Voreilige Auszahlung aus Notaranderkonto als Pflichtverletzung

Eine Grundbucheintragung ist nicht im Sinne des Treuhandauftrages des Hinterlegers "gewährleistet", wenn die Eintragungskosten nicht gedeckt sind und der Notar nicht für diese Kosten einsteht.

I. Die Bekl. beurkundete am 7. bzw. 15.7.2003 Vertragsangebot und -annahme betreffend den lastenfreien Kauf einer Eigentumswohnung zum Preis von 83.100 €. Gemäß Treuhandauftrag vom 6.8.2003 hinterlegte die Kl. als Darlehensgeberin der Käufer 87.700 € auf dem Notaranderkonto der Bekl. und machte eine Verfügung der Bekl. über diese Summe u. a. davon abhängig, daß die Eintragung einer Grundschuld über 90.000 € zu ihren Gunsten ohne Vorlasten in Abt. III des Grundbuchs gewährleistet ist. Die Bekl., welche die Eintragung der Grundschuld am 30.7.2003 beantragt hatte und der hinsichtlich der vorrangig eingetragenen Grundpfandrechte eine Löschungsbewilligung der Gläubigerin vorlag, zahlte das hinterlegte Geld am 6.8.2003 aus. Am 26.4.2004 reichte sie u. a. den Antrag auf Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte beim Grundbuchamt ein und bat, die Löschungskosten der Verkäuferin in Rechnung zu stellen und die Gebührenrechnung direkt der Verkäuferin zu übersenden. Mit Schreiben vom 11.1.2005 an die Bekl. machte das Grundbuchamt die Löschungen von der Einzahlung eines Vorschusses in Höhe von 2.021 € abhängig. Nachdem die Verkäuferin die Kosten für die Löschung der Grundpfandrechte nicht übernahm und das Grundbuchamt mit Zurückweisung der Anträge drohte, riet die Bekl. den Käufern, die Gebühren zu überweisen. Daraufhin zahlte die Kl., welche den Darlehensvertrag mit den Käufern zwischenzeitlich wegen Zahlungsverzuges gekündigt hatte, 2.021 € an das Grundbuchamt. Diesen Betrag verlangt sie mit der Klage von der Bekl. als Schadensersatz wegen Treuhandverstoßes.

[...] II. Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die Kl. kann gem. § 19 Abs. 1 BNotO die von ihr verauslagten Grundbuchkosten von der Bekl. ersetzt verlangen.

1. Die Bekl. hat mit der Auszahlung des hinterlegten Geldes gegen ihre Amtspflichten aus § 23 BNotO verstoßen, weil im Hinblick auf die mangelnde Deckung der Grundbuchkosten für die Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte nicht - wie sich die Kl. mit Treuhandauftrag vom 6.8.2003 ausbedungen hatte - gewährleistet war, daß die Grundschuld zugunsten der Kl. an erster Rangstelle in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird.

Die Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung ist dann gewährleistet bzw. sichergestellt, wenn hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des Notars und des zuständigen Grundbuchbeamten notwendig ist (vgl. BGH DNotZ 1987, 560, 561; BGH DNotZ 2004, 218, 219). Dies war vorliegend nicht der Fall. Zum einen war von vornherein nicht auszuschließen, daß das Grundbuchamt die Löschung der Altlasten von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig machen würde (dazu unter a.). Zum anderen war die Bezahlung dieses Vorschusses nicht deshalb gewährleistet, weil sie unter die Amtspflichten der Bekl. gefallen wäre (dazu unter b.).

a. Gem. § 8 Abs. 2 KostO soll die Vornahme des Geschäfts in Grundbuchsachen zwar nur dann von der Zahlung oder Sicherstellung des Vorschusses abhängig gemacht werden, wenn dies zur Sicherung des Eingangs der Kosten angebracht erscheint. Eine Grundbucheintragung hat daher im Regelfall unabhängig von einer Vorschußzahlung zu erfolgen (vgl. Hartmann, Kostengesetze, 37. Aufl., § 8 KostO, Rn. 10; Lappe in: Korintenberg u. a., KostO, 16. Aufl., § 8 Rn. 14), und dies mag auch dem üblichen Ablauf entsprechen, wie ihn die Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht hat. Der Notar kann aber kaum überblicken, ob aus Sicht des Grundbuchamts Anhaltspunkte für Zweifel an der Bonität des Kostenschuldners bestehen und deshalb ein Ausnahmefall vorliegt. Ferner wird die Auffassung vertreten, eine allgemein verringerte Zahlungsbereitschaft und die Höhe der anfallenden Kosten könnten es rechtfertigen, die Eintragung an einen Vorschuß zu binden (vgl. LG Düsseldorf, KostRsp. KostO § 8 Nr. 15 mit ablehnender Anmerkung Lappe). Gemäß dem Gebot des sichersten Weges (vgl. BGH NJW 1992, 3237, 3239 mit weiteren Nachweisen) muß der Notar deshalb berücksichtigen, daß eine mangelnde Zahlung oder Sicherstellung des Kostenvorschusses der Grundbucheintragung entgegenstehen kann.

b. Die Beauftragung der Bekl. in § 21 Abs. 3 des Kaufvertrages, für die Vertragsparteien bzw. die Käufer als Zahlungspflichtige die Zahlung u. a. der Gerichtskosten vorzunehmen - wofür die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis einen weiteren Betrag auf das Notaranderkonto zu zahlen hatten -, bezog sich nicht auf die Kosten der Löschung bestehender Belastungen, die gem. § 6 des Kaufvertrages von der Verkäuferin zu tragen waren. Dementsprechend hat die Bekl. die Löschungskosten nicht einbehalten, sondern den Kaufpreis insgesamt ausgezahlt.

Ebensowenig hatte die Bekl. diese Kosten im Zeitpunkt der Auszahlung vom 6.8.2003 gem. § 3 Abs. 2 KostO durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt übernommen. Dies hat sie auch im nachhinein nicht getan, sondern in ihrem Löschungsantrag vom 26.4.2003 darum gebeten, die diesbezügliche Gebührenrechnung der Verkäuferin direkt zu übermitteln.

Die Bekl. konnte sich zwar gleichwohl darauf verlassen, vom Grundbuchamt benachrichtigt zu werden, bevor der Löschungsantrag mangels Einzahlung des Kostenvorschusses zurückgewiesen wird (vgl. BGH DNotZ 1969, 173, 176). Trotzdem durfte sie die erste Rangstelle für die Grundschuld der Kl. nicht als gewährleistet ansehen. Dabei kann dahinstehen, ob es zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines wie vorliegend formulierten Treuhandauftrages gehört, daß der Notar angeforderte Gerichtskosten erforderlichenfalls selbst einzahlt (so KG DNotZ 1991, 762; a. A. OLG Celle DNotZ 1994, 117). Jedenfalls ist die Eintragung in einer solchen Konstellation nur dann sichergestellt, wenn der Notar bereit und in der Lage ist, den Kostenvorschuß notfalls vor Fristablauf selbst zu zahlen (vgl. KG a. a. O.). Eine solche Bereitschaft war aber bei der Bekl. unstreitig nicht vorhanden.

c. Die Bekl. beruft sich zu Unrecht darauf, die Kl. habe selbst für die Löschungskosten einstehen müssen. Zum einen kann der Treuhandauftrag vom 6.8.2005 nur so verstanden werden, daß die rangrichtige Eintragung der Grundschuld ohne Kosten für die Kl. gewährleistet sein mußte. Zum anderen war die Kl. gegenüber dem Grundbuchamt nicht gem. § 2 Ziffer 1 KostO Kostenschuldner. Im Namen der Kl. wurde nur die Eintragung der Grundschuld zu ihren Gunsten beantragt. Die Löschung der bestehenden Grundpfandrechte ist gem. § 6 des Kaufvertrages nur im Namen der Vertragsparteien beantragt worden und gegenüber dem Grundbuchamt auch erst mit dem Schreiben der Bekl. vom 26.4.2004.

2. Der Bekl. ist Fahrlässigkeit anzulasten, auch wenn das Landgericht (gestützt auf Hertel in: Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 1771; s. a. ders. in: Würzburger Notarhandbuch, Teil 2 Rn. 725) die Eintragung trotz der offenstehenden Eintragungsgebühren als sichergestellt angesehen hat. Einerseits mußte sich die Bekl. darüber im klaren sein, daß die Löschung nur von ihrem pflichtgemäßen Verhalten und pflichtgemäßem Verhalten des Grundbuchamtes abhängen durfte, und daß die Grundbucheintragung an eine Vorschußzahlung gekoppelt werden könnte, und andererseits ging sie gerade nicht von einer eigenen Zahlungspflicht aus und war nicht zum Ausgleich einer Vorschußforderung bereit.

3. Auf das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit kommt es gem. § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO angesichts des vorliegenden Verstoßes gegen eine (selbständige) Betreuungspflicht nicht an.

Bei Grundstückskaufverträgen wird i.d.R. der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto gezahlt und der Notar angewiesen, den Betrag erst bei Sicherstellung der Grundbucheintragung an den Verkäufer auszuzahlen. Dazu gehört auch, daß die Grundbuchkosten gedeckt sind.

Die Notarin hatte den Kauf einer Eigentumswohnung beurkundet. Die finanzierende Bank hatte die Auszahlung des Darlehensbetrages davon abhängig gemacht, daß die Eintragung einer Grundschuld zu ihren Gunsten ohne Vorlasten gewährleistet sei. Nach Auszahlung des hinterlegten Betrages machte das Grundbuchamt gegenüber der Notarin die Löschungen der vorrangigen Grundpfandrechte von der Zahlung eines Vorschusses abhängig. Dieser wurde von der Verkäuferin nicht gezahlt, sondern von der Bank, die inzwischen den Darlehensvertrag gekündigt hatte.

Mit Urteil vom 21. September 2007 gab das KG der Amtshaftungsklage der Bank gegenüber der Notarin auf Schadensersatz statt und meinte, mit der Auszahlung des hinterlegten Geldes habe die Notarin gegen ihre Amtspflichten aus § 23 BNotO verstoßen. Auch wenn es dem üblichen Ablauf entsprechen möge, daß eine Grundbucheintragung unabhängig von einer Vorschußzahlung erfolgt, könne nicht ausgeschlossen werden, daß, wie hier, das Grundbuchamt einen Vorschuß nach § 8 KostO verlange. Das müsse der Notar berücksichtigen und dürfe nicht vorher das hinterlegte Geld auszahlen. Nur dann, wenn der Notar bereit sei, notfalls selbst die Kosten zu übernehmen, könne etwas anderes gelten. Das sei hier jedoch nicht der Fall gewiesen.

Das KG hat die Revision wegen der grundsätzlichen Bedeutung zugelassen.