Vorbehaltlose Zahlung von Betriebskostennachforderung nach vorherigen Einwendungen

Vorbehaltlose Zahlung von Betriebskostennachforderung nach vorherigen Einwendungen; deklaratorisches Schuldanerkenntnis

Die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, wenn der Mieter vorher konkrete Einwendungen mit vergeblicher Fristsetzung zur Erläuterung erhoben hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. waren im Jahr 2008 Mieter, die Bekl. war Vermieterin einer Wohnung. Die monatlich geschuldete und auch entrichtete Miete belief sich auf 692,93 € zzgl. einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung von 167,63 €. Mit Schreiben vom 15.12.2009 rechnete die Bekl. über die Betriebskosten für das Jahr 2008 ab. In der Abrechnung war eine Kostenposition „Hausmeister" i. H. v. 8.279,54 € enthalten; davon entfielen auf die Kl. 604,15 €. Mit Schreiben vom 2.1.2010 widersprachen die Kl. der Betriebskostenabrechnung wegen der Hausmeisterkosten. Am 29.1.2010 zahlten die Kl. den Nachzahlungsbetrag aufgrund der Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos in voller Höhe. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 15.2.2010 erhoben die Kl. erneut Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung vom 15.12.2009 und forderten die Bekl. zur Erläuterung der Hausmeisterkosten und Vorlage von Nachweisen auf.

Die Kl. sind der Auffassung, dass die Hausmeisterkosten überhöht und unwirtschaftlich seien und daher nicht auf die Mieter umgelegt werden könnten.

Die Kl. haben gegen die Bekl. weder aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB noch aus § 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erstattung gezahlter Betriebskosten für das Jahr 2008. Einer Rückforderung steht die vorbehaltlose Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 vom 15.12.2009 durch die Kl. am 29.1.2010 entgegen, weil darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen ist. Der Bundesgerichtshof hat zwar mit dem vom Klägervertreter zitierten Urteil entschieden, dass die vorbehaltlose Bezahlung einer Rechnung für sich genommen weder die Annahme eines deklaratorischen noch eines „tatsächlichen" Anerkenntnisses der beglichenen Forderung rechtfertigt (BGH vom 11.1.2008 - VIII ZR 265/07, NJW 2009, 580, 1. Leitsatz). Der Bundesgerichtshof hat aber in den Gründen des zitierten Urteils auch angemerkt, dass bei Hinzutreten weiterer Umstände in einer Zahlung durchaus ein Anerkenntnis zu sehen sein kann (BGH, a.a.O., Tz. 12).

Dass die vorbehaltlose Zahlung einer Nachforderung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter grundsätzlich zumindest dann als schlüssiges deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu werten sein kann, wenn weitere Umstände hinzutreten, entspricht auch der wohl herrschenden Auffassung in der Literatur (Nachweise bei Sternel, ZMR 2010, 81 [82]). Im vorliegenden Fall ist die Zahlung vom 29.1.2010 unter Berücksichtigung der konkreten Begleitumstände und der Vorgeschichte aus Sicht eines objektiven Zahlungsempfängers an der Stelle der Bekl. als Angebot der Kl. zum Abschluss eines Anerkenntnisvertrages zu verstehen gewesen, welches die Bekl. durch Entgegennahme der Zahlung angenommen hat, ohne dass es des Zugangs der Annahmeerklärung bei den Kl. bedurft hätte (§ 151 Satz 1 BGB). Die Kl. hatten vor der Zahlung am 29.1.2010 mit Schreiben vom 2.1.2010 spezifische Einwendungen gegen die Einzelpositionen „Hausmeistertätigkeiten", „Gartenpflege", „Winterdienst" und „Hausreinigung" erhoben, diese Einwendungen sogar mit Rechtsprechungszitaten untermauert und der Bekl. eine Frist bis 25.1.2010 zur Erläuterung gesetzt. Die nunmehr in der Klage geltend gemachten Einwendungen waren den Kl. also spätestens seit dem 2.1.2010 bekannt und bewusst. Nach Ablauf der von ihnen gesetzten Erläuterungsfrist zahlten sie dann am 29.1.2010, ohne bei der Zahlung (z. B. im Überweisungsbetreff) oder in einem engen zeitlichen Zusammenhang damit (das nächste Schreiben der Kl. datiert vom 15.2.2010) einen Vorbehalt zu erklären. Von einem Mieter, der seine zuvor dezidiert dargelegten Einwendungen weiter zu verfolgen gedenkt, wäre ein irgendwie gearteter Vorbehalt aber zu erwarten gewesen, wenn die Zahlung keine streiterledigende Wirkung haben sollte. Entgegen der Auffassung des Klägervertreters steht dem auch nicht entgegen, dass die Bekl. die Einwände der Kl. zuvor nicht zurückgewiesen hat. Nach Ablauf der von den Kl. gesetzten Frist ohne Reaktion der Bekl. lag die Annahme nahe, dass die Bekl. sich ihren Einwänden nicht anschließt.

Der Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses steht auch nicht die Regelung des § 556 Abs. 4, Abs. 3 Satz 5 BGB entgegen (so auch Sternel, ZMR 2010, 81 [82, 84] m. w. N.). § 556 Abs. 4 BGB soll nur verhindern, dass Mietern abstrakt im Vorhinein die Ausschöpfung der Prüfungs- und Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB abgeschnitten wird. Nimmt der Mieter - wie hier - eine Prüfung vor Ablauf der Frist vor und zahlt dann vorbehaltlos vor Ablauf der Frist, ist der Schutzzweck des § 556 Abs. 4 BGB nicht berührt.

Die früher herrschende Meinung sah in der vorbehaltlosen Zahlung des Mieters auf eine Betriebskostennachforderung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis mit der Folge, dass eine Rückforderung aus ungerechtfertigter Bereicherung ausgeschlossen ist. Der Bundesgerichtshof hält eine bloße Zahlung nicht für ausreichend (NJW 2009, 580: Entscheidung zum Kaufrecht vom auch für Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senat). Nach Milger (Richterin am VIII. Senat) ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis nur dann anzunehmen, wenn entsprechende Willenserklärungen „eindeutig feststellbar sind" (NZM 2009, 498). Wenn allerdings noch andere Umstände hinzutreten, kommt ein Anerkenntnis in Betracht. Ein solcher „Umstand" kann, wie das AG Tiergarten entschied, darin liegen, dass der Mieter vorher konkrete und mit Rechtsprechungszitaten untermauerte Einwände vorgetragen hat, auf die der Vermieter aber nicht reagierte.

Der Mieter hatte nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung gegen verschiedene Positionen Einwendungen erhoben und diese Einwendungen mit Rechtsprechungszitaten untermauert. Unter anderem ging es um eine Erläuterung der Hausmeisterkosten, die nach Ansicht des Mieters überhöht und damit unwirtschaftlich waren. Der Mieter setzte dem Vermieter eine Frist zur Erläuterung; der Vermieter reagierte darauf allerdings nicht. Nach Fristablauf zahlte der Mieter vorbehaltlos, erhob aber später Klage auf Rückzahlung.

Mit Urteil vom 14. Juli 2010 wies das Amtsgericht Tiergarten die Klage ab, da hier ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis anzunehmen sei. Es liege nicht nur eine bloße Zahlung vor, sondern der Mieter habe darüber hinaus vorher Einwendungen erhoben und eine Frist zur Erläuterung gesetzt. Wenn er dann vorbehaltlos gezahlt habe, sei dies so zu verstehen, dass er die zuvor dezidiert dargelegten Einwendungen nicht weiterzuverfolgen gedenke.

So auch Borzutzki-Pasing, jurisPR-MietR 20, 2007 Anm. 3 zu AG Brandenburg, GE 2007, 789.