Vorenthalten

Vorenthalten; Rückgabe; Mietvertragsende; Betriebskosten; Vorauszahlung; Umdeutung; Bruttokaltmiete; Nebenkostenpauschale

1. Ein Vorenthalten nach § 557 BGB durch den Mieter liegt nicht vor, wenn der Vermieter die ihm zur Rückgabe angebotene Mietsache bei Ende des Mietverhältnisses nicht annimmt und zurückweist. Der Vermieter ist zu einer Rücknahme der Mietsache grundsätzlich auch vor dem Ende der Mietzeit verpflichtet. Dies gilt aber uneingeschränkt nur dann, wenn dieser Termin bevorsteht, nicht jedoch, wenn der Mieter die Räume etwa fünf Monate vor dem Ablauf des Vertrages zurückgeben will.

2. Sieht der Mietvertrag zwar vor, daß der Mieter Nebenkosten monatlich vorauszuzahlen hat, enthält er jedoch keine Angaben darüber, welche Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind und ist der im Vertragsformular für die Auflistung der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten vorgesehene Leerraum von den Parteien durchgestrichen, hat der Vermieter die vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen zu erstatten, § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine Umdeutung in eine Nebenkostenpauschale oder eine Bruttokaltmiete ist dann nicht möglich.

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag über Gewerberäume ist durch Kündigung der Bekl. zum 31.12.1998 beendet worden. Am 9.8.1998 befand sich der Kl. in Dresden, um anläßlich eines dafür vereinbarten Termins von einer Vertreterin der Bekl. im selben Gebäude befindliche Wohnräume zurückzunehmen. Dabei bot diese dem Kl. auch die Rückgabe der Schlüssel für das zu diesem Zeitpunkt bereits von der Bekl. geräumte Büro an. Der Kl. lehnte dies jedoch ab, wobei er sich darauf berief, daß das Mietverhältnis noch bis zum Jahresende fortbestehe und die Mieträume beschädigt seien (Teppichboden, Bohrlöcher). Die Bekl. hat die Schlüssel für die Räume erst am 10.6.1999 zurückgegeben. Das LG hat die Bekl. zur Zahlung der geforderten Miete einschließlich vereinbarter Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate August bis Dezember 1998 sowie zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 1.1. bis 10.6.1999 verurteilt.

Die Berufung der Bekl. gegen das landgerichtliche Urteil ist zulässig, das Rechtsmittel hat aber nur Erfolg, soweit sich die Bekl. gegen die Verurteilung in die Vorauszahlung der Nebenkosten wendet. Soweit die Bekl. Vorauszahlungen geleistet hat, hat sie dies ohne Rechtsgrund getan und kann daher mit einem Gegenanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung aufrechnen.

1. Das Mietverhältnis wurde unstreitig durch die von der Bekl. ausgesprochene Kündigung vom 26.6.1998 gemäß § 565 Abs. 1a BGB zum 31.12.1998 beendet. Ebenso unstreitig hat die Bekl. die Schlüssel für die Mieträume erst am 10.6.1999 zurückgegeben. Erst an diesem Tag war das Mietobjekt daher wieder in den Besitz des Kl. gelangt und die Verpflichtung der Bekl. aus § 556 Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 326 = NZM 1999, 1142). Daran ändert auch der Umstand nichts, daß die Bekl. das Büro schon Anfang August 1998 geräumt und die Einrichtung entfernt hatte. Damit schuldet die Bekl. gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB für den Zeitraum 1.1. bis 10.6.1999 Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete.

Der Kl. hat diesen Anspruch nicht dadurch verloren, daß er sich am 9.8.1998 weigerte, die Schlüssel für die Büroräume entgegenzunehmen. Zwar liegt ein Vorenthalten i. S. von § 557 BGB durch den Mieter im Grundsatz nicht vor, wenn der Vermieter die Mietsache, die ihm zur Rückgabe angeboten wird, nicht annimmt. Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter die Rücknahme ablehnt, weil er zu Unrecht der Ansicht ist, das Mietverhältnis bestehe fort oder auch dann, wenn sich die Räume in beschädigtem Zustand befinden und der Vermieter die Entgegennahme deshalb ablehnt (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 1114 m. Nachw.). Der hier zu beurteilende Fall liegt jedoch anders: Der Kl. hat nach übereinstimmendem Vortrag der Parteien am 9.8.1998 der Vertreterin der Bekl. mitgeteilt, er nehme die Schlüssel für die Mieträume nicht entgegen, weil er der Auffassung sei, daß er rund fünf Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt noch nicht in seine Obhut übernehmen und zudem der Bekl. Gelegenheit geben wolle, die nach Auffassung des Kl. teilweise beschädigten Mieträume bis zum Ende des Jahres 1998 in vertragsgerechten Zustand zu versetzen. Der Vermieter ist zu einer Rücknahme der Mietsache zwar grundsätzlich auch vor dem Ende der Mietzeit verpflichtet (Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., § 556 Rdn. 24; a. A. MünchKomm./Voelskow, 3. Aufl., § 556 Rdn. 17). Dies gilt aber uneingeschränkt nur dann, wenn dieser Termin naht oder unmittelbar bevorsteht. So wäre z. B. die Verweigerung der Rücknahme von Räumen um den 15.12. bei einem am 31.12. endenden Mietverhältnis nicht mehr gerechtfertigt. Die Belange des Mieters, der etwa für die Zeit über die Jahreswende hinaus in Urlaub fahren will, würden in diesem Fall eine Verpflichtung des Vermieters zur Übernahme des Mietobjekts nach sich ziehen (vgl. Mutter, ZMR 1989, 132 [133]). Will der Mieter dagegen - wie auch hier - die Räume erhebliche Zeit vor dem Vertragsende zurückgeben, kann der Vermieter die Entgegennahme des Mietobjekts verweigern, ohne damit in Annahmeverzug zu geraten und ggf. den Anspruch aus § 557 BGB zu verlieren (vgl. OLG Düsseldorf, DWW 1997, 123). Der Mieter betreibt in derartigen Fällen in der Regel die vorzeitige Rückgabe der Räume nur um der Erledigung von Obhutspflichten Willen, die er damit dem Vermieter überbürdet (Mutter, a. a. O., S. 133). Da der Kl. zudem in Paris lebt und daher ein durchaus nachvollziehbares Interesse daran haben konnte, mit der Obhut über die Mieträume nicht vorzeitig persönlich belastet zu werden, mußte auch aus Sicht der Bekl. klar werden, daß der Kl. sich nicht grundlos weigerte, die Schlüssel entgegenzunehmen, sondern daß dieser dafür einen akzeptablen Anlaß hatte.

Damit wurden die Mieträume dem Kl. mit Ablauf des 31.12.1998 gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB vorenthalten. Dieses Ergebnis kann von der Bekl. nicht als unbillig empfunden werden, weil sie es vor dem Ende des Jahres 1998 ohne weiteres in der Hand gehabt hätte, sich der Schlüssel zu entledigen, sie dem Kl. zu übermitteln und somit ihrer Pflicht aus § 556 Abs. 1 BGB nachzukommen. Die Bekl. hätte ggf. auch ein Recht zur Besitzaufgabe nach vorheriger Ankündigung gehabt, § 303 BGB (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 326 = NZM 1999, 1142). ... 2. Der Kl. ist verpflichtet, die für die Monate April bis Dezember 1998 erhaltenen Nebenkostenvorauszahlungen von insgesamt 2.835 DM an den Bekl. zu erstatten. Die in dieser Höhe von dem Bekl. hilfsweise erklärte Aufrechnung hat daher Erfolg und führt zu einer Reduzierung der Klageforderung.

Es kann dahinstehen, ob dem Rechtsentscheid des OLG Braunschweig vom 8.7.1999 (ZMR 1999, 694 = NZM 1999, 751) auch für Gewerbemietverhältnisse beizupflichten ist. Nach diesem zur Wohnraummiete ergangenen Rechtsentscheid hat der Mieter Anspruch auf Rückforderung der geleisteten Vorauszahlungen, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses trotz Fälligkeit der Abrechnung über die Nebenkosten eine solche nicht erteilt. Die hier maßgeblichen Umstände sind vergleichbar: Das Mietverhältnis ist seit dem 31.12.1998 beendet, der Kl. hat (im Wege einer Verrechnung mit der Kaution und einem Anspruch der Bekl. auf Aufwendungsersatz) von der Bekl. für die genannten Monate Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erhalten. Eine Abrechnung darüber ist bisher unterblieben, obwohl jedenfalls seitdem 1.4.2000 Abrechnungsreife eingetreten ist. Gründe dafür sind von Kl.

seite nicht vorgebracht worden.

Ob sich vor diesem Hintergrund im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung (OLG Braunschweig, a. a. O.) ein Anspruch des Mieters auf Erstattung der Nebenkosten ergibt, muß der Senat jedenfalls für den Streitfall jedoch nicht entscheiden. Denn der Kl. hat der Bekl. die erhaltenen Vorauszahlungen bereits deshalb zu erstatten, weil er insoweit ungerechtfertigt bereichert ist. Der Mietvertrag vom 16.2.1998 sieht zwar eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 315 DM durch die Mieterin vor. Die Nebenkosten sind jedoch nach Ziffer 5 des Vertragsformulars nicht auf die Mieterin umgelegt. Der an den Satz "Daneben trägt der Mieter folgende Nebenabgaben" anschließende Leerraum ist von den Parteien nicht ausgefüllt, sondern mit einem Querstrich versehen worden. Damit waren die Betriebskosten nicht von der Bekl. zu tragen.

Daran ändert auch die hier im Vertrag vereinbarte Vorauszahlung auf die Nebenkosten von monatlich 315 DM nichts. Denn da der Mieter in Ermangelung einer wirksamen Vereinbarung über die Abwälzung der Nebenkosten auf ihn diese grundsätzlich nicht zu tragen hat, sie vielmehr gemäß § 546 BGB vom Vermieter bestritten werden müssen, fehlt der Vereinbarung über die Vorauszahlung im Vertrag die Grundlage. Der Mieter kann die geleisteten Vorauszahlungen daher unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (Zweckverfehlung, § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB) zurückfordern. Eine Umdeutung der vertraglichen Vereinbarung über die Vorauszahlung in eine Betriebskostenpauschale oder die im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl. § 548 Rn. 46 f.) vertretene Umwandlung der Miete in eine sog. Bruttokaltmiete ist abzulehnen. Anhaltspunkte dafür, daß die Parteien eine Pauschale oder eine Bruttomiete hätten vereinbaren wollen, fehlen zudem im Streitfall völlig. Beide Seiten sind nach ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung von einer periodischen Abrechnung der Nebenkosten unter Ansatz der geleisteten Vorauszahlungen ausgegangen, wie es in Ziffer 6 des Vertrages vorgesehen ist. Eine Auslegung dahin, daß damit eine Pauschale vereinbart werden sollte, ist daher nicht möglich.

Der Bekl. steht mithin ein aufrechenbarer Gegenanspruch von 2.835 DM zu.