Vorbehaltlose Mietzahlung und Mietminderung

Vorbehaltlose Mietzahlung und Mietminderung; nach Mietbeginn auftretender Mangel: Keine analoge Anwendung von § 536 b BGB

Tritt im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auf, zahlt der Mieter den Mietzins gleichwohl längere Zeit vorbehaltlos weiter, ist die Minderung nicht in analoger Anwendung von § 536 b BGB ausgeschlossen (Fortführung von BGHZ 155, 380 = GE 2003, 1145).

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Frage, ob die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur analogen Anwendung des § 539 BGB a. F. auf Fälle, in denen im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter den Mietzins gleichwohl über längere Zeit vorbehaltlos weiterbezahlt, auch nach Inkrafttreten des neuen Mietrechts für § 536 b BGB n. F. fortgilt, hat der VIII. Senat durch Urteil vom 16. Juli 2003 (BGHZ 155, 380 = GE 2003, 1145) entschieden. Danach ist eine analoge Anwendung des ab 1. September 2001 geltenden § 536 b BGB in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu § 539 BGB a. F. ausgeschlossen. Der Senat schließt sich dieser Rechtsansicht auch für den Bereich der gewerblichen Miete an. 2. Die Revision hat im Endergebnis auch keine Aussicht auf Erfolg (vgl. § 554 b ZPO a. F. in der Auslegung des Beschlusses des BVerfG vom 11. Juni 1980 - 1 PBvU 1/79 - BVerfGE 54, 277). Zwar verstößt das Berufungsgericht, soweit es die Feststellungswiderklage der Bekl. abgewiesen hat, gegen die obengenannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem seit dem 1. September 2001 geltenden § 536 b BGB. Danach kann für das neue Mietrecht nicht mehr von einer planwidrigen Regelungslücke für die Fälle eines nachträglich aufgetretenen Mangels ausgegangen und somit § 536 b BGB (§ 539 BGB a. F.) auf diese Fälle nicht mehr analog angewandt werden. Deshalb kann den Bekl. entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ihr Recht zur Minderung der Pacht für die Zeit ab 1. September 2001 jedenfalls nicht durch eine analoge Anwendung des § 536 b BGB abgesprochen werden. 3. Das Berufungsurteil erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig. Die Bekl. haben nämlich ihr Recht zur Minderung für die Zeit ab 1. September 2001 verwirkt. a) Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, daß dieser das Recht in Zukunft nicht geltend machen werde (BGHZ 84, 281; 105, 298; BGH Urteil vom 14. November 2002 - VII ZR 23/02 - NJW 2003, 824). Zu dem Zeitablauf müssen besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen. b) Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Bekl. wußten seit Februar 1994, daß für eine Grenzbebauung die Übernahme einer Baulast durch den benachbarten Grundstückseigentümer (damals der Kl.) erforderlich ist. Sie haben - nach eigener Behauptung - nichts unternommen, um die für eine Baugenehmigung erforderlichen Unterlagen beizubringen, obwohl sie seit 1995 wußten, daß die von den Kl. erteilte Einverständniserklärung (angeblich) nicht ausreichend war. Soweit sie pauschal behaupten, die Kl. zu weiteren Handlungen aufgefordert zu haben, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Die Bekl. haben ihre Behauptung, die Kl. hätten mehrmals Abhilfe zugesagt, obwohl das Landgericht den Vortrag insoweit als unsubstantiiert zurückgewiesen hat, in zweiter Instanz ebenfalls nicht substantiiert. Sie haben auch sonst in keiner Weise zu erkennen gegeben, daß sie den Plan einer Grenzbebauung weiterverfolgen wollen. Sie haben im Gegenteil den gestellten Bauantrag zurückgezogen. Die Bekl. haben den Kl. somit nicht nur vier Jahre lang keine Mitteilung davon gemacht, daß die Baugenehmigung an unzureichenden Erklärungen der Kl.

cht substantiiert. Sie haben auch sonst in keiner Weise zu erkennen gegeben, daß sie den Plan einer Grenzbebauung weiterverfolgen wollen. Sie haben im Gegenteil den gestellten Bauantrag zurückgezogen. Die Bekl. haben den Kl. somit nicht nur vier Jahre lang keine Mitteilung davon gemacht, daß die Baugenehmigung an unzureichenden Erklärungen der Kl. gescheitert sei, sie haben darüber hinaus in diesen vier Jahren vorbehaltlos den Pachtzins bezahlt. Die Kl. haben sich auch aufgrund dieses Verhaltens der Bekl. darauf eingerichtet, daß diese in Zukunft von ihnen keine weiteren Maßnahmen und Erklärungen im Zusammenhang mit der beabsichtigten Grenzbebauung verlangen würden, und durch den Verkauf des Nachbargrundstücks entsprechende Dispositionen getroffen, die nicht mehr rückgängig zu machen sind.

Der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH schließt sich der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats an: Der Mieter, der trotz vorhandener Mängel die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiterzahlt, verliert grundsätzlich nicht sein Minderungsrecht (keine Analogie zu § 536 b BGB).

In einer Geschäftsraummietsache zahlte der Pächter vorbehaltlos den Pachtzins über mehrere Jahre und berief sich später auf einen Mangel. Die Instanzgerichte gaben der Klage auf Zahlung des Pachtzinses statt.

Der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH schloß sich der Rechtsprechung des VIII. Senats an, wonach nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform für eine analoge Anwendung des § 536 b BGB kein Raum ist. Im Ergebnis kam der Senat aber dennoch zur Bestätigung des Urteils des OLG Naumburg. Der beklagte Pächter habe nämlich sein Minderungsrecht verwirkt. Er habe seit Februar 1994 von dem Mangel gewußt.