Vorbehalt der Nachberechnung einzelner Betriebskosten

Vorbehalt der Nachberechnung einzelner Betriebskosten; rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer; Verjährung von Forderungen aus rückwirkend erhöhten Betriebskosten; Kenntnis des Vermieters

Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen.

1 Die Bekl. war seit dem Jahr 1992 bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Kl. in Berlin. Sie erbrachte während des Mietverhältnisses neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, über die die Kl. unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 abrechnete, vorbehaltlich einer Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit dem Bescheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Kl. in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Bekl. am 27. August 2010 zugestellt. Die Bekl. hat sich auf Verjährung berufen.

2 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.095,55 € nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

3 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2012, 1096) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

5 Das Amtsgericht habe der Klage zu Recht stattgegeben. Die Nachforderung der Kl. sei nicht verjährt. Die Verjährung beginne gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden sei, was bei einer Betriebskostennachforderung die Erteilung einer Abrechnung voraussetze. Die maßgebliche Abrechnung sei hier indes erst mit der Nachberechnung vom 30. Januar 2008 erfolgt. Zudem habe die Kl. von den anspruchsbegründenden Tatsachen (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB) erst durch den Bescheid des Finanzamtes vom 3. Dezember 2007 Kenntnis erlangt, so dass auch aus diesem Grund die Verjährung bei Zustellung des Mahnbescheides noch nicht abgelaufen gewesen sei.

II. 6 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat die auf der rückwirkenden Neufestsetzung der Grundsteuer beruhende Betriebskostennachforderung der Kl. mit Recht als unverjährt angesehen.

7 Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

8 Hier ist die Nachforderung schon deshalb unverjährt, weil die Kl. die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erst mit dem Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 erlangt hat, so dass die dreijährige Verjährungsfrist schon deshalb nicht vor dem 1. Januar 2008 beginnen konnte und somit bei der Zustellung des Mahnbescheids am 27. August 2010 noch nicht abgelaufen war.

9 Es kann deshalb dahinstehen, ob die Betriebskostennachforderung der Kl. - ungeachtet der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 BGB bestehenden Verpflichtung zur Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums - erst mit der Abrechnung vom 30. Januar 2008 im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB „entstanden" ist (für den früheren Rechtszustand vor der gesetzlichen Festlegung einer Abrechnungspflicht und -frist vgl. Senatsbeschluss vom 19. Dezember 1990 - VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 193 ff. = GE 1991, 139).

10 Ohne Erfolg macht die Revision - unter Berufung auf die Entscheidungen der Landgerichte Düsseldorf (NJW 2011, 688) und Rostock (WuM 2009, 232) - geltend, dass die Verjährungsfrist für Nebenkostennachforderungen des Vermieters stets durch die erstmalige Erteilung einer Betriebskostenabrechnung in Gang gesetzt werde, selbst wenn der Vermieter darin auf eine zu erwartende eigene Nachbelastung mit Betriebskosten hinweise und später die in der ursprünglichen Abrechnung vorbehaltene Korrektur erfolge. Der Vermieter ist nicht etwa gehalten, die Betriebskostenabrechnung zur Vermeidung der Verjährung insgesamt zurückzustellen, wenn er - wie hier die Kl. - eine einzelne Betriebskostenposition ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann. Im Gegenteil hat die Kl. eine naheliegende und im Übrigen im Interesse beider Parteien liegende Vorgehensweise gewählt, indem sie - mit Ausnahme der Grundsteuer - eine vollständige und endgültige Abrechnung vorgenommen und die Bekl. darauf hingewiesen hat, dass sie sich mit Rücksicht auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer insoweit eine Nachberechnung vorbehalten müsse. Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Verfahrensweise nicht entgegen, dass der Gesetzgeber mit der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB eine Beschleunigung der Betriebskostenabrechnung intendiert habe; denn die betreffende gesetzliche Regelung beschränkt sich darauf, den Vermieter durch den Ausschluss einer Nachforderung zu einer fristgerechten Abrechnung anzuhalten, sieht aber ausdrücklich eine Ausnahme vor, soweit der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen konnte.

11 Die Nachberechnung wurde von der Kl., wie nach der Rechtsprechung des Senats bei nachträglicher Korrektur geboten (vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350 Rn. 19 = GE 2006, 1160 [1162]), alsbald nach Wegfall des Hindernisses vorgenommen, nämlich innerhalb einer Frist von drei Monaten ab Erhalt des Grundsteuerbescheides.

Die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters, der sich eine Nachberechnung vorbehalten hat, beginnt erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den Umständen erlangt hat, welche die Nachforderung begründen, so der BGH. Im konkreten Fall wurde eine hohe Nachzahlungsforderung des Vermieters, die aus einer rückwirkenden Neufestsetzung einer höheren Grundsteuer resultierte, für rechtens erklärt.

Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin u. a. für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27. August 2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen (vgl. GE 2012, 1096). Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Entgegen der Auffassung der Revision hindert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Da im vorliegenden Fall das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist, war die Revision der Beklagten zurückzuweisen.