Vorfälligkeitsklausel

Eine formularmäßige Vorfälligkeitsklausel bleibt wirksam, wenn die Aufrechnung mit Gegenforderungen nicht ausgeschlossen ist, sondern sie lediglich einen Monat vorher angekündigt werden muß.

(...) Diese Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung liegen hier vor. Denn fortdauernde unpünktliche Zahlungen der Miete stellen eine schwerwiegende schuldhafte Vertragsverletzung dar, die den Vermieter gemäß § 554 a BGB zur Kündigung berechtigt, jedenfalls nach Abmahnung mit Androhung der Kündigung.

Nach § 4 Ziff. 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages war der Bekl. verpflichtet, die Miete monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, an die Kl. zu zahlen.

Die Vorfälligkeitsklausel ist trotz der in § 5 des Mietvertrages geregelten vorherigen Ankündigung der Aufrechnung mit Gegenforderungen oder eines Zurückbehaltungsrechts wirksam. Denn in § 5 des Mietvertrages ist kein Aufrechnungsverbot, wie dies der Entscheidung des Bundesgerichtshofs in GE 1995, S. 40 ff. zugrunde lag, vereinbart worden. Wird die Vorfälligkeitsklausel aber lediglich mit einer Anzeigeklausel gekoppelt, bleibt sie wirksam (OLG Hamm, GE 1993, 395; BayObLG GE 1993, 705; BGH 1994, 152 f.; LG Berlin ZK 62, GE 1995, 1185). Denn in § 5 des Mietvertrages wird die Aufrechnung des Mieters gegenüber Mietforderungen nicht sachlich auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt, sondern der Mieter verpflichtet sich lediglich, seine Aufrechnung dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich anzuzeigen. Unter diesen Voraussetzungen kann er mit jeglichen Ansprüchen aufrechnen, so daß er lediglich eine geringfügige zeitliche Verzögerung hinzunehmen hat. Dies vermag eine Unzulässigkeit der Klausel wegen unangemessener Benachteiligung nicht zu begründen.

Wir haben schon mehrfach auf die unterschiedliche Rechtsprechung der Mietberufungskammern des LG Berlin hingewiesen zu der Frage, ob die Vorfälligkeitsklausel in einem Mietvertrag auch dann unwirksam wird, wenn der Mieter Gegenansprüche nur ankündigen muß (GE 1996, 978, 1185). Die 61. und die 62. Kammer halten dann die Vorauszahlungsklausel für wirksam; anderer Auffassung ist die 64. Kammer (GE 1996, 679).

Mit Urteil vom 5. November 1996 hat sich nunmehr die 63. Kammer der Auffassung der 61. und der 62. Kammer angeschlossen, hält also die Vorauszahlungsklausel in diesen Fällen für wirksam. Die entgegenstehende Auffassung der 64. Kammer erwähnt das Gericht allerdings nicht, ebensowenig wie die damit übereinstimmende Auffassung des LG München (WuM 1996, 329). Statt dessen enthält das Urteil Zitate von Entscheidungen des OLG Hamm und des Bayerischen Obersten Landesgerichts, die durch die spätere Entscheidung des BGH gegenstandslos geworden sind.

Nimmt man die Entscheidung des BGH ernst, dürften die besseren Gründe dafür sprechen, auch bei einer Verpflichtung zur Ankündigung die Vorauszahlungsklausel für unwirksam anzusehen (so auch zusammenfassend Gellwitzki, WuM 1996, 739). Die Einholung eines Rechtsentscheids hatten wir schon in GE 1996, 954 für sinnvoll gehalten; so sind die Gerichte auch von der Verfassung her verpflichtet (BVerfG, WuM 1995, 97; VGH Berlin, GE 1995, 1472).