Vorenthaltung der Mietsache

Vorenthaltung der Mietsache; Mietausfallersatz nach fristloser Kündigung

1. Das Mietobjekt ist mangels abweichender Vereinbarungen nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte.

2. Eine Mietsache wird nicht vorenthalten, wenn der Mieter wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert; für das Unterschreiten dieser „Bagatellgrenze" ist der Mieter beweispflichtig.

3. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters, steht ihm ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens zu, der als Ersatzanspruch eigener Art nicht von einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung abhängt.

I. Das Landgericht hat den Bekl. zur Zahlung von rückständigen Mietzinsen, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz [...] verurteilt. Dagegen richtet sich die Berufung des Bekl. [...]

II. [...] 2. Die Kl. haben einen Anspruch auf Zahlung von Mietzinsen bzw. Nutzungsentschädigung.

a) Zwischen den Parteien ist im Berufungsverfahren nicht mehr in Streit, dass ein Anspruch der Kl. auf Zahlung der noch offenen Mietzinsen für den Zeitraum von Januar 2009 bis zur Räumung durch den Bekl. Ende Juli 2009 entstanden ist.

b) Des Weiteren ist ein Anspruch der Kl. auf Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses für die Monate August und September 2009 entstanden.

aa) Das Landgericht hat insoweit zu Recht angenommen, dass sich der Anspruch aus § 546 a Abs. 1 BGB ergibt. Denn es ist davon auszugehen, dass der Bekl. den Kl. die Mietsache in diesem Zeitraum vorenthalten hat.

Eine Mietsache wird vorenthalten, wenn der Mieter sie entgegen § 546 BGB nicht, verspätet oder nur teilweise geräumt zurückgibt und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (st. Rspr.; BGH NJW-RR 2006, 229, 230; NJW 2007, 1594, 1595 jew. m.w.N.; Senat NJOZ 2004, 2086 = ZMR 2004, 27; NZM 2002, 742 = ZMR 2003, 23). Dabei führt allerdings nicht jedes Belassen von Gegenständen bzw. Einrichtungen im Mietobjekt zur Nichterfüllung der Räumungspflicht mit der Folge, dass Nutzungsentschädigungsansprüche gem. § 546 a BGB entstehen könnten. Wenn es sich nur um wenige Gegenstände bzw. Einrichtungen handelt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert (Bagatellgrenze), ist vielmehr von einer bloßen Schlechterfüllung auszugehen (BGH NJW 1994, 3232, 3234; NJW 1988, 2665, 2666; Senat NJOZ 2004, 2086 = ZMR 2004, 27; GE 2005, 796 = Beck RS 2005, 06745; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 546 Rn. 43).

Der Bekl. hat die Mietsache unstreitig nicht vollständig geräumt. Nach dem Vortrag der Kl. sind vielmehr in den Wohnungen im ersten Obergeschoss sowie im zweiten Obergeschoss noch Möbel, wie etwa Sitzmöbel, Polstermöbel, diverse Schränke, Lampen und Teile der Einbauküche zurückgeblieben. Soweit der Bekl. einwendet, es handele sich dabei nur um wenige Möbel in der Wohnung im 1. Obergeschoss, genügt er mit diesem pauschalen Vortrag seiner Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Räumungspflicht (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O. § 546 a BGB, Rn. 106; Münchener Kommentar/Bieber, BGB, 5. Aufl., § 546 a Rn. 17) nicht. Denn diese bezieht sich auch darauf, dass Menge und Größe der zurückgelassenen Gegenstände die Bagatellgrenze nicht überschreiten.

bb) Des Weiteren steht den Kl. ein Anspruch auf Ersatz ihres Mietzinsausfalls für die Monate August und September 2009 als Schadensersatzanspruch eigener Art zu.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH NJW 1984, 2687, 2688; NZM 2005, 340, 341 jew. m. w. N.; vgl. auch Senat DWW 2006, 158 = Beck RS 2005, 14696) steht dem Vermieter, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters berechtigterweise kündigt, Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens zu. Dabei wird die Verpflichtung des Mieters zum Schadensersatz daran geknüpft, dass er durch eine Vertragsverletzung den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags nötigte. Es handelt sich danach um einen Ersatzanspruch eigener Art, der seiner Natur nach nicht von der weiteren Voraussetzung abhängig ist, dass der Vermieter dem Mieter eine Frist setzt und Ablehnung der Leistung für den Fall fruchtlosen Fristablaufs androht (BGH NJW 1984, 2687, 2688).

Die Kl. haben das Mietverhältnis am 23. Juli 2009 wegen Zahlungsverzugs des Bekl. fristlos gekündigt. Hierzu waren sie nach § 5 MV berechtigt, da sich der Bekl. mit mehr als drei Monatsmieten in Zahlungsverzug befand. Nach der Fälligkeitsregel in § 4 des Mietvertrags war die Miete jeweils monatlich im Voraus am Ersten eines jeden Monats zu zahlen. Einer weiteren Mahnung bedurfte es auf Grund der kalendermäßig bestimmten Fälligkeit nicht (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die Kündigung hatte der Bekl. aufgrund seines vertragswidrigen Verhaltens zu vertreten. Denn er hat den vereinbarten Mietzins nicht mehr bezahlt und so den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags veranlasst. Die Kl. haben somit Anspruch auf Ersatz des ihnen entstandenen Mietzinsausfalls für den genannten Zeitraum. Sie sind so zu stellen, als wenn die Vertragsbeendigung nicht eingetreten und das Mietverhältnis fortgeführt worden wäre. In diesem Fall hätten sie die geltend gemachten Mieten für die Monate August und September 2009 vom Bekl. erhalten. Gesichtspunkte, die dafür sprechen würden, dass die Kl. insoweit ihrer Schadensminderungspflicht durch möglichst frühzeitige Neuvermietung nicht nachgekommen wären, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Der Mieter muss keine Nutzungsentschädigung zahlen, wenn er nur wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert (sog. „unvollständige Räumung"); für das Unterschreiten dieser „Bagatellgrenze" ist der Mieter aber beweispflichtig.

Der (Gewerbe-) Mieter geriet in Zahlungsverzug mit mehr als drei Monatsmieten; das Mietverhältnis wurde am 23. Juli 2009 fristlos gekündigt. Er kam dem Räumungsanspruch zu Ende Juli nach, ließ jedoch diverses Mobiliar in den Räumen zurück. Der Vermieter machte restlichen Mietzins bis zur Räumung und Nutzungsentschädigung sowie Schadensersatz wegen Mietausfalls für weitere zwei Monate geltend. Gegen das teilweise zusprechende Urteil des Landgerichts legte der Mieter Berufung zum OLG ein, das die Berufung zurückwies.

Der Vermieter habe Anspruch auf Zahlung des offenen Mietzinses bis zur Räumung der Mietsache durch den Mieter. Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehe in Höhe des vereinbarten Mietzinses für die weiter geltend gemachten zwei Monate August und September 2009. Die Mietsache werde vorenthalten, wenn der Mieter sie entgegen § 546 BGB nicht, verspätet oder nur teilweise geräumt zurückgegeben hat und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspräche. Dabei führe allerdings nicht jedes Belassen von Gegenständen bzw. Einrichtungen im Mietobjekt zur Nichterfüllung der Räumungspflicht mit der Folge, dass Nutzungsentschädigungsansprüche nach § 546 a BGB entstehen könnten.

Wenn es sich nur um wenige Gegenstände bzw. Einrichtungen handele, die geringen Raum einnehmen und ihre Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordere (Bagatellgrenze), sei vielmehr von einer bloßen Schlechterfüllung auszugehen. Der Mieter habe vorliegend die Mietsache unstreitig nicht vollständig geräumt. Nach dem insoweit nicht bestrittenen Vortrag des Vermieters seien vielmehr noch Möbel, wie etwa Sitzmöbel, Polstermöbel, diverse Schränke, Lampen und Teile der Einbauküche zurückgeblieben.

Soweit der Mieter einwende, es handele sich dabei nur um wenige Möbel, genüge er mit diesem pauschalen Vortrag seiner Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Räumungspflicht nicht. Diese beziehe sich auch darauf, dass Menge und Größe der zurückgelassenen Gegenstände die Bagatellgrenze nicht überschreiten. Des Weiteren stünde dem Vermieter ein Anspruch auf Ersatz seines Mietausfalls für die geltend gemachten Monate als Schadensersatzanspruch eigener Art zu.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung stehe dem Vermieter, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters berechtigterweise kündige, Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens zu. Dabei werde die Verpflichtung des Mieters zum Schadensersatz daran geknüpft, dass er durch eine Vertragsverletzung den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags nötigte. Es handele sich danach um einen Ersatzanspruch eigener Art, der seiner Natur nach nicht von der weiteren Voraussetzung abhängig sei, dass der Vermieter dem Mieter eine Frist setze und Ablehnung der Leistung für den Fall fruchtlosen Fristablaufs androhe.