Vorfälligkeitsklausel

Vorfälligkeitsklausel; Rechtszeitigkeitsklausel; Mietvertrag; Vorauszahlung; Aufrechnungsverbot

Eine Vorauszahlungsklausel hält in Wohnraummietverträgen einer Inhaltskontrolle gem. § 9 AGBG nicht stand, wenn der Mietvertrag die weitere Klausel enthält, nach der es dem Mieter verwehrt ist, mit Gegenansprüchen aufzurechnen, die daraus resultieren, daß er Mietzins überzahlt hat, obwohl er zur Mietminderung berechtigt war.

Auch eine Formularklausel, nach der der Mietzins monatlich im voraus (hier: bis zum 3. Werktag) zu entrichten ist und es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf die Gutschrift auf dem Konto ankommt, ist unwirksam.

Die Berufung des Kl. ist unbegründet. Die von ihm ausgesprochenen fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs haben das Mietverhältnis nicht aufgelöst.

Für die Bewertung der fristlosen Kündigung des Kl. ist zugrunde zu legen, daß die zwischen den Parteien vereinbarte Vorfälligkeitsklausel und die sog. Rechtzeitigkeitsklausel unwirksam sind.

In § 6 Ziffer 1 S. 1 des Mietvertrages heißt es:

"Der Mietzins ist monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Stelle oder Person kostenfrei zu zahlen."

§ 6 Ziffer 3 S. 1 des Mietvertrages lautet:

"Für die Rechtzeitigkeit ist maßgebend der Eingang des Geldes beim Vermieter oder bei der ermächtigten Person oder bei Zahlung auf ein Konto die Gutschrift."

Nach § 8 Ziffer 1 "kann der Mieter gegenüber dem Mietzins mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn die Gegenforderung auf dem Mietverhältnis beruht, unbestritten ist oder ein rechtskräftiger Titel vorliegt."

Nach dem Rechtsentscheid des BGH v. 26.10.1994 (BGHZ 127, 245 = NJW 1995, 254 = WM 1995, 28) hält eine Vorauszahlungsklausel in Wohnraummietverträgen einer Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1 AGBG nicht stand, wenn der Mietvertrag eine weitere Klausel enthält, nach der es dem Mieter verwehrt ist, mit (u. U. streitigen) Gegenansprüchen aufzurechnen, die daraus resultieren, daß er Mietzins überzahlt hat, obwohl er zur Mietminderung berechtigt war. Darin liegt nämlich ein Verstoß gegen die Unabdingbarkeit der Mietminderung nach § 537 Abs. 3 BGB, der darin gesehen wird, daß der Mieter aufgrund der Vorleistungsklausel zunächst den Mietzins zahlt und einen etwaigen Rückforderungsanspruch wegen geminderter Miete im Klagewege verfolgen muß. Dies gilt im Hinblick auf das Transparenzgebot auch dann, wenn die Aufrechnungsklausel für sich genommen unwirksam wäre. Das Ergebnis entspricht schon der bisherigen Rechtsprechung des LG Hamburg (WM 1992, 606, WM 1993, 338). Es trifft auch den vorliegenden Fall.

Zwar könnte eine grammatische Auslegung der Aufrechnungsklausel in § 8 nach der sog. Unklarheitsregel in § 5 AGBG zu der Annahme führen, daß die Aufrechnung dann zulässig ist, wenn nur die Gegenforderung auf dem Mietverhältnis beruht, unabhängig davon, ob sie unbestritten ist oder ein rechtskräftiger Titel vorliegt (vgl. OLG Hamburg WM 1986, 82). Es ist jedoch - nach der Methode der kundenfeindlichsten Auslegung - auch denkbar, die Klausel so zu deuten, daß die Wendung, nach der die Gegenforderung auf dem Mietverhältnis beruht, eine weitere Einschränkung der Aufrechnungsbefugnis darstellt (OLG Celle WM 1990, 103). Nach neuerer Meinung in Rechtsprechung und Literatur ist die Auffassung, daß die Methode der kundenfeindlichsten Auslegung nur bei Verbandsklagen (§ 13 AGBG) anzuwenden ist, überholt (s. OLG Schleswig ZIP 1995, 762 im Anschluß an BGH NJW 1992, 1097, 1099, BGH NJW 1994, 1799, Palandt-Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 5 AGBG Rn. 9, Ulmer-Brandner-Hensen, AGBG, 7. Aufl., § 5 Rz. 31, s. auch Heinrichs, NJW 1996, 1381, 1384). Danach ist auch im Individualprozeß zunächst zu klären, ob bei Mehrdeutigkeit der Klausel alle Auslegungsalternativen bei kundenfeindlichster Auslegung sich im Rahmen der §§ 9 bis 11 AGBG halten. Ist das nicht der Fall, so ist die Klausel unwirksam. Erst wenn die Auslegungsalternativen jede für sich zulässig sind, soll die dem Kunden günstigste nach der Unklarheitsregel in § 5 AGBG zur Anwendung gelangen.

Wie erwähnt, führt die Auslegungsmöglichkeit in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrages, das Komma hinter der Wendung "auf dem Mietverhältnis beruht" durch ein "und" statt durch ein "oder" zu ersetzen, zu dem möglichen Ergebnis, daß der Mieter mit bestrittenen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht aufrechnen könnte, mithin auch nicht mit solchen, die sich aus der Rückforderung von überzahlter Miete infolge einer (streitigen) Mietminderung ergeben.

Aber auch die sog. Rechtzeitigkeitsklausel hält einer Inhaltskontrolle nach § 3 AGBG nicht stand. Zum einen handelt es sich um eine verkappte Vorleistungsklausel; denn damit der Erfüllungserfolg bereits am vereinbarten oder gesetzlichen Fälligkeitstermin eintritt - es also nicht auf die rechtzeitige Vornahme der Leistungshandlung ankommen soll -, muß die Leistung zwangsläufig zu einem früheren Zeitpunkt als eigentlich geschuldet auf den Weg gebracht werden. Auch wenn die zeitliche Differenz im banküblichen Verkehr häufig nur wenige Tage betragen mag, wird damit nicht nur § 537 Abs. 3 BGB, sondern auch die zwingende Regelung in § 554 Abs. 2 Nr. 3 BGB berührt. Das zeigt gerade der vorliegende Fall, in dem der Schuldner die Überweisung der Miete am Fälligkeitstag (30.6.1996) auf den Weg gebracht hat, der Leistungserfolg jedoch erst am 2.7.1996 - also nach der Formularklausel verspätet - eintrat, wodurch ein Zahlungsverzug ausgelöst worden wäre. Hinzu kommt, daß die Klausel alle Risiken des Geldtransports über § 270 BGB hinaus dem Schuldner überbürdet. Da es für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf die Gutschrift auf dem Empfängerkonto ankommen soll, hätte der Schuldner auch etwaige Verzögerungen innerhalb der Empfängerbank zu tragen. Weder ist dieser Bereich für ihn beherrschbar, noch stünden ihm mangels irgendwelchen vertraglichen Beziehungen Regreßansprüche gegen die Empfängerbank zu.

Die Kündigungen des Kl. sind mithin auf der Grundlage zu bewerten, daß der Mietzins entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 551 BGB zum Monatsende fällig wurde, und daß es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung darauf ankam, ob der Bekl. die Überweisungsaufträge rechtzeitig auf den Weg brachte, diese mithin noch vor Fälligkeitsablauf bei der beauftragten Bank eingingen und ein entsprechendes Guthaben auf dem Konto des Bekl. vorhanden war. (...)