Vorbehaltlose Mietzahlung nach unwirksamer Mieterhöhung

Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung mangels Begründung unwirksam, kommt auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage über einen Zeitraum von 29 Monaten kein Änderungsvertrag über die Miethöhe zustande.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht ein Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Höhe von 923,90 Euro nebst Zinsen zu. Die Modernisierungserklärung der Bekl. vom 16.3.1999 ist unwirksam, da sie entgegen § 3 Abs. 3 MHG keine ausreichende Begründung enthält. Eine Modernisierungsvereinbarung durch vorbehaltlose Zahlung ist nicht zustande gekommen. Auch liegt eine Verwirkung oder ein Ausschluß des Rückforderungsanspruchs wegen Entreicherung nicht vor.

Nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist derjenige, welcher durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, zur Herausgabe verpflichtet. Die Mieterhöhungserklärung vom 16. März 1999 über den Betrag von 62,31 DM stellt keinen Rechtsgrund dar, da sie unwirksam ist. Sie enthält entgegen den Vorschriften des § 3 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 3 Abs. 1 MHG eine ausreichende Erläuterung über die infolge der Modernisierung eingetretene Wertverbesserung der Wohnung. Nach § 3 MHG ist der Vermieter berechtigt, bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten durch einseitige Erklärung zu verlangen. Das setzt zum einen voraus, daß Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 3 Abs. 1 MHG durchgeführt worden sind, was vorliegt, wenn durch die bauliche Maßnahme der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirkt werden. Zum anderen ist die Mieterhöhung nur wirksam, wenn die Mieterhöhungserklärung den Anforderungen des § 3 Abs. 3 MHG entspricht. Sie bedarf neben der Schriftlichkeit und einer Berechnung der Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten einer Erläuterung der Wertverbesserung infolge der Modernisierung. Erst durch die klare und verständliche Erläuterung der nachhaltigen Verbesserung wird es den Mietern ermöglicht, die Berechtigung des geforderten Erhöhungsbetrages zu überprüfen. In dem Schreiben vom 16. März 1999 stellte die Kl. lediglich die Kosten der Modernisierungsmaßnahme zusammen und berechnete die Höhe der Modernisierungsumlage. Eine Erläuterung über die Wertverbesserung der Wohnung, welche den Modernisierungszuschlag rechtfertigt, erfolgte hingegen nicht. Daß eine solche Wertverbesserung überhaupt vorliegt, ist auch aus dem Vortrag der Kl. nicht erkennbar. Denn die Bekl. wendet mit Recht ein, daß die Dämmwerte von Doppelkastenfenstern nicht hinter denen von Iso-Fenstern zurückbleiben müssen.

Auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage durch die Kl. über einen Zeitraum von 29 Monaten ist die Mieterhöhung nicht wirksam geworden. Ein Vertrag über eine Mieterhöhung in Höhe von 62,31 DM seit dem 1. Mai 1999 ist nicht zustande gekommen. In der unwirksamen Mieterhöhungserklärung liegt ein Vertragsangebot nach §§ 133, 157 BGB, welches die Bekl. durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage konkludent angenommen hat (vgl. LG Berlin - 62 S 445/01 - GE 2002, 802; LG Berlin - 63 S 331/95 - GE 1996, 460; LG Essen - 15 S 354/98 - ZMR 1999, 557; Kinne - GE 2000, 1071; entgegen: LG Berlin - 61 S 20177 - GE 1978, 153).

§ 3 MHG verleiht dem Vermieter ein Gestaltungsrecht, durch dessen Ausübung er den Mietzins einseitig erhöhen kann. Dieses Gestaltungsrecht wird durch die Erhöhungserklärung ausgeübt. Eine Zustimmung des Mieters ist nach einer wirksamen Erhöhungserklärung da-her nicht erforderlich. Im Rahmen der Vertragsfreiheit steht den Miet-parteien die Befugnis zu, abweichend von § 3 MHG vertragliche Abre-den zur Mieterhöhung zu treffen. Dies ergibt sich auch aus § 10 Abs. 1 MHG, welcher besagt, daß Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von § 3 MHG abweichen, wirksam sind, wenn der Mieter wäh-rend des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um ei-nen bestimmten Betrag zustimmt. Diese Abreden können ausdrücklich oder konkludent getroffen werden. Selbst wenn § 3 MHG dem Ver-mieter also das Recht einräumt, durch einseitige Erklärung eine Erhö-hung des Mietzinses zu bewirken, kann dies auch im Wege der ver-traglichen Einigung durch die Parteien erfolgen. Dann muß das Ange-bot das Mieters zur Mieterhöhung nicht mehr den Anforderungen des § 3 MHG genügen. Erforderlich ist jedoch, daß die Mieterhöhungserklärung als Vertragsangebot aufzufassen ist. Voraussetzung für eine Willenserklärung durch konkludentes Verhalten ist, daß der Erklärende die mögliche Deutung seines Verhaltens als Willenserklärung bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt erkennen konnte und der andere Teil es auch tatsächlich so verstanden hat. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Abgabe der unwirksamen Erhöhungserklärung kann nicht als Vertragsangebot gedeutet werden, welches die Kl. als solches verstehen mußte bzw. verstanden hat und mit der Zahlung konkludent angenommen hat. Eine andere Auffassung sieht in der unwirksamen Erhöhungserklärung nach § 3 MHG ein Vertragsangebot, welches durch die Zahlung des Mieters konkludent angenommen wird (LG Leipzig - 01 S 2989/99 - ZMR 1999, 767). In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter auf eine unwirksame Mieterhöhungserklärung ihrerseits mit Minderungsansprüchen reagiert, und es war eine Auseinandersetzung mit der Mieterhöhungserklärung erfolgt. Aus diesem Verhalten folgerte das LG Leipzig, daß die Mieterhöhungserklärung nach dem Mieterempfängerhorizont nicht als einseitiges Diktat aufgefaßt wurde. Ganz allgemein und über den konkreten Fall hinaus stellt es fest, daß eine mehrmonatige vorbehaltlose Mietzinszahlung dazu führe, daß eine konkludente Mietzinsabrede nach § 10 Abs. 1 MHG geschlossen werde. Dies stützt das LG Leipzig darauf, daß der Mieter schließlich bereits im Vorfeld der Modernisierungsmaßnahme und der damit verbundenen Umlegung der Kosten zustimme. "Wer dann aufgefordert werde, infolge beendeter Modernisierungsmaßnahmen diese seine Zusage einzuhalten und die erhöhte Miete zu begleichen", erkläre durch die Zahlung, daß er die Modernisierungsmaßnahmen als berechtigt akzeptiere und den entsprechenden Betrag schulde.

Diese Argumentation wird aber den Bestimmungen des MHG nicht ge-recht. Das Schreiben an den Mieter legt einseitig den erhöhten Miet-zins fest. Es wäre lebensfremd anzunehmen, der Vermieter wolle le-diglich ein Angebot abgeben, welches noch der Zustimmung durch den Mieter bedarf, wenn ihm bereits nach dem Gesetz eine stärkere Stellung zugewiesen ist, nach der er einseitig gestalten kann. Um eine von § 3 MHG abweichende Vereinbarung anzunehmen, müssen viel-mehr zusätzlich Anhaltspunkte ersichtlich sein, welche deutlich machen, daß kein einseitiger Gestaltungsakt durch den Vermieter vorliegt. Auch der Schutz des Mieters erfordert deutliche Anzeichen dafür, daß eine vertragliche Einigung gewollt ist. Sinn und Zweck der Begründungspflicht nach § 3 Abs. 3 MHG liegt darin, dem Mieter eine klare und verständliche Erläuterung der nachhaltigen Verbesserung zu geben, damit dieser die Berechtigung des geforderten Erhöhungsbetrages überprüfen kann. Um davon ausgehen zu können, daß der Mieter auf diese Überprüfungsmöglichkeit im Rahmen einer anderweitigen vertraglichen Abrede verzichtet, müssen deutliche Anhaltspunkte vorliegen.

Gerade an solchen darüber hinausgehenden Umständen fehlt es aber im vorliegenden Fall. Zwar erteilte die Kl. auf das Schreiben vom 9. Juli 1998 ihre Zustimmung zu der Modernisierungsmaßnahme und der damit verbundenen Modernisierungsumlage. Doch diese Zustimmung ist lediglich als grundsätzliche Zustimmung der Erhöhung auszulegen. Da zu diesem Zeitpunkt die Kosten und die damit verbundenen Mietumlagen noch nicht konkret bezifferbar waren, konnte sie zu diesem Zeitpunkt noch keine verbindliche Zusage erteilen. In der Erhöhungserklärung vom 16. März 1999 wird jedoch ausdrücklich auf

§ 541b BGB und § 3 MHG hingewiesen. Zwar erfolgte der Hinweis nur in bezug auf die Fälligkeit des erhöhten Mietzinses nach § 3 Abs. 4 MHG, aber dies ist nach §§ 133, 157 BGB so auszulegen, daß die gesamte Erhöhung nach der Bestimmung das § 3 MHG erfolgen sollte. Auch machte die Kl. im Anschluß nicht deutlich, daß sie diese Erklärung lediglich als Angebot aufgefaßt hat. Vielmehr zahlte sie automatisch in der Annahme, hierzu ohne eigenen Spielraum kraft Gesetzes gezwungen zu sein, so daß es an einem entsprechenden Verpflichtungswillen fehlte (vgl. LG Berlin - 63 S 331/95 GE 1996, 470).

Ein anderes Ergebnis ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung zu § 2 MHG. Zwar wird bei einer unwirksamen Erhöhungserklärung nach § 2 MHG durch vorbehaltlose Zahlung eine konkludente Annahme des Vertragsangebotes gesehen (LG Berlin - 61 S 338/86 - GE 1987, 881; LG Essen 15 S 354/98 - ZMR 1999, 557), doch erweisen sich die Gesamtumstände anders als bei einer unwirksamen Erhöhungserklärung nach § 3 MHG, da die Mieterhöhung nach § 2 MHG eine Zustimmung des Mieters voraussetzt. Anders zu beurteilen ist der Fall nur dann, wenn im weiteren einer Mieterhöhungserklärung nach § 2 MHG zugestimmt wird, welche auch den Modernisierungszuschlag enthält. Erst in diesem Fall liegt in der monatelangen Zahlung des erhöhten Mietzinses eine konkludente Annahme des Angebotes auf Mietabänderung i. S. des § 10 MHG.

Anders als die einseitige Erhöhungserklärung nach § 3 MHG ist die Erklärung nach § 2 MHG zustimmungsbedürftig. Sie setzt also zu ihrer Wirksamkeit die Zustimmung des Mieters voraus. Demzufolge gehen beide Parteien in jedem Moment davon aus, daß eine Willenserklärung ihrerseits erforderlich ist, um die Mieterhöhung wirksam werden zu lassen. Daher läßt sich auch die Zahlung des Mieters schließlich als konkludente Zustimmung ansehen. Anders gelagert ist jedoch der Fall des § 3 MHG, der gerade keine Zustimmung durch den Mieter fordert. Es ist daher zunächst weder für den Vermieter ersichtlich noch vom Mieter beabsichtigt, der Zahlung des Mietzinses eine weitergehende Erklärungswirkung beizumessen. Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, der Vermieter stünde somit bei einer einseitig möglichen Erhöhung nach § 3 MHG schlechter als bei einer solchen nach § 2 MHG, weil er mangels das Erfordernisses einer Zustimmung des Mieters aus Sicherheitsgründen immer zugleich auf Feststellung der Erhöhungswirkung klagen müßte (in diese Richtung: LG Leipzig ZMR 1999, 767, 769). Denn dem Vermieter ist es unbenommen, neben der einseitigen Erhöhung nach § 3 MHG sich vorsorglich noch das Einverständnis mit dieser Erhöhung erklären zu lassen.

In der vorbehaltlosen Zahlung durch die Kl. ist ebenfalls kein konkludentes Angebot zum Vertragsabschluß zu sehen. Auch diese Annahme scheitert an einem über die tatsächliche Zahlung hinausgehenden Erklärungswillen der Kl.

Auch eine Umdeutung der Mieterhöhungserklärung nach § 140 BGB in ein Vertragsangebot scheidet aus, da weder die Kl. noch die Bekl. ein Änderungsangebot unterbreiten wollten. Sinn und Zweck des §140 BGB liegt darin, daß die Parteien wenigstens den von ihnen erstrebten wirtschaftlichen Erfolg trotz der Nichtigkeit eines Rechtsgeschäftes annähernd erreichen. Ermittelt wird dann der hypothetische Wille der Parteien im Sinne dessen, was diese bei Kenntnis der Rechtslage vernünftiger- und richtigerweise vereinbart hätten. Im Interesse der Rechtssicherheit ist jedoch Zurückhaltung bei der Umdeutung einer einseitigen Gestaltungserklärung in ein Vertragsangebot zu sehen.

Durch die vorbehaltlose Zahlung des Modernisierungszuschlages ist ebenfalls kein Schuldbestätigungsvertrag gemäß § 781 BGB zustande gekommen. Eine Vereinbarung i. S. des § 781 BGB setzt voraus, daß die Parteien eine Vereinbarung abschließen, mit der sie bezwecken, ihr Schuldverhältnis insgesamt oder zumindest in bestimmter Beziehung einem Streit oder einer subjektiven Ungewißheit zu entziehen. Weder die Erhöhungserklärung nach § 3 MHG noch die vorbehaltlose Zahlung das Zuschlages lassen sich als schlüssige bzw. konkludente Willenserklärungen in diesem Sinne deuten.

Der Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist auch nicht gemäß § 242 BGB durch die vorbehaltlose Zahlung über mehrere Monate verwirkt. Die Verwirkung eines Rechts kommt nur dann in Betracht, wenn eine Forderung über längere Zeit nicht geltend gemacht worden ist (Zeitmoment) und ihr Schuldner sich nach dem gesamten Verhalten des Forderungsgläubigers darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, daß auch in Zukunft keine Forderungen mehr geltend gemacht werden (Umstandsmoment). Selbst wenn man im vorliegenden Fall durch die Zahlung des erhöhten Mietzinses über einen Zeitraum von 29 Monaten das Zeitmoment zumindest hinsichtlich der über ein Jahr zurückliegenden Forderungsteile annehmen woll-te, so fehlt es jedenfalls am Umstandsmoment. Denn nicht der Zeitablauf allein begründet schon automatisch den Umstandsmoment. Dieser erfordert vielmehr das Vorliegen weiterer Umstände, welche für den Vermieter einen Vertrauenstatbestand schaffen, der die späte Geltendmachung das Rechts als widersprüchlich erscheinen lassen (vgl. LG Berlin - 62 S 445/01 - GE 2002, 802). Über die Tatsache der vorbehaltlosen Zahlung hinaus hat die Kl. keine Handlungen gesetzt, welche ein besonderes Vertrauen der Bekl. rechtfertigen könnten. Insbesondere sind von der Bekl. auch keine Vertrauensinvestitionen vorgetragen worden, welche die spätere Rückzahlungsforderung der Kl. für sie unzumutbar machen könnten.

Der Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB ist auch nicht nach § 818 Abs. 3 BGB wegen Wegfalls der Bereicherung aus-geschlossen. Eine Entreicherung der Bekl. liegt nicht vor. Bereicherungsmindernd i. S. des § 818 Abs. 3 BGB können sich nur Vermögensdispositionen auswirken, die im Vertrauen auf die Rechtsbeständigkeit des Erwerbs getroffen oder unterlassen wurden. Die Bekl. hat nicht vorgetragen, im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Erhöhungser-klärung nach § 3 MHG Vermögensdispositionen getroffen zu haben. Insbesondere ist sie nicht dadurch entreichert, daß sie im Vertrauen auf die Wirksamkeit der abgegebenen Mieterhöhungserklärung keine erneute Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG abgegeben hat. Ent-gegen der Ansicht des LG Essen (LG Essen - 15 S 354/98 - ZMR 1999, 557) kann nicht bei "unbefangener Betrachtungsweise" davon ausgegangen werden, daß der Vermieter bei Wissen um die Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung eine weitere Erklärung abgegeben hätte, sondern dies ist von der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Vermieterseite vorzutragen. Zudem liegt keine geschützte Rechtsposition vor, da nicht davon ausgegangen werden kann, daß diese er-neute Erklärung tatsächlich wirksam gewesen wäre.

Nach § 557 BGB können die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Ob eine vom Mieter zunächst akzeptierte einseitige - aber unwirksame - Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen zu einer solchen Vertragsänderung führt, ist umstritten.

Die Vermieterin hatte Isolierglasfenster anstelle vorhandener Kastendoppelfenster einbauen lassen und die Kosten mit 11 % auf die Mieterin umgelegt. In der Mieterhöhungserklärung war allerdings nicht näher dargelegt, warum es sich um eine Wertverbesserung gehandelt habe. Die Mieterin zahlte die erhöhte Miete über einen Zeitraum von 29 Monaten und verlangte dann die Erhöhungsbeträge zurück.

Mit Urteil vom 14. April 2003 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und meinte, die Mieterhöhungserklärung sei unwirksam gewesen, weil der Modernisierungszuschlag nicht erläutert worden sei. Der Vermieter hätte nicht nur die Kosten zusammenstellen und den Modernisierungszuschlag errechnen, sondern auch begründen müssen, warum die Baumaßnahme überhaupt eine Modernisierung sei. Zu einer Vereinbarung über die Miethöhe sei es auch nicht gekommen, da eine Mieterhöhung eben kein Vertragsangebot sei, sondern eine einseitige rechtsgestaltende Erklärung. Der Anspruch sei auch nicht verwirkt, da es am sogenannten Umstandsmoment fehle.

Der Auffassung der 61. Kammer des Landgerichts Berlin kann nicht gefolgt werden. In formeller Hinsicht enthält das Urteil in der entscheidenden Passage einen peinlichen (Freudschen?) Schreibfehler, wenn es heißt, in der unwirksamen Mieterhöhungserklärung liege ein Vertragsangebot, welches durch Zahlung konkludent angenommen wurde. Gemeint ist das Gegenteil, also nicht "ein", sondern "kein" Vertragsangebot. Die zitierten Entscheidungen tragen die Begründung auch nicht. Bei der Entscheidung des Landgerichts Berlin in GE 2002, 802 ging es um eine unwirksame Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum nach § 10 WoBindG; hier sind, anders als bei preisfreiem Wohnraum, Vereinbarungen über die Miethöhe unzulässig. Auch bei der Entscheidung des LG Essen (ZMR 1999, 557) ging es um eine unwirksame Mieterhöhung nach § 10 WoBindG; das Landgericht Essen kam hier zu dem Ergebnis, daß der Rückforderunganspruch des Mieters nicht besteht. Die Urteilsgründe der 61. Kammer führen denn auch am Ende aus, daß der Auffassung des Landgerichts Essen nicht gefolgt werde. Das Urteil der 63. Kammer des LG Berlin ist in GE 1996, 470 abgedruckt (die 61. Kammer gibt eine falsche Fundstelle an). Hier ging es um eine zweimalige Zahlung des Modernisierungszuschlags, bei der niemand die Auffassung vertritt, daß dadurch eine Vertragsänderung eintreten kann.

Sachlich ist die Unterscheidung zwischen den Rechtsfolgen einer wiederholten Zahlung nach einseitiger Mieterhöhung und nach einem Zustimmungsverlangen gem. § 558 BGB formalistisch überspitzt. Das Argument, dem zahlenden Mieter fehle das Erklärungsbewußtsein, und er könne deshalb einer Mieterhöhung dadurch nicht zustimmen, ist schon deshalb nicht tragfähig, weil es nicht auf das Bewußtsein des Mieters ankommt, sondern auf den objektiven Erklärungsinhalt, wie er sich für den Erklärungsempfänger (also den Vermieter) darstellt. Bei einer Zahlung über einen derart langen Zeitraum muß aber der Vermieter daraus folgern, daß der Mieter zustimmen wolle. Auch die Auffassung, die unwirksame einseitige Miterhöhung sei nicht zugleich auch ein Angebot auf Vertragsänderung, ist nicht interessegerecht. Der BGH hat das Gegenteil entschieden bei der wiederholten Zahlung einer Betriebskostenabrechnung (GE 2000, 1614). Darin liege eine stillschweigende Vereinbarung über die Betriebskosten, meint der BGH, obwohl auch hier in der Abrechnung nicht etwa der Vermieter ausdrücklich den Mieter zu einer Vertragsänderung auffordern will. Die 64. Kammer des LG Berlin folgt dieser Rechtsprechung (GE 2001, 552). Warum eine Betriebskostenvereinbarung durch Zahlung auf unwirksame Abrechnungen getroffen werden kann, eine Mieterhöhungsvereinbarung durch Zahlung auf eine unwirksame Mieterhöhung aber nicht, ist nicht nachzuvollziehen. Die ausführlich begründete Auffassung des LG Leipzig (ZMR 1999, 767) verdient daher den Vorzug.