Vorfristige Entlassung wg. unverschuldeter Arbeitslosigkeit des Mieters

1. Der Mieter kann einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis haben, wenn er wegen unverschuldeter Arbeitslosigkeit nicht mehr in der Lage ist, die vereinbarte Miete aufzubringen.

2. Der Mieter braucht keinen Nachmieter zu benennen, wenn der Vermieter vorher eindeutig abgelehnt hat, einen noch beizubringenden Nachmieter auch nur zu berücksichtigen.

II. 2. [...] Der Mieter ist auch ohne Vereinbarung einer Ersatzmieterklausel berechtigt, vorzeitig aus einem befristeten Mietverhältnis auszuscheiden, soweit er einen geeigneten Nachmieter stellt und in der Person des Mieters ein wichtiger Grund vorliegt, der das Interesse des Vermieters, den Mieter am Mietvertrag festzuhalten, deutlich überwiegt (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 74 mit Beispielen: berufliche Versetzung, Vergrößerung der Familie). Ein solcher wichtiger Grund kann grundsätzlich auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters sein, wenn er nicht mehr in der Lage ist, die vereinbarte Miete aufzubringen. Die Arbeitslosigkeit und die Einkommensverhältnisse des Bekl. sind zwischen den Parteien nicht streitig und stellen einen wichtigen Grund für die Aufhebung des Mietverhältnisses dar. Denn der Bekl. war nicht mehr in der Lage, den vertraglich vereinbarten Mietzins an die Kl. zu zahlen.

Dem Bekl. stand der Anspruch auf Aufhebung des Mietverhältnisses auch unter Beachtung der weiteren Voraussetzung dieses Anspruchs, Stellung eines Nachmieters, zu. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, daß sich die vom Bekl. benannte Nachmieterin bei der Kl. nicht gemeldet hat. Insoweit ist für die Entscheidung vom Vortrag des Bekl. auszugehen, daß die Kl., vertreten durch ihren jetzigen Liquidator, anläßlich eines Telefonates am 9. September 1997, in dem ihr der Bekl. seine finanzielle Situation schilderte, auf der Fortführung des Mietvertrages bestand und seine Entlassung aus dem Mietverhältnis ablehnte.

Lehnt der Vermieter es gegenüber dem Mieter eindeutig ab, von diesem noch beizubringende Nachmieter auch nur zu berücksichtigen, entfällt insoweit die Verpflichtung der Mieter, einen Nachmieter auch nur zu benennen (LG Landshut, WuM 1996, 542 mit Verweis auf Staudinger, a. a. O., § 552 Rn. 35 g). Für die Entscheidung kann auch die Frage offenbleiben, ob der Mieter dann fristgemäß kündigen kann (so LG Landshut, a. a. O.) oder ob er einen Freistellungsanspruch hat und keinen Mietzins mehr zahlen muß (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., Teil I, § 552 Rn. 30). In beiden Fällen muß der Bekl. für die streitgegenständlichen Monate keinen Mietzins mehr zahlen.

Vor fristgerechter Beendigung oder Kündigung eines Mietverhältnisses muß der Mieter grundsätzlich die volle Miete zahlen, selbst wenn er eine andere Wohnung gefunden hat. Das kann aber gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn er für den Wohnungswechsel einen wichtigen Grund hatte und einen Nachmieter benannt hat.

Mit Urteil vom 20. Juli 1999 wies deshalb die 64. Kammer des Landgerichts Berlin die Zahlungsklage des Vermieters ab. Der Mieter war unverschuldet arbeitslos geworden und konnte sich die teure Wohnung nicht mehr leisten. Das war ein wichtiger Grund im Sinne dieser Rechtsprechung. Zwar hatte der Mieter keinen Nachmieter benannt, was allerdings darauf beruhte, daß der Vermieter von vornherein klipp und klar gesagt hatte, er lehne eine vorfristige Entlassung aus dem Mietverhältnis ab. Ähnlich wie im Falle einer generell verweigerten Genehmigung zur Untervermietung stand hier fest, daß die Benennung von Nachmietern sinnlos war.

Anders lag es in dem von der 67. Kammer mit Urteil vom 25. März 1999 entschiedenen Fall. Hier hatte der Mieter nur den Wunsch nach einem Wohnungswechsel vorgetragen, was eben nicht ausreicht für einen wichtigen Grund zur vorfristigen Entlassung. Aber auch hier hätte das Beharren der Vermieterin an der formalen Rechtsposition arglistig sein können, wenn sie treuwidrig eine vorfristige Weitervermietung unterlassen hätte. Das war hier deshalb nicht der Fall, weil der Mieter bei der Rückgabe der Wohnung die Ausführung von Schönheitsreparaturen unterlassen hatte. Zumindest bis zum Ablauf der Nachfrist nach § 326 BGB, also der Entstehung des Schadensersatzanspruches des Vermieters, muß die Wohnung nicht weitervermietet werden. Aber auch danach, wäre dem Urteil hinzuzufügen, muß der Vermieter schließlich selbst erst einmal eine Malerfirma beauftragen, ehe er die Wohnung neu vermietet.