Vorfristiger Auszug

Vorfristiger Auszug; Wohnungsbesichtigung zur Weitervermietung; Schadensersatz wegen Verweigerung der Besichtigung; Verjährung des Anspruchs auf Mietausfall

1. Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter eine Besichtigung der Wohnung zusammen mit Mietinteressenten nicht ermöglicht.

2. Ein sich daraus ergebender Anspruch auf Mietausfall verjährt in 30 Jahren.

Die Bekl. waren aufgrund Vertrages mit dem Kl. Mieter einer 4 1/2-Zimmerwohnung mit Nebenräumen zu einem monatlichen Mietzins von 1.150 DM. Der schriftliche Vertrag enthält in § 12 u. a. folgende Klausel: "Der Mieter hat die Besichtigung der Mieträume im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses oder bei beabsichtigtem Verkauf des Grundstücks oder der Wohnung in der Zeit von 9 bis 19 Uhr zu gestatten. Voranmeldung grundsätzlich 24 Stunden im voraus. Der Mieter muß dafür Sorge tragen, daß die Mieträume auch während seiner Abwesenheit betreten werden können. Bei Abwesenheit von mehr als drei Tagen hat er die Schlüssel an einer schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter vor der Abreise Mitteilung zugehen zu lassen, bei wem die Schlüssel hinterlegt werden."

Das Mietverhältnis wurde aufgrund einer Kündigung des Kl. zum 30. November 1992 aufgelöst. Die Bekl. zogen bereits Ende September 1992 aus den Mieträumen aus, ohne den Kl. davon in Kenntnis zu setzen und eine neue Anschrift zu hinterlassen oder sich an ihrem neuen Wohnort bei der zuständigen Behörde anzumelden. Dem Kl. gelang es trotz vielfältiger Bemühungen zunächst nicht, den Aufenthaltsort der Bekl. ausfindig zu machen.

Am Nachmittag des 29. November 1992, einem Sonntag, erhielt der Kl. einen Wohnungsschlüssel durch einen Beauftragten der Bekl. ausgehändigt. Weitere Schlüssel fand er in der Wohnung nach deren Betreten vor.

Die Neuvermietung der Räume erfolgte zum 1. Januar 1993 zu einem Mietzins von 1.550 DM pro Monat.

Die Klage ist begründet.

Dem Kl. steht bereits nach dem überwiegend unstreitigen Sachverhalt der gegen die Bekl. jetzt noch geltend gemachte Schadensanspruch aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung zu.

Nach dem weitgehend unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Kl. haben die Bekl. gegen ihre vertraglich übernommenen Nebenpflichten aus § 12 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages verstoßen. Danach steht jedenfalls fest, daß die Bekl. die Wohnung weit vor dem Ende des Mietverhältnisses verlassen und den Kl. erst am 29. November 1992 in die Lage versetzt haben, die Räume zu betreten, zumal sie diesen ohne Informationen über ihren Aufenthaltsort gelassen haben. Dieses Verhalten der Bekl. widerspricht eindeutig ihrer eingegangenen Verpflichtung, dem Kl. im Falle ihrer Abwesenheit oder der Kündigung des Mietverhältnisses den Zugang zu den Mieträumen zu angemessenen Zeiten zu gewähren. Irgendwelche Anhaltspunkte, die ihre Handlungsweise rechtfertigen könnten, haben die Bekl. nicht vorgetragen.

Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Vertragsklausel bestehen im übrigen nicht. Ein Mieter ist nach ordnungsgemäßer Anmeldung des Vermieters regelmäßig verpflichtet, die gemietete Wohnung durch den Vermieter und potentielle Nachmieter besichtigen zu lassen, falls das Mietverhältnis gekündigt ist. Der Vermieter hat ein wirtschaftliches Interesse daran, seine Wohnungen nicht unnötig lange unvermietet zu lassen. Die Einhaltung von Kündigungsfristen dient dabei nicht nur dem Schutz des Mieters, sondern soll ebenso dem Vermieter die Gelegenheit geben, sich um geeignete neue Mieter zu bemühen. Für den Abschluß eines neuen Mietvertrages ist es aber unerläßlich, daß die jeweiligen Mietinteressenten die Räume besichtigen können, da niemand eine zuvor nicht besichtigte Wohnung mieten wird. Die bisherigen Mieter sind somit gehalten, eine solche Besichtigung nicht nur zu dulden, sondern auch zu ermöglichen.

Soweit die Bekl. einwenden, der Kl. habe keine konkreten Bemühungen um eine Neuvermietung der Wohnung vor Dezember 1992 vorgetragen, sind sie darauf hinzuweisen, daß diese schon mangels Zutrittsmöglichkeit zu den Räumen zwecklos gewesen wäre.

Durch das vertragswidrige Verhalten der Bekl. ist dem Kl. auch ein Schaden zumindest in der Höhe der zuletzt erhobenen Klageforderung entstanden, denn er hat hinreichend dargelegt und durch die Vorlage des Vertrages mit den neuen Mietern der Wohnung auch belegt, daß ihm infolge der Neuvermietung erst ab 1. Januar 1993 Mietzinseinnahmen für den Monat Dezember 1992 entgangen sind. Diesen Schaden müssen die Bekl. dem Kl. gemäß den §§ 249, 252 BGB einschließlich der verlangten Zinsen, die bei einer Anlage erzielt worden wären, ersetzen.

Die Forderung des Kl. ist entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht verjährt, denn sie betrifft nicht Mietzinsforderungen oder Nutzungsentschädigungsansprüche aus § 557 BGB, für die die verkürzte Verjährungsfrist des § 197 BGB gelten würde, sondern nicht auf § 558 BGB gestützte Schadensersatzansprüche, für die die allgemeine Verjährungsfrist des § 195 BGB, also 30 Jahre, maßgeblich ist.

Der Mieter war schon einige Zeit vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen, ohne jedoch dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen oder die Schlüssel abzugeben. Die Schlüssel wurden vielmehr erst zum Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter ausgehändigt, so daß eine frühere Besichtigung durch einen Nachfolgemieter nicht möglich war. Der Vermieter verlangte Schadensersatz für einen Mietausfall von einem Monat und bekam vom Amtsgericht Wedding recht.

Mit Urteil vom 20. Mai 1997 stellte das Gericht fest, daß der Mieter hier eine positive Vertragsverletzung begangen hatte, indem er dem Vermieter die Besichtigung der Wohnung nicht ermöglicht hatte. Es wandte dabei § 252 BGB an, wonach es zur Darlegung des entgangenen Gewinns genügt, daß er nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit zu erwarten war.