Vorbehaltlose Zahlung unwirksamer Mieterhöhung

Vorbehaltlose Zahlung unwirksamer Mieterhöhung; Mietpreisbindung; Altbau; Mietzinserhöhung; Mieterhöhungserklärung; formell unwirksam; Vereinbarung; konkludente; Mietzahlung; vorbehaltlose; Abänderungsvereinbarung; stillschweigende

1. Hat der Vermieter einem Wohnungsmakler einen Alleinauftrag erteilt und ver-mietet er eine Wohnung ohne Mitwirkung des Maklers, kann er die fällige Scha-densersatzleistung an den Makler nicht auf den Mieter abwälzen.

2. Eine preisrechtlich zulässige Mieterhöhung wird privatrechtlich auch durch vorbehaltlose Zahlung wirksam.

Wie nach dem letzten Vorbringen der Bekl. unstreitig ist, war beim Abschluß des Mietvertrages mit dem Kl. weder ein Makler beteiligt noch hatte der Vor-mieter des Bekl. einen Anspruch auf Abstand. Die Bekl. behauptet vielmehr, daß sie dem von ihr als Zeugen benannten Herrn G. einen Alleinauftrag als Makler zur Ver-mietung der Wohnung erteilt habe. Nachdem die Wohnung ohne Mitwirkung des Herrn G. an den Kl. vermietet worden sei, habe sie an Herrn G. eine Entschädigung in Höhe von 450,- DM zahlen müssen. Ob dieses Vorbringen richtig ist, kann dahin-gestellt bleiben. Jedenfalls durfte die Bekl. diesen Betrag bei Abschluß des Mietvertrages nicht vom Kl. verlangen. Diese Forderung ist unzulässig (§ 29 a Abs. 1 I. BMietG). Denn diese Forderung erfüllt keine der Voraussetzungen des § 29 a Abs. 2 bis 7 I. BMietG). Wenn die Bekl. nach ihrem Vorbringen einem Makler einen Allein-auftrag erteilt hat, dann aber einen Mietvertrag ohne Mitwirkung des Maklers ab schließt, so daß diesem kein Provisionsanspruch gegen den Mieter zusteht, hat sie das selbst zu vertreten. Eine Abwälzung dieser Schadensersatzleistung an den Mak-ler auf den Mieter ist unzulässig.

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Dem Kl. ist zwar zuzugeben, daß die Mieterhöhungserklärungen der Bekl. zum größten Teil mangelhaft gewesen sind und den Anforderungen des § 18 I. BMietG nicht entsprochen haben. Zudem hat die Bekl. wiederholt unterschiedliche Zahlen eingesetzt. Das ist aber für den Rückforderungsanspruch und die Feststellung der ge-schuldeten Miete rechtlich unerheblich. Nach dem bis zum 31. Dezember 1987 gel-tenden Mietpreisrecht für Altbauwohnungen mußte für eine Mieterhöhung ein Unterschied zwischen zwei Dingen gemacht werden. Zum einen mußte die verlangte Miet-erhöhung nach den Mietpreisvorschriften zulässig sein. Diese Frage ist anhand der entsprechenden gesetzlichen Vorschriften zu prüfen. Als zweites muß geprüft wer-den, wie eine preisrechtlich zulässige Mieterhöhung im Verhältnis zwischen den Miet-parteien privatrechtlich wirksam wird. Ein Weg dazu war die einseitige Mieterhöhungserklärung des Vermieters nach Maßgabe des § 18 I. BMietG. Entgegen der An-sicht des Kl. war dies aber nicht der einzige Weg. Vielmehr kann eine Mieterhöhungserklärung auch durch stillschweigende Abänderungsvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien wirksam geworden sein. Eine derartige Vereinbarung ist stets dann anzunehmen, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt und der Mieter sie mehrfach vorbehaltlos zahlt. In einem solchen Falle kommt es nicht mehr darauf an, ob die Mieterhöhungsforderung des Vermieters formell ordnungsgemäß war. Die zwischen den Parteien getroffene stillschweigende Vereinbarung über die Mieterhöhung ersetzt die Formerfordernisse des § 18 I. BMietG. Das hat zur Folge, daß eine solche stillschweigend getroffene Mieterhöhungsvereinbarung insoweit wirksam ist, wie der preisrechtlich zulässige Mietzins nicht überschritten wird. Demgemäß würde ein Rückforderungsanspruch nur dann bestehen, wenn die gezahlte Miete die auf Grund der gesetzlichen Vorschriften tatsächlich preisrechtlich zulässige Miete übersteigen würde. Das aber ist nach den getroffenen Feststellungen im Falle des Kl. für das allein entscheidungserhebliche Jahr 1986 nicht der Fall.