Vorbehaltlose Zahlung und Gleitklausel bei unwirksamer Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 10 WoBindG ist der Abzug von fälligen Instandsetzungskosten zu berechnen und zu erläutern.

2. Eine vertraglich vereinbarte Mietgleitklausel und der Bescheid der IBB Berlin ersetzen eine wirksame Mieterhöhungserklärung. 3. Eine vorbehaltlose Zahlung des Mieters stellt keine Zustimmung zur Vertragsänderung dar.

Die Kl. sind Mieter, die Bekl. Vermieter einer mit öffentlichen Mitteln im sozialen Wohnungsbau errichteten im Hause H.-Str. in Berlin belegenen Wohnung. In § 3 des Mietvertrages heißt es:

"Gleitklausel

Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einer Mitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf."

Aufgrund der Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 19. November 1996 forderten die Bekl. von den Kl. eine Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 190,90 DM auf 651,09 DM mit Wirkung ab dem 1. Dezember 1995. Die Investitionsbank Berlin als zuständige Bewilligungsbehörde hatte den Modernisierungsmaßnahmen unter der Auflage zugestimmt, daß eine Nettokaltmiete von 8,50 DM/qm monatlich nicht überschritten werde. Die Kl. zahlten die Mieterhöhung vorbehaltlos bis einschließlich August 1998. Da mehrere andere Mieter der Wohnanlage, die gleichlautende Mieterhöhungserklärungen erhalten hatten, die geforderte erhöhte Miete nicht zahlten, kam es zu Rechtsstreitigkeiten. In allen Fällen unterlagen die Bekl. dieses Rechtsstreits rechtskräftig in zweiter Instanz, da die zuständige Berufungskammer des Landgerichts die Modernisierungsmieterhöhungen nicht für wirksam hielt. Die Kl. erlangten erst im August 1998 Kenntnis von den rechtskräftigen Urteilen bezüglich der anderen Mieter.

Die Klage ist begründet. Der Anspruch der Kl. auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 6.299,70 DM ergibt sich aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. In dieser Höhe, d. h. monatlich 190,90 DM, zahlten sie ihre Miete ohne Rechtsgrund. Die Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 19. November 1996 stellt keinen hinreichenden Rechtsgrund für die Zahlung der erhöhten Miete dar, da die Erhöhungserklärung nicht den Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 WoBindG entspricht. Insbesondere fehlt es an der erforderlichen und nachvollziehbaren Trennung von Modernisierungs- und Instandsetzungskosten. Da die Hausfassade, die mit einer Wärmedämmung versehen worden ist, sanierungsbedürftig war, hätten die fiktiven Instandsetzungskosten herausgerechnet werden müssen. Es reichte nicht aus, die Betonsanierungskosten aus den umlagefähigen Modernisierungskosten herauszurechnen, denn damit sind nicht alle Instandsetzungskosten erfaßt bzw. wird nicht deutlich, welche Kosten angefallen wären, wäre nicht modernisiert, sondern nur instand gesetzt worden. Jedenfalls hätten auch die Kosten der Baustelleneinrichtung, der Absperrung der Gehwege, der Mauerrüstung, das Abdecken der Dachflächen, des Passantentunnels, der Schutzrüstung und des Gitternetzes berücksichtigt werden müssen.

Rechtsgrund für die Zahlung ist auch nicht die Gleitklausel in § 3 des Mietvertrages. Zum einen ist diese zu allgemein gehalten, sie erwähnt die Erhöhung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen und auch den Begriff "Kostenmiete" nicht. Zum anderen vertritt das Gericht die Auffassung, daß die Anforderungserklärung des § 10 Abs. 1 WoBindG auch bei Bestehen einer Gleitklausel Wirksamkeitsvoraussetzung für die Mieterhöhung ist, also nicht bloß deren Fälligkeit auslöst. Das ergibt sich daraus, daß auch die Mietgleitklausel eine rechtsgestaltende Leistungsbestimmung erfordert und nicht automatisch als eine Leistungsanpassung wirkt.

Auch der Bescheid der Investitionsbank Berlin als zuständiger Bewilligungsbehörde ersetzt nicht die Mieterhöhungserklärung (vgl. z. B. LG Berlin GE 1999, 191).

Schließlich ist Rechtsgrund auch nicht eine einverständliche Änderung des vertraglich vereinbarten Mietzinses, die durch die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete durch die Kl. zustande gekommen sein könnte. Eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung ist bereits deshalb nicht erfolgt, weil die Erklärung des Vermieters gemäß § 10 WoBindG kein Vertragsangebot darstellt, sondern einseitig rechtsgestaltende Wirkung ausüben will. Für den Mieter besteht daher keine Veranlassung, eine den Mietvertrag betreffende Willenserklärung abzugeben; der Vermieter, der den Mietzins einseitig erhöhen will, erwartet eine solche auch nicht (vgl. OLG Karlsruhe, WuM 1986, 168 m. w. N.).

Die Rückforderung ist auch nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen; die Kl. haben erst im August 1998 davon erfahren, daß sie möglicherweise zu viel Miete zahlten. Eine frühere Kenntnis wird von den Bekl. nicht substantiiert vorgetragen.

Der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung hatte mit Genehmigung der IBB die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht. Dabei waren die Instandsetzungskosten nicht vollständig nachvollziehbar herausgerechnet worden; es kam zu zahlreichen Prozessen mit anderen Mietern des Hauses. Nach mehr als drei Jahren verlangte der Mieter die von ihm gezahlten Erhöhungsbeträge zurück und bekam beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg recht.

Mit Urteil vom 7. Oktober 1999 stellte das Amtsgericht zunächst fest, daß die vertraglich vereinbarte Mietgleitklausel nicht eine wirksame Mieterhöhungserklärung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz ersetzt. Das folgt auch schon aus § 4 Abs. 8 NMV; ein Bescheid der IBB ist keine Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG. Zweifelhaft sind allerdings die Ausführungen des Gerichts zur vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete, die keine Vertragsänderung darstellen soll. Soweit die Kostenmiete nicht überschritten wird, entfiele bei einer Vertragsänderung nämlich ein Rückforderungsanspruch des Mieters.

Das Amtsgericht verweist zwar zutreffend auf die Entscheidung des OLG Karlsruhe, wonach eine einseitige Mieterhöhung kein Vertragsangebot darstelle, die der Mieter durch Zahlung annehmen könne. Es liegen doch zahlreiche - nicht erwähnte - entgegenstehende Entscheidungen vor (KG, GE 1974, 510; LG Berlin, ZMR 1987, 269; LG Duisburg, WuM 1989, 192). Die Argumentation des OLG Karlsruhe ist demgegenüber zu formalistisch, denn auch die einseitige Mieterhöhung enthält ein Begehren des Vermieters auf Vertragsänderung, notfalls durch Zustimmung der Gegenseite. Der Fall liegt ähnlich wie bei einer Räumungsklage, die auch eine Kündigung enthalten kann (BGH, ZMR 1997, 280). Wegen der Einzelheiten kann auf Beuermann, GE 1990, 84 verwiesen werden.