Vorfälligkeitsklausel

Vorfälligkeitsklausel; Rechtzeitigkeitsklausel; Verzug; nachgeschobene Kündigungsgründe

1. Die Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn sie mit der Klausel zusammentrifft, in der die Rechte des Mieters, den Mietzins zu mindern oder den deswegen überzahlten Mietzins zurückzufordern, eingeschränkt sind (im Anschluß an BGH, GE 1995, 40 f.).

2. Ist deswegen die Vorfälligkeitsklausel unwirksam, ist auch die in denselben Paragraphen des Mietvertrages aufgenommene Rechtzeitigkeitsklausel unwirksam.

3. An die Stelle der unwirksamen Vorfälligkeitsklausel tritt die gesetzliche Regelung (§ 551 Abs. 1 BGB), daß der Mietzins nach den einzelnen Zeitabschnitten (Monaten) zu entrichten ist. Diese Regelung stellt eine kalendermäßige Bestimmung der Leistungszeit (§ 284 Abs. 2 Satz 1 BGB) dar, so daß der Mieter auch ohne weitere Mahnung in Verzug kommt, wenn er nicht rechtzeitig nach dem Ende des laufenden Monats zahlt. Ist die Rechtzeitigkeitsklausel unwirksam, kommt es insoweit jedoch nicht auf den Eingang der Zahlung auf dem Konto des Vermieters an, sondern darauf, daß der Mieter die Zahlung rechtzeitig veranlaßt hat.

4. Nachgeschobene Kündigungsgründe sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie bereits vor Zugang der Kündigungserklärung entstanden sind.

II. Der Anspruch der Kl. auf Rückgabe der Mietsache (§ 556 Abs. 1 BGB) ist nicht begründet. Das Mietverhältnis ist nicht beendet. Die Kündigung vom 14. April 1994 war unwirksam.

Zweifel bestehen bereits, ob die Kündigungserklärung den Bekl. wirksam zugegangen ist. Die Kündigung wurde den für die Bekl. tätigen Rechtsanwälten übersandt. Der Zugang ist den Bekl. nur dann zuzurechnen, wenn sich die Vollmacht der beauftragten Rechtsanwälte auch auf die Entgegennahme von einseitigen Willenserklärungen erstreckte (§ 164 Abs. 3 BGB). Das hat die Kl. nicht dargelegt. Auf den Umfang der Prozeßvollmacht kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Die Kündigung ist vorprozessual übersandt worden. Letztlich kann der Umfang der Vollmacht jedoch dahinstehen. Die Kündigung hat aus anderen Gründen keine Wirksamkeit entfaltet. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses war für die Kl. nicht unzumutbar. Ihr stand kein Kündigungsrecht zur Seite.

(a) Die Voraussetzungen des § 554 a BGB lagen nicht vor. Zwar vermag eine ständig unpünktliche Zahlungsweise eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Eine solche Vertragsverletzung haben sich die Bekl. jedoch in der Zeit vor dem Zugang der Kündigung nicht zuschulden kommen lassen. Sie haben die Mietzinszahlungen gemäß der gesetzlichen Fälligkeitsregelung (§ 551 Abs. 1 BGB) am Ende jeden Monats bewirkt. Die Klausel des § 4 Nr. 1 des von den Parteien geschlossenen Formularmietvertrages - nach dem die Miete und Nebenkosten im voraus zu zahlen waren - war unwirksam (§ 9 Abs. 1 AGBG). Zwar begegnen Vorfälligkeitsklauseln für sich keinen Bedenken (OLG Hamm, WuM 1993, 176). Die Unwirksamkeit ergibt sich im vorliegenden Fall jedoch durch ein Zusammentreffen mit einer Aufrechnungseinschränkung. In § 8 des Mietvertrages ist die Vertragsbestimmung enthalten, nach der die Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen können, wenn sie ihre Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt haben. Wären die Mieter aber zur Vorleistung verpflichtet und der Mietzins infolge eines Mangels der Mietsache kraft Gesetzes gemindert (§ 537 Abs. 1 BGB), könnten die Mieter den überzahlten Mietzins nur im Wege der Bereicherungsklage geltend machen. Die Verkürzung der Aufrechnungsmöglichkeit würde die Mieter entgegen § 537 Abs. 3 BGB in ihren Rechten unangemessen beschränken (BGH, GE 1995, 40 f.). Diese Beschränkung führt dazu, sowohl der Vorfälligkeits- als auch der Aufrechnungsklausel die Rechtswirkungen abzusprechen. Denn es ist nicht Sache des Gerichts, auszusuchen, welche der beiden Klauseln bestehen bleiben soll (BGH, aaO.).

Es bedurfte keiner Aufklärung, wann die Mietzinszahlungen für Februar und März 1994 - auf vorangegangene unpünktliche Zahlungen kann sich die Kl. für die fristlose Vertragsbeendigung ohnehin nicht berufen, da sie durch die Abmahnungen vom 25. Januar und 11. März 1994 zu erkennen gegeben hat, daß sie das frühere Zahlungsverhalten der Bekl. nur beim Hinzutreten weiterer Unpünktlichkeiten zur fristlosen Kündigung nutzen werde - dem Empfängerkonto gutgeschrieben wurden. Denn in beiden Monaten nahmen die Bekl. die Leistungshandlungen noch innerhalb des jeweils laufenden Monats vor. Damit war insoweit ein Rückstand ausgeschlossen. Denn für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen kam es nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Empfängerkonto an. Entscheidend war der Moment des Eingangs des jeweiligen Überweisungsauftrags bei dem von den Mietern beauftragten Geldinstitut (§ 270 BGB). Denn auch die Rechtzeitigkeitsklausel (§ 4 Nr. 3 des Mietvertrages), nach der es für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen auf die Ankunft des Geldes ankommen sollte, war wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam.

Zwar ist auch diese Klausel für sich genommen zulässig und wirksam (LG Berlin, NJW-RR 1993, 144). Der Verbund mit der unwirksamen Vorfälligkeitsklausel benachteiligte die Mieter jedoch unangemessen. Denn die Kombination verstößt gegen das Transparenzgebot. Danach müssen Vertragsbestimmungen in ihrer Gesamtheit durchschaubar und möglichst klar sein (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, AGB Gesetz, 7. Aufl., Einleitung vor § 9 AGBG, Rz. 37 und § 9 AGBG Rz. 87 ff.; Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 3. Aufl., § 3 AGBG Rz. 11 f. und § 9 AGBG Rz. 143). Diesen Anforderungen genügte die von der Kl. verwendete Klauselkombination nicht. Einem wohnungswirtschaftlich und juristisch nicht vorgebildeten Mieter wäre es nicht möglich, sich durch die bloße Lektüre der von den Kl. verwendeten allgemeinen Geschäftsbedingungen zuverlässig zu informieren, wann er die Überweisung der Miete zu veranlassen habe. Um der Gefahr von Rechtsnachteilen - namentlich der Kündigung - zu entgehen, hätte er sich veranlaßt sehen können, vorfristig zu zahlen. Die (unwirksame) Vorfälligkeitsregelung und die Rechtzeitigkeitsklausel waren in einem Paragraphen des Mietvertrages - wenn auch in verschiedenen Absätzen - zusammengefaßt. Beide Klauseln waren inhaltlich aufeinander bezogen. Beide Regelungen betrafen die Frage, wann der Mieter was bewirken mußte, um Zahlungsrückstände zu vermeiden.

Ohne Bedeutung für die Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigung vom 14. April 1994 ist das nachfolgende Zahlungsverhalten der Bekl. Der Vermieter kann die fristlose Kündigung zwar auch auf Gründe stützen, die er in der schriftlichen Kündigungserklärung nicht geltend gemacht hat (OLG Karlsruhe, NJW 1982, 2004). Diese Gründe müssen jedoch zum Zeitpunkt der Ausübung des Kündigungsrechts des Vermieters objektiv vorgelegen haben. Das Nachschieben von Gründen, die sich erst nach Ausspruch der Kündigung ereignet haben, ist ausgeschlossen.

(b) Ebensowenig lag der Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges (§ 554 Abs. 1 BGB) vor. Zwar hatte das Amtsgericht Spandau die Bekl. durch Urteil vom 29. September 1993 zur Zahlung von 811,30 DM an die Kl. verurteilt. Die Kl. hat jedoch die Zusammensetzung dieses Betrages nicht offengelegt, so daß nicht beurteilt werden kann, ob es sich überhaupt um Rückstände auf laufende Zahlungen - wie dies für § 554 BGB erforderlich ist - handelt. Diese Frage bedarf hier jedoch keiner weitergehenden Erörterung. Zumindest erreichte der rückständige Betrag nicht die Wesentlichkeitsgrenze des § 554 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB. Als nicht unerheblich ist nach der gesetzlichen Definition ein rückständiger Teil des Mietzinses nur dann anzusehen, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt. Das war hier nicht der Fall. Die Kl. trägt selbst vor, daß die Bekl. monatlich zur Zeit des Zugangs der Kündigung einen Mietzins von 875,68 DM schuldeten.

Die übliche Vorfälligkeitsklausel in Kombination mit ebenfalls üblichen Aufrechnungsbeschränkungen in Mietverträgen ist bekanntlich vom Bundesgerichtshof gekippt worden. Damit hat der Mieter erst am Monatsende die Miete zu zahlen, was erhebliche Auswirkungen u. a. auch auf die Kündigung hat.

Mit Urteil vom 3. März 1995 hat das Landgericht Berlin versucht, hier eine klare Linie zu finden. Danach ist auch eine gleichzeitig vereinbarte Rechtzeitigkeitsklausel unwirksam, wonach es für die Leistung auf die Gutschrift beim Konto des Vermieters ankommt und nicht auf den Tag der Überweisung durch den Mieter.

Immerhin: Nach Auffassung des Landgerichts kommt der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug, wenn er am Monatsende nicht zahlt. Auch das könnte ja zweifelhaft sein, wenn man mit dem Bundesgerichtshof die vertragliche Vereinbarung über die Vorfälligkeit für unwirksam ansieht.