tätigkeiten sind in diesem Falle detailliert zu dokumentieren. Soweit hierzu Arbeiten in anderen Wohnungen als der Wohnung des umbauwilligen Eigentümers erforderlich sind, können die Eigentümer dieser anderen Wohnungen bestimmen, dass nur die oben bezeichnete Heizungswartungsfirma die Arbeiten in der Wohnung des jeweiligen anderen Eigentümers durchführen darf. Es ist daher, sofern die Durchführung dieser Arbeiten durch eine andere als die obige Heizungswartungsfirma geplant ist, das Einverständnis der weiteren betroffenen Eigentümer vorab durch den umbauwilligen Eigentümer einzuholen.

4. Nach Abschluss jeglicher Arbeiten an Teilen der Heizungsanlage ist durch denjenigen Eigentümer, der Arbeiten an der Heizungsanlage durchgeführt (lassen) hat, sicherzustellen, dass die Anlage wieder ordnungsgemäß funktioniert. Es ist auch zu prüfen, dass die Heizanlage vollständig mit Heizwasser befüllt ist, wenn zu besorgen ist, dass Heizwasser aus der Anlage im Rahmen der Arbeiten abhanden gekommen sein könnte. Es ist außerdem sicherzustellen, dass alle Heizkörper, in denen sich aufgrund der Arbeiten an der Heizungsanlage Luft angesammelt haben könnte, ordnungsgemäß entlüftet werden. Die Regelungen zu 2. und 3. gelten hier ebenfalls."

Diesen Beschluss haben die Kl. mit ihrer am 8.9.2011 bei Gericht eingegangenen Klage angefochten, sie halten auch diesen Beschluss für inhaltlich fehlerhaft. Es sei der Gemeinschaft verwehrt, über Instandhaltungsmaßnahmen im Bereich des Sondereigentums zu beschließen, da der Gemeinschaft nur die Beschlussfassungskompetenz hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums zustehe. Ferner werde damit ein Kontrahierungszwang mit der Heizungswartungsfirma begründet, was nicht zulässig sei. Im Übrigen erübrige sich bei der Beauftragung einer Sanitärfachfirma auch eine weitere Einschaltung der Heizungswartungsfirma.

Die Kl. beantragen, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.8.2011 zu TOP 3 für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen. Ihrer Ansicht nach ist die Beschlussfassung in der vorliegenden Form nicht zu beanstanden. Hintergrund der Beschlussfassung seien die Probleme in der Vergangenheit gewesen. Mutmaßlich hätten Arbeiten einzelner Eigentümer in ihren Wohnungen dazu geführt, dass an etlichen Tagen die Anlage nicht funktionierte. Teilweise sei die gesamte Anlage durch das Ablassen des Wassers außer Betrieb genommen worden. Die getroffenen Regelungen hätten als Hausordnungsbeschluss im Sinne des § 21 Nr. 1 WEG wirksam durch Mehrheitsbeschluss erfolgen können. Die Regelung sei auch notwendig, um Nachteile für die übrigen Eigentümer abzuwenden, die durch mögliche Probleme der Heizungsanlage entstehen können, wenn einzelne Eigentümer Veränderungen vornehmen. Die vorliegende Formulierung berücksichtige die vom erkennenden Gericht gemachten Vorgaben aus dem Vorprozess. Auf eine schriftliche Genehmigung könne aus Gründen der Rechtssicherheit nicht verzichtet werden. [...]

I. Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Antrag ist nach § 43 Nr. 4 WEG vor dem Amtsgericht Spandau als zuständigem Gericht für Wohnungseigentumssachen zulässig. Er ist insbesondere auch innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gestellt worden. Zur Fristwahrung reichte bereits die rechtzeitige Stellung des Antrags auf Ungültigerklärung aus, da die Zustellung der Klage am 7.10.2011 noch „demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgte.

Der Anfechtungsantrag hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, da der angefochtene Beschluss nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Nach § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen. Bei der Heizungsanlage handelt es sich jedoch nach herrschender Auffassung nicht insgesamt zwingend um Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung sieht vorliegend vor, dass die Zu- und Ableitungen von der Hauptleitung an im Sondereigentum stehen, wie auch die in den Wohnungen befindlichen Heizkörper. Dies wird vom Bundesgerichtshof (siehe Urteil vom 8.7.2011 in NZM 2011, 750-752) für zulässig gehalten. Zwingend Gemeinschaftseigentum sind hingegen die zentrale Heizungsanlage und die Verbrauchserfassungsgeräte, da diese dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann der Sondereigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen grundsätzlich nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Eine Grenze setzt insoweit § 14 Nr. 1 WEG, denn durch den Gebrauch darf keinem der anderen Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachsen. Schließlich können die Wohnungseigentümer auch nach § 15 Abs. 2 WEG einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen, sofern nicht eine Vereinbarung im Sinne des Abs. 1 entgegensteht. Insbesondere können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss den bestimmungsgemäßen Gebrauch auch des Sondereigentums regeln, wenn dies zum ordnungsgemäßen Umgang mit gemeinschaftlichem Eigentum erforderlich ist. So können Regelungen hinsichtlich der im Sondereigentum stehenden Heizkörper getroffen werden, soweit diese Regelung die Funktion der Heizkörper für die gemeinschaftliche Heizungsanlage oder das gemeinschaftliche Verbrauchserfassungssystem sicherstellen soll (Jennißen-Weise, WEG, 2. Aufl., § 15 Rdz. 16; vgl. auch OLG Schleswig NJW-RR 1993, 24).

Dies ist vorliegend der Fall, denn Sinn der Beschlussfassung ist es, die Funktion der gesamten Heizungsanlage sicherzustellen und die ordnungsgemäße Abrechnung zu überwachen. Dabei regelt der Beschluss zunächst, dass die geplanten Arbeiten im Sondereigentum anzuzeigen sind und die Verwaltung sodann nach Kontaktierung der Heizungswartungsfirma eine schriftliche Genehmigung erteilt, die entweder mit oder ohne Auflagen verbunden ist. Die Anzeige dient zunächst der Überprüfung der Frage, ob und inwieweit die beabsichtigte Maßnahme im Sondereigentum Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum in Form der Gesamtheizungsanlage hat. Die Anzeige ist schließlich lediglich eine bloße Mitteilung und stellt nur einen geringen Eingriff zu Lasten des Sondereigentümers dar, so dass der Eingriff auch verhältnismäßig sein dürfte. Es dient dem ordnungsmäßigen Gebrauch, wenn der Verwaltung klar ist, ob und welche Heizkörper ausgetauscht werden sollen. Nicht zuletzt ist dies nötig, um den Verbrauch erfassen zu können. So sind womöglich Ablesungen der Verbrauchserfassungsgeräte nötig, und sind diese nach Durchführung der Arbeiten wieder ordnungsgemäß anzubringen. Dies kann nur erfolgen, wenn Kenntnis von derartigen Maßnahmen besteht.

Die Einschaltung der Heizungswartungsfirma begegnet in dieser Form ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken. Zwar ist den Kl. zuzugeben, dass auch ein Fachbetrieb in der Lage sein dürfte, zu beurteilen, ob Auswirkungen auf die Gesamtanlage zu befürchten sind. Es ist insofern jedoch zu berücksichtigen, dass der Zugang zur Heizanlage, um dies zu überprüfen, einem außenstehenden Betrieb womöglich vor Angebotserstellung überhaupt nicht möglich ist und auf der anderen Seite der Gemeinschaft der Verlust der Gewährleistungsrechte aus dem Wartungsvertrag droht, wenn Arbeiten zu Problemen führen. Es ist daher angemessen, derartige Maßnahmen grundsätzlich der Wartungsfirma anzuzeigen. Es ergibt sich insoweit auch kein Kontrahierungszwang mit der Heizungswartungsfirma. Die Überprüfung einer Anzeige erfolgt grundsätzlich ohne weitere Kosten für den umbauwilligen Eigentümer, sofern die Gesamtanlage nicht betroffen ist. Er ist daher nicht verpflichtet, diese Firma in seine Arbeiten einzuschalten, sofern Auswirkungen auf die Gesamtanlage nicht zu befürchten sind. Ergeben sich jedoch Auswirkungen, so ist die (zwangsweise) Einschaltung der Heizungswartungsfirma gerechtfertigt. Da die Gesamtanlage im Gemeinschaftseigentum steht, kann die Gemeinschaft auch bestimmen, wer dort Arbeiten zur Instandhaltung vornimmt. Dies stellt damit keinen Eingriff in die Rechte des einzelnen Sondereigentümers dar. Dass die Gemeinschaft wegen des bestehenden Wartungsvertrages grundsätzlich Arbeiten durch die damit beauftragte Firma durchführen lassen möchte, widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung auch bei Berücksichtigung der Interessen des umbauwilligen Sondereigentümers. Es ist auch nicht fehlerhaft, den Sondereigentümer, der Extraarbeiten der Heizungswartungsfirma veranlasst, die nicht bereits Gegenstand des Wartungsvertrages sind, mit den dadurch anfallenden Kosten zu belasten. Die entsprechende Befugnis ergibt sich aus § 16 Abs. 3 WEG.

Schließlich hält das Gericht auch nicht an seiner im Vorprozess geäußerten Meinung fest, dass das Erfordernis einer Genehmigung unwirksam ist. Die Anzeige, die auch die Kl. nicht für falsch halten, muss schließlich in irgendeiner Weise beschieden werden. Darauf hat auch der anzeigende Eigentümer einen Anspruch, den er gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen kann. Dies dient der Rechtsklarheit. Sowohl die Verwaltung als auch der umbauwillige Sondereigentümer können auf diesem Wege Klarheit darüber schaffen, welche Arbeiten durchgeführt werden und ob dies aus Sicht der Verwaltung mit oder ohne Auflagen erfolgen kann.

Die weiteren Beschlussbestandteile werden von der Kl. nicht explizit angegriffen. Sie begegnen auch keinen durchgreifenden Bedenken. Dass ein Sondereigentümer nach Eingriffen in die gemeinsame Heizanlage diese wieder in einen funktionstüchtigen Zustand versetzen muss, versteht sich von selbst. Die Regelung hat daher einen rein deklaratorischen Charakter. Hinsichtlich der Inanspruchnahme von Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer liegt streng genommen keine Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung der Wohnungseigentümer vor. Dass hierfür die Zustimmung des anderen Eigentümers erforderlich sein soll, ergibt sich bereits aus dem Gesetz. Auch diese Festlegungen erfolgen daher rein deklaratorisch.

Auch wenn die Leitungen und die Heizkörper der Zentralheizung bis an die gemeinschaftliche Steigleitung Sondereigentum sind, können die Wohnungseigentümer den Sondereigentümern Vorgaben für die Reparaturarbeiten machen, um die Funktionsfähigkeit der gesamten Heizungsanlage sicherzustellen.

Die Anlage besteht aus 60 Wohnungen und verfügt über eine zentrale Heizungsanlage. Nach § 3 der Teilungserklärung gehören zum Sondereigentum die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an. In der Vergangenheit kam es wiederholt zu Heizungsausfällen und -störungen, die auf Arbeiten einzelner Wohnungseigentümer an den Heizkörpern zurückgingen. Am 13. Juli 2010 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass Heizkörper sowie sonstige Arbeiten an der Heizung nur unter Mitwirkung der für das gesamte Haus zuständigen Heizungswartungsfirma gewechselt oder bearbeitet werden dürfen.

Dieser Beschluss wurde rechtskräftig für ungültig erklärt. Daraufhin fassten die Eigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 17. August 2011 sinngemäß folgenden Beschluss: Jeder Eigentümer ist verpflichtet, rechtzeitig vor Erneuerung eines Heizkörpers in seiner Wohnung die Hausverwaltung schriftlich über das Vorhaben zum Zwecke der schriftlichen Genehmigung zu informieren. Heizkörper sowie sonstige Arbeiten an der Heizung dürfen nur noch unter Mitwirkung der Heizungswartungsfirma zu Lasten des umbauenden Eigentümers gewechselt oder bearbeitet werden. Die Heizungswartungsfirma prüft, welche Auflagen dem umbauwilligen Eigentümer zu erteilen sind. Arbeiten an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilen der Heizungsanlage dürfen regelmäßig nur durch die Heizungswartungsfirma durchgeführt werden. Der Sondereigentümer muss jedenfalls Fachbetriebe beauftragen, was insbesondere für die Außerbetriebsetzung der Anlage und das Wiederanfahren der Anlage gilt. Nach Abschluss jeglicher Arbeiten muss sichergestellt sein, dass die Gesamtanlage wieder ordnungsgemäß funktioniert. Diesen Beschluss haben die Kläger angefochten.

Die Anfechtungsklage ist unbegründet. Nach § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen. Nach § 14 Nr. 1 WEG darf den anderen Wohnungseigentümern durch den Gebrauch kein Nachteil entstehen. Nach § 15 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen. Dies gilt insbesondere, soweit diese Regelung die Funktion der Heizkörper für die gemeinschaftliche Heizungsanlage und das gemeinschaftliche Verbrauchserfassungssystem sicherstellen soll. Für die übrigen Wohnungseigentümer muss sichergestellt sein, dass bei den von den Sondereigentümern durchgeführten Arbeiten die Funktionsfähigkeit der Gesamtanlage nicht beeinträchtigt wird.

Der BGH hat am 8. Juli 2011 (V ZR 176/10, GE 2011, 1134, 1165) eine Regelung in der Teilungserklärung gebilligt, wonach die Zu- und Ableitungen von der Hauptleitung an im Sondereigentum stehen wie auch die in den Wohnungen befindlichen Heizkörper. Damit können die Wohnungseigentümer nicht mehr durch Mehrheitsbeschluss über die Sanierung der gesamten Heizungsanlage einschließlich der in den Sondereigentumsräumen befindlichen Teile beschließen. Davon unberührt bleibt aber eine Regelung, die sicherstellen soll, dass die anderen Wohnungseigentümer durch individuelle Arbeiten an der Heizungsanlage in den einzelnen Wohnungen nicht beeinträchtigt werden. Die Verwaltung muss von den Arbeiten in Kenntnis gesetzt werden. Soweit die Gesamtanlage betroffen ist, muss die von der Gemeinschaft beauftragte Wartungsfirma überwachend tätig werden. Der Sondereigentümer muss dann auch sicherstellen, dass die Gesamtanlage nach der Reparatur einwandfrei funktioniert.