Vorbehaltlose Zahlung nach Mieterhöhung als Vereinbarung

Vorbehaltlose Zahlung nach Mieterhöhung als Vereinbarung; einseitige Mieterhöhung als Vertragsangebot

Auch eine einseitige Mieterhöhungserklärung enthält zugleich ein stillschweigendes Angebot auf Abschluß einer Erhöhungsvereinbarung, so daß durch vorbehaltlose Zahlung über einen längeren Zeitraum (sechs Monate) eine Erhöhungsvereinbarung getroffen wird.

Die Parteien haben sich einvernehmlich gemäß § 10 MHG über die Zahlung eines um 301,17 DM erhöhten monatlichen Mietzinses geeinigt. Nach § 10 MHG können die Parteien im laufenden Mietverhältnis Abreden über die Miethöhe treffen, ohne daß hierbei zwischen dem Rechtsgrund des § 2 MHG oder § 3 MHG differenziert werden muß. Eine solche Abrede kann grundsätzlich auch konkludent durch vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses auf das Mieterhöhungsverlangen getroffen werden.

Für § 2 MHG ist dies allgemein anerkannt, da sich dieses Erhöhungsverlangen ohnehin auf die Abgabe der Willenserklärung des Mieters richtet. Zahlt der Mieter auf die auf die Erklärung einer Zustimmung gerichtete Mieterhöhungserklärung des Vermieters, muß er davon ausgehen, daß der Vermieter die vorbehaltlose Zahlung als diese Zustimmung versteht (vgl. LG Leipzig ZMR 1999, 767, 768 m. w. N.).

Auch für die Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG ergibt sich keine andere Beurteilung. Trotz der Ausgestaltung der Mieterhöhungsmöglichkeit als einseitiges Gestaltungsrecht kann ein Mieter auf das entsprechende Angebot des Vermieters durch vorbehaltlose Zahlung über einen bestimmten Zeitraum die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses erklären (vgl. LG Leipzig a. a. O. m. w. N.).

1. In dem Schreiben der Bekl. vom 24.11.1997 ist ein - konkludentes - Angebot auf Abschluß einer entsprechenden Mieterhöhungsvereinbarung zu sehen.

Nach dem durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermittelnden Erklärungswert des Schreibens stellt sich dieses auch als Angebot der Bekl. an die Kl. auf Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung dar.

Insoweit kann dahin stehen, ob die Kl. das Schreiben tatsächlich als Angebot verstanden haben. Maßgeblich ist vielmehr, wie sie es nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen mußten. Entscheidend sind daher weder der "empirische Wille" des Erklärenden noch das tatsächliche Verständnis des Erklärungsempfängers, sondern der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens (vgl. Palandt, BGB, 59. Aufl., 133 Rn. 9 m. w. N.).

Nach dem normativen Zweck des § 3 MHG soll dieser die Rechtsposition des Vermieters stärken. Der Mieter, der den angekündigten Modernisierungsarbeiten in Kenntnis der damit verbundenen Mieterhöhung nicht widersprochen hat, zeigt dem Vermieter damit, daß er die Modernisierungsmaßnahme hinnimmt und mit einer Mieterhöhung grundsätzlich einverstanden ist. Der Vermieter tätigt im Vertrauen hierauf die Investition in die Mietsache, welcher er regelmäßig die Erwartung der höheren Mieteinnahmen zugrunde legt. Er hat somit ein für den Mieter klar erkennbares Interesse an der Sicherstellung der künftigen, der Höhe nach unstreitigen Mieteinnahmen.

Dies rechtfertigt es zum einen, dem Vermieter, wie in § 3 MHG geschehen, die Möglichkeit einer einseitigen Mieterhöhung und deren gerichtlicher Durchsetzung zu geben. Zum anderen muß es jedoch möglich sein, den redlichen Vertragsparteien, welche in Kenntnis aller Umstände die angekündigten Modernisierungsarbeiten geschehen lassen und wissen, in welcher Größenordnung eine Mieterhöhung auf sie zukommen wird, ohne gerichtliche Klärung die Mieterhöhung - ausdrücklich oder stillschweigend - zu akzeptieren. Würde diese Möglichkeit verneint werden, müßte der Vermieter, um auch im Falle der dauernden vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete vor Rückforderungsansprüchen geschützt zu werden, in jedem Falle eine Klage auf Feststellung erheben, daß der Mieter diesen erhöhten Mietzins schuldet (vgl. LG Leipzig, a. a. O. S. 769).

Da dies - für den Mieter objektiv erkennbar - nicht Zweck der Modernisierungsmieterhöhung sein kann, liegt in der Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 Abs. 3 MHG (vorbehaltlich besonderer Umstände) grundsätzlich immer ein - stillschweigendes - Angebot auf Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung.

Dagegen spricht auch nicht eine fehlende Dispositionsmöglichkeit des Mieters. Vielmehr wird ihm die Möglichkeit, Einwendungen gegen die Mieterhöhung zu erheben, bereits aufgrund erheblichen Begründungszwangs erkennbar zur Disposition gestellt. Ihm obliegt es, sich gegen die Höhe der Mieterhöhung zur Wehr zu setzen und so eine gerichtliche Auseinandersetzung herbeizuführen oder dies zu verhindern bzw. zu unterlassen.

Der objektive Erklärungswert des Schreibens vom 24.11.1997 beinhaltet somit mangels entgegenstehender Anhaltspunkte auch das Angebot auf den Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung.

Gegen dessen Wirksamkeit spricht nicht, daß das Schreiben vom 24.11.1997 möglicherweise nicht den Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG entspricht, da dieser hier keine Anwendung findet (vgl. LG Leipzig a. a. O., S. 768 m. w. N.).

2. Die Kl. haben dieses Angebot durch die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses angenommen.

Aus der hier maßgeblichen Sicht der Bekl. stellte sich die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses über die Dauer von sechs Monaten als - konkludente - Annahme des - konkludenten - Angebotes dar.

Zum einen kann und darf ein Vermieter (aus objektiver Sicht) davon ausgehen, daß sich sein Mieter nicht dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens aussetzen will, wenn er die angekündigten Modernisierungsarbeiten in Kenntnis der erwarteten Mieterhöhung hinnimmt. Er muß nicht damit rechnen, daß der Mieter zwar die Verbesserung des Wohnkomforts auf Kosten des Vermieters wünscht, jedoch keine Gegenleistung dafür erbringen will. Vielmehr stellt sich bereits die Hinnahme der Modernisierungsarbeiten als - grundsätzliche - Zustimmung zur später abzurechnenden Mieterhöhung dar.

Zum anderen stellt sich im Ergebnis dessen die auf die (wie angekündigt nunmehr erfolgte) Mieterhöhungserklärung vorgenommene Bezahlung der geforderten Miete aus der Sicht des Vermieters so dar, daß der redliche Mieter die Modernisierungsmaßnahmen als durchgeführt und die daraus folgende Mieterhöhung als berechtigt akzeptiert hat. Er erklärt dann aus der Sicht des Vermieters, daß er diesen Betrag auch schuldet. Nicht damit rechnen muß der Vermieter daher ab einer über längere Zeit erfolgten Zahlung, daß die Berechtigung der Mieterhöhung angezweifelt werde, die Zahlung völlig unverbindlich sei und daher jederzeit mit einer Rückforderung zu rechnen ist.

Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist eine einseitige rechtsgestaltende Erklärung des Vermieters - wenn sie denn wirksam ist. Wenn sie unwirksam ist, muß das auch kein Beinbruch sein: Mit beachtenswerten Argumenten vertritt das LG Leipzig die Auffassung, eine - ggf. auch unwirksame - Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen sei als Vertragsangebot an den Mieter zu werten. Zahlt der wiederholt die verlangte höhere Miete, ist der Vertrag geändert.

Der Vermieter hatte nach wirksam angekündigten Modernisierungsmaßnahmen deren Kosten mit einer Mieterhöhung geltend gemacht, die der Mieter zunächst sechs Monate anstandslos bezahlte. Danach besann er sich eines anderen und rügte die Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Mit Urteil vom 6. November 2001 gab das Landgericht Leipzig dem Vermieter recht und meinte, auch in einer einseitigen Erhöhungserklärung liege zugleich ein Vertragsangebot auf Änderung, das der Mieter annehmen könne. Für eine Annahme reiche die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete über einen längeren Zeitraum (hier: sechs Monate).

Die Argumentation des Leipziger Landgerichts ist von einer Klarheit und Überzeugung, die man bei den Berliner Gerichten manchmal vermißt. Die Möglichkeit, nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen zu dürfen, solle die Rechtsposition des Vermieters stärken. Ein Mieter, der den angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in Kenntnis der damit verbundenen Mieterhöhung nicht widersprochen habe, zeige dem Vermieter damit, daß er die Modernisierungsmaßnahmen hinnehme und mit einer Mieterhöhung grundsätzlich einverstanden sei.

Redlichen Vertragsparteien müsse es deshalb möglich sein, eine Modernisierungsmieterhöhung stillschweigend zu akzeptieren.

In einer Modernisierungsmieterhöhung liege deshalb grundsätzlich immer ein stillschweigendes Angebot auf Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung.

Zahle der Mieter vorbehaltlos über eine gewisse Dauer - im entschiedenen Fall waren es sechs Monate - die verlangte Mieterhöhung, sei sie akzeptiert. Die vertiefende Begründung des Gerichts ist eine außerordentliche Ermunterung für jeden, der erstens noch etwas von redlichem Umgang zwischen Vertragsparteien hält und zweitens darauf vertraut, daß deutschen Gerichten solches Gedankengut nicht völlig fremd ist.