Vorbehaltlose Betriebskostennachzahlung

Vorbehaltlose Betriebskostennachzahlung; Auflösungsverschulden und Nutzungsentgelt; nach fristloser Kündigung grundsätzlich Anspruch auf zwei Monate Mietausfall

1. Hat der Mieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos bezahlt, ist er für die Unrichtigkeit der Betriebskostenabrechnung darlegungspflichtig, wenn er den vorbehaltlos gezahlten Betrag zurückfordert.

2. Der Mieter, dem gem. § 554 Abs. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt worden ist, ist unter dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens verpflichtet, den Mietzins für die vereinbarte Vertragsdauer bis zur Neuvermietung weiter zu zahlen.

3. Der Mieter, der gegenüber einem entsprechenden Anspruch des Vermieters behauptet, der Vermieter habe sich nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht um eine Weitervermietung bemüht, ist dafür darlegungs- und beweispflichtig.

4. Bei Beendigung des Mietverhältnisses infolge wirksamer fristloser Kündigung des Vermieters ist grundsätzlich der Mietausfall für zwei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zu ersetzen.

1. Die Bekl. war gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Zeit bis zur Räumung am 29. September 1995 verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Dieser Anspruch der Kl. ist jedoch in Höhe von 315,60 DM durch die Aufrechnung der Bekl. mit dem von den Kl. nicht bestrittenen Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 1994 erloschen. Soweit die Bekl. darüber hinaus mit Rückzahlungsansprüchen wegen der von ihr auf die Betriebskostenabrechnungen gezahlten 1.486 DM und 1.540,71 DM aufgerechnet hat, dringt ihre Aufrechnung nicht durch. Sie hat nicht dargelegt, aus welchen Gründen die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen 1983 und 1984 unwirksam sein sollen. Insoweit wäre eine Auseinandersetzung mit den einzelnen Positionen dieser Betriebskostenabrechnungen erforderlich gewesen, da die Bekl. aufgrund ihrer Zahlung ohne Vorbehalt verpflichtet war, die Nichtberechtigung der Forderung des Vermieters darzulegen und ggf. nachzuweisen (vgl. dazu Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 1. Aufl. 1997, § 535 BGB Rn. 55 m. w. Nachw.).

2. Die Bekl. ist im übrigen zur Zahlung des Mietzinses aus dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens (vgl. dazu u.a. Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 1. Aufl. 1997, § 554 BGB Rn. 73 m. w. Nachw.) verpflichtet. Wie sich aus dem Urteil der Kammer vom 10. Dezember 1996 in dem Parallelrechtsstreit 64 S 356/95 ergibt, dessen Akten beigezogen worden sind und Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, haben die Kl. wirksam mit Schreiben vom 21. März 1995 das Mietverhältnis gem. § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB fristlos gekündigt, weil die Bekl. mit den fälligen Mietzinsen für Januar und Februar 1995 in Rückstand war; auf die Höhe des preisrechtlichen Mietzinses für diese Monate kam es nicht an, weil die Bekl. für diesen Zeitraum überhaupt keinen Mietzins entrichtet hatte.

Da der Mietvertrag - wie sich aus der abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung ergibt - für die Zeit bis zum 15.7.2003 fest abgeschlossen war, umfaßt der Schadensersatzanspruch wegen Auflösungsverschuldens den geltend gemachten Mietzins bis einschließlich Dezember 1995 unter dem Gesichtspunkt, daß der Vermieter den Mietzins für die vereinbarte feste Vertragsdauer verlangen kann (Kinne/Schach, a.a.O., § 554 BGB Rn. 73 m. w. Nachw.).

3. Der Schadensersatzanspruch der Kl. hat sich auch nicht deswegen verringert, weil sie sich um eine erneute Vermietung nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses nicht oder nicht hinreichend bemüht hätten. Die insoweit darlegungspflichtige Bekl. (OLG Düsseldorf DWW 1987, 231 = ZMR 1987, 375) hat zwar behauptet, die Kl. hätten die Hausverwaltung angewiesen, die Wohnung nicht weiter zu vermieten, um sie in unvermieteten Zustand günstiger verkaufen zu können. Diese Behauptung ist aber von den Kl. bestritten worden, ohne daß die Bekl. ihren Vortrag konkretisiert oder für ihre Behauptung geeigneten Beweis angetreten hätte. Die von ihr eingereichten Unterlagen sprechen zwar dafür, daß ein Verkauf von Wohnungen im Hause S. B. 22 beabsichtigt war; abgesehen davon, daß die Wohnung der Bekl. im Hause S. B. 20 lag, kann aus den eingereichten Unterlagen aber nicht entnommen werden, da ein Verkauf nur in unvermietetem Zustand beabsichtigt war. Daher ist die Bekl. hinsichtlich eines etwaigen Mitverschuldens der Kl. darlegungsfällig geblieben.

4. Bereits unter normalen Umständen ist von einem ersatzfähigen Mietausfallschaden von zwei Monaten auszugehen (LG Berlin GE 1994, 345).

Zu Recht hat das angefochtene Urteil jedoch darauf verwiesen, daß die 107,61 qm große Wohnung mit einem Nettokaltmietzins von 17,64 DM pro qm Ende 1995 nicht ohne weiteres zu vermieten gewesen ist, so daß auch Schadensersatz für Dezember 1995 geschuldet wird.

Ein Vermieter, der wirksam fristlos gekündigt hat, ist zwar verpflichtet, die Wohnung unverzüglich weiterzuvermieten, doch ist unter normalen Umständen jedenfalls von einem ersatzfähigen Mietausfallschaden von zwei Monaten auszugehen.

Ist dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt worden, ist er nach Auffassung des Gerichts unter dem Gesichtspunkt des "Auflösungsverschuldens" verpflichtet, den Mietzins für die vereinbarte Vertragsdauer bis zur Neuvermietung weiterzubezahlen. So das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 16. September 1997.