Vorfälligkeitsklausel

Vorfälligkeitsklausel; Heilung durch Befriedigung des Mietanspruchs; Tilgungsbestimmung

Eine Tilgungsbestimmung ist anfechtbar, wenn die damit erstrebte Rechtsfolge der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht erreicht wird, sondern die nicht erstrebte gegenteilige Folge der Unmöglichkeit der Heilung der Verzugsfolgenkündigung nach sich zieht. (Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung wahrt die Formen und Fristen der §§ 576, 578, 579 ZPO a. F. Sie ist gemäß §§ 511, 511 a ZPO a. F. zulässig, aber unbegründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB (§ 556 Abs. 1 BGB a. F.), denn die fristlose Kündigung vom 6.9.2000 wegen Mietrückständen für Juli bis einschließlich September 2000 ist durch die Zahlung des Bekl. vor Ablauf der Schonfrist der am 11.12.2000 zugestellten Räumungsklage gemäß § 554 Abs. 2 Ziff. 2 Satz 1 BGB a. F. unwirksam geworden. Im Zeitpunkt der Kündigung befand sich der Bekl. lediglich mit der Zahlung der Mieten für Juli und August 2000 in Verzug.

Ein Verzug mit der Entrichtung des Mietzinses für September 2000 bestand hingegen mangels Fälligkeit gemäß § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. nicht. Denn die Vorfälligkeitsklausel nach § 4 des Mietvertrages ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung unwirksam. Die Klausel verstößt gegen § 11 Nr. 3 AGBG, wenn sie - wie hier in § 8 des Mietvertrages - mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert ist, wonach der Mieter gegenüber einer Mietforderung nur dann aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er seine Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angekündigt hat. Die Verkürzung des Rechts zur unmittelbaren Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch aus überzahltem Mietzins führt zu einer gemäß § 537 Abs. 3 BGB a. F. unzulässigen Beschränkung des Minderungsrechts und zu einer unzulässigen Benachteiligung des Mieters (vgl. BGH GE 1995, 40).

Der Bekl. hat am 29.9.2000 zwei Mieten mit dem Zusatz "Miete Sept. Okt. 2000" überwiesen, worin eine Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 1 BGB bezüglich der Monate September und Oktober 2000 liegt. Die Zahlung einer weiteren Miete am 27.10.2000 erfolgte ohne Tilgungsbestimmung des Bekl. und war gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf den Mietrückstand für Juli 2000 zu verrechnen. Dies hatte zur Folge, daß der Mietzins für August 2000 weiterhin offen war.

Die Tilgungsbestimmung ist jedoch gemäß § 119 BGB anfechtbar (vgl. BGHZ 106, 166; OLG Hamm NJW-RR 1989, 701). Hat der Mieter bei Zahlung des Mietrückstandes nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Bestimmung der Geldzahlung nach § 366 Abs. 1 BGB vorgenommen, so kann er diese Bestimmung wegen Inhaltsirrtums gemäß § 119 Abs. 1 BGB anfechten, wenn die Tilgungsbestimmung nicht die erstrebte Rechtsfolge der Fortsetzung des Mietverhältnisses, sondern die nicht erstrebte gegenteilige Folge der Unmöglichkeit der Heilung der Verzugsfolgen der Kündigung nach sich zieht (vgl. BezirksG Leipzig NJ 1993, 371). Die Anfechtung ist dabei gemäß § 121 Abs. 1 BGB unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern, zu erklären, nachdem der Anfechtende von dem Anfechtungsgrund und der Anfechtungsmöglichkeit Kenntnis erhalten hat. Der Bekl. hat vorliegend in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 12.2.2001 nach einer Erörterung der Sach- und Rechtslage erklärt, er habe die Zahlung vom 29.9.2000 auf die ausstehenden Mieten erbringen wollen. Diese Erklärung des erstinstanzlich nicht anwaltlich vertretenen Bekl. ist als Anfechtungserklärung in vorgenanntem Sinne auszulegen, weil er hinreichend bestimmt kundgetan hat, welche Absicht er seinerzeit mit der Zahlung bezweckte. Dies war ohne Zweifel die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Da sich die Tilgungsbestimmung anläßlich der Zahlung vom 29.9.2000 nicht mit dem inneren Willen des Bekl. gedeckt hat, ist die Erklärung des Bekl. als Anfechtung jener Tilgungsbestimmung aufzufassen. Die Anfechtung erfolgte auch unverzüglich nach der Kenntnisnahme von dem Anfechtungsgrund durch die Erörterung in der vorgenannten mündlichen Verhandlung. Zwar wußte der Bekl. aufgrund des Schreibens vom 6.9.2000, auf welchen Mietzinsrückstand sich die fristlose Kündigung stützte, jedoch war ihm vor der Erörterung nicht bekannt, daß das Gericht an seiner Auffassung zur Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel festhalten würde und sich der kündigungsrelevante Rückstand tatsächlich auf die Monate Juli und August 2000 bezieht. Ferner hatte er bei seiner Zahlung vom 29.9.2000 noch keine Kenntnis von der Räumungsklage, die am gleichen Tag anhängig gemacht wurde.

Die Anfechtung der Tilgungsbestimmung hat vorliegend zur Folge, daß die gesetzliche Regelung nach § 366 Abs. 2 BGB eingreift. Die Zahlung vom 29.9.2000 hat danach die Mieten für Juli und August 2000 und die spätere Zahlung vom 27.10.2000 die Miete für September 2000 getilgt. Infolgedessen ist die Kündigung vom 6.9.2000 durch Ausgleich des ihr zugrunde liegenden Rückstandes unwirksam geworden.

Zahlt ein wegen Zahlungsverzug gekündigter Mieter rückständigen Mietzins mit einer Tilgungsbestimmung, die den Zahlungsverzug nicht heilt, darf er seine Tilgungsbestimmung wegen Irrtums anfechten.

Der Mieter hatte Mietrückstände für Juli bis einschließlich September 2000. Nach der fristlosen Kündigung Anfang September überwies er zwei Mieten mit der Tilgungsbestimmung "Miete September und Oktober". Eine weitere Zahlung erfolgte im Oktober ohne Tilgungsbestimmung, die der Vermieter auf Juli verrechnete. Im Termin zur mündlichen Verhandlung der erhobenen Räumungsklage erklärte der Mieter, er habe die Zahlung vom September auf die ausstehenden Mieten erbringen wollen (also auf Juli bis September).

Das Landgericht, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß die Kündigung durch Ausgleich des ihr zugrunde liegenden Rückstandes unwirksam geworden sei (und zwar schon vor Rechtshängigkeit). Die Miete für September sei zu Beginn des Monats noch nicht fällig gewesen, weil die mietvertraglich vereinbarte Vorfälligkeitsklausel im Zusammenhang mit einer unwirksamen Aufrechnungsklausel auch unwirksam sei. Die Tilgungsbestimmung habe der Mieter wegen Irrtums wirksam angefochten. Mithin seien die erfolgten Zahlungen des Mieters nach § 366 Abs. 2 BGB auf die der Kündigung zugrunde liegenden Rückstände zu verrechnen, und nicht - wie der Mieter es zunächst angegeben hatte - eine Miete schon auf Oktober. Damit war Heilung nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB a. F. (jetzt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) eingetreten.

Nach § 556 b Abs. 1 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes ist die Miete zu Beginn spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Damit sind die bisher immer formularmäßig vereinbarten Vorfälligkeitsklauseln bei der Wohnraummiete überflüssig, weil jetzt entgegen der früheren gesetzlichen Regelung die Miete zu Beginn des Monats zu zahlen ist. Das gilt nach § 579 Abs. 2 BGB auch für die Geschäftsraummiete, der auf § 556 b Abs. 1 BGB verweist. Nur die Miete für ein Grundstück und auch für bewegliche Sachen ist am Ende der Mietzeit zu entrichten. Für nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge ist der bisherige Streit zur Wirksamkeit von Vorfälligkeitsklauseln im Zusammenhang mit unzulässigen Aufrechnungsklauseln nicht mehr relevant. Für alte Verträge gibt es allerdings die Übergangsregelung des Artikels 229 § 3 Nr. 7 EGBGB, wonach es bei der bisherigen Regelung des § 551 BGB a. F. verbleibt, der die Entrichtung des Mietzinses zum Ende der Mietzeit vorsah. Insofern kommt es also weiterhin darauf an, ob vereinbarte Vorfälligkeitsklauseln wirksam sind. Höchstrichterlich gibt es hierzu die auch von der ZK 63 zitierte Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 1994 (GE 1995, 40 = WuM 1995, 28). Danach ist eine Vorfälligkeitsklausel dann unwirksam, wenn sie mit einer Aufrechnungsklausel des Inhalts zusammentrifft, wonach der Mieter gegen eine Mietzinsforderung mit einer Forderung wegen Schadensersatzes aufgrund eines Mangels (§ 538 BGB a. F.) nur aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er seine Absicht dem Wohnungsunternehmen mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat, und im übrigen die Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen ausgeschlossen ist, soweit der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht. Daneben (und nicht im Widerspruch zum BGH) folgt nach einer sehr verbreiteten Rechtsprechung (OLG Hamm, Rechtsentscheid, Beschluß vom 15. März 1993 = GE 1993, 365; OLG Köln WuM 1998, 23 für Gewerbemieter; LG Berlin, ZK 62 GE 1996, 1185) die Unwirksamkeit von Aufrechnungsklauseln nicht schon daraus, daß die Aufrechnung nicht ausgeschlossen, sondern lediglich darin eingeschränkt ist, daß sie von einer vorherigen Anzeige/Ankündigung abhängig gemacht wird (es fehlt also der weitere Aufrechnungsausschluß, so wie vom BGH als unzulässig angesehen). Anderer Ansicht war immer schon die ZK 64 des Landgerichts Berlin (GE 1997, 621). Insofern muß man also weiterhin bei Altverträgen aufpassen und beachten, vor welche Kammer des Landgerichts Berlin der Fall kommen kann.

Daß eine Tilgungsbestimmung wegen Inhaltsirrtums anfechtbar ist, war allgemein schuldrechtlich immer schon anerkannt. Daß auch dann ein Inhaltsirrtum vorliegen soll, wenn die Tilgungsbestimmung nicht die erstrebte Rechtsfolge der möglichen Fortsetzung des Mietverhältnisses hat, ist ein neuer Gedanke im Zusammenhang mit § 569 BGB. Obwohl im Zivilrecht nach wie vor nicht das öffentlich-rechtlich entwickelte Günstigkeitsprinzip gilt, mag die Ansicht der ZK 63 vertretbar sein, denn in der Tat hätte der Mieter diese Tilgungsbestimmung nicht abgegeben, wenn er Kenntnis von der Sachlage gehabt hätte. Die Sache hätte dann schon wieder anders ausgesehen, wenn der Mieter anwaltlich beraten gewesen wäre, denn dann hätte es ihm zugerechnet werden müssen, wenn der Anwalt die Sachlage verkannt hätte.