Vorbehalt der beschränkten Erbenhaftung

Haftet der im Wege des Erbgangs als Mieter in den Gewerbemietvertrag eingetretene Erbe für die daraus resultierenden Verbindlichkeiten nur als Nachlaßverbindlichkeiten, kann er seine Haftung auf den Nachlaß beschränken.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. macht Mietzins bis zur Kündigung im Dezember 2002, danach Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Privaträume am 27. Juli 2003 und darüber hinaus Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens geltend.

Zwischen der Kl. und der Bekl. zu 2) sowie W. K. auf Mieterseite bestand ein Mietverhältnis über die Räume in der A.straße in B. Die Bekl. zu 1) ist Alleinerbin und Gesamtrechtsnachfolgerin nach W. K. gemäß § 1922 BGB in das Mietverhältnis eingetreten, die Bekl. zu 2) betrieb in den Mieträumen ein Restaurant.

Die Bekl. zu 1) macht den Vorbehalt der beschränkten Erbenhaftung geltend.

Die Bekl. zu 1) beantragt mit der Berufung, unter Abänderung des der Klage stattgebenden Urteils des Landgerichts Berlin die Klage gegen sie abzuweisen, hilfsweise den Vorbehalt der Beschränkung der Haftung auf den Nachlaß des W. K. in das Urteil aufzunehmen.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. zu 1) ist ganz überwiegend unbegründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Zahlung von 111.268,46 EUR aus dem Mietverhältnis über die Räume A.straße in B. (§§ 535 Abs. 2, 546 a, 280. ff. BGB). In das Urteil war - auf den in der Berufungsinstanz weiterverfolgten Antrag - der Vorbehalt der beschränkten Erbenhaftung gemäß § 780 ZPO aufzunehmen.

Zwischen der Kl. und der Bekl. zu 2) sowie W. K. auf Mieterseite bestand ein Mietverhältnis über die Räume in der A.straße in B. Die Bekl. zu 1) ist Alleinerbin und damit als Gesamtrechtsnachfolgerin nach W. K. gemäß § 1922 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Die Bekl. zu 1) haftet daher als Erbin gemäß § 1967 BGB für die Nachlaßverbindlichkeiten, wozu gemäß § 1967 Abs. 2 BGB die vom Erblasser "herrührenden Schulden" gehören. Bei den Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, welches durch den Erblasser begründet worden ist und das dessen Tod überdauert hat, handelt es sich um solche Nachlaßverbindlichkeiten im Sinne von § 1976 Abs. 2 BGB.

a) Die Kl. kann von der Bekl. zu 1) rückständigen Mietzins für die Monate August bis Dezember 2002 gemäß § 535 Abs. 2 BGB verlangen. Für die Zeit bis zur Herausgabe der Gewerbe- und Wohnräume am 27. Juli 2003 steht der Kl. ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zu. Ohne Erfolg macht die Bekl. zu 1) mit der Berufung geltend, daß ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung deswegen nicht bestehe, weil der Erblasser und sie die Räume nicht genutzt hätten und ihr die Rückgabe nicht möglich gewesen sei, weil die Bekl. zu 2) in den Mieträumen ein Restaurant betrieben habe. Mitmieter sind Gesamtschuldner, der (ausgezogene) Mitmieter schuldet daher Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe durch die anderen Mieter (Palandt/ Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 546 a BGB, Rdnr. 14). Entgegen der Ansicht der Bekl. zu 1) hat sie der Kl. die Mietsache auch "vorenthalten" im Sinne von § 546 a BGB. Voraussetzung für ein Vorenthalten ist, daß für den Mieter die Möglichkeit besteht, die Mietsache zurückzugeben. Ein Vorenthalten kommt zwar nicht in Betracht, wenn dies nach § 275 Abs. 1 BGB objektiv oder subjektiv unmöglich ist. Die Frage der subjektiven Unmöglichkeit stellt sich, wenn ein Mitmieter aus den Räumen ausgezogen ist und der andere in den Räumen verbleibt. Dann liegt aber dennoch ein Vorenthalten vor, weil der ausgezogene Mieter auf den in den Räumen verbliebenen Mieter mit rechtlichen und tatsächlichen Mitteln einwirken kann, damit der Rückgabeanspruch erfüllt wird (Schmidt/Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Auflage, § 546 a BGB, Rdnr. 27, 28; BGH RE, DWW 1996, 250; OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 901). Insoweit macht es keinen Unterschied, daß die Bekl. zu 1) die Räume selbst nie genutzt hat.

Die Kl. kann von der Bekl. zu 1) auch Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt des sogenannten Auflösungsverschuldens verlangen. Wer die andere Vertragsseite durch eine Vertragsverletzung veranlaßt, das Mietverhältnis unbefristet zu kündigen, kann dem Kündigenden zum Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schadens verpflichtet sein. Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er dem Mieter begründeten Anlaß gibt, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges zu kündigen (Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV, Rdnr. 141). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Kl. hat das Mietverhältnis gemäß Schreiben vom 18. Dezember 2002 wirksam wegen Zahlungsverzuges gekündigt. Die Kl. kann deswegen als Schadensersatz den Mietzinsausfall verlangen. Hierbei ist der Vermieter so zu stellen, als wenn die Vertragsbeendigung nicht eingetreten und das Mietverhältnis fortgesetzt worden wäre (BGH WuM 1979, 236). Geschuldet wird der ausgefallene Mietzins bis zu dem Termin, an dem ein bis dahin unkündbares Mietverhältnis durch Fristablauf geendet hätte (BGHZ 82, 121; NJW 1984, 2687) oder ein kündbares Mietverhältnis erstmals durch ordentliche Kündigung hätte beenden werden können (BGHZ 95, 39; ZMR 1998, 20). Das Mietverhältnis war bis zum 30. November 2006 befristet abgeschlossen, so daß die Kl. den Mietausfall bis März 2004 für die Gewerberäume und bis Oktober 2003 für die Wohnräume verlangen kann. Soweit die Bekl. zu 1) erstmals in der Berufungsinstanz den Schadensersatz dem Grunde und der Höhe nach bestreitet, ist sie mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.

Ohne Erfolg macht die Bekl. zu 1) geltend, daß die Kl. Forderungen aus Nebenkostennachzahlungen für 2002 nicht mehr verlangen könne. Denn die einjährige Ausschlußfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB, welche ohnehin nur auf das Mietverhältnis über die Wohnung Anwendung findet (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 556 BGB, Rdnr. 2), ist eingehalten. Die Abrechnung bezüglich des Abrechnungszeitraumes 2002 ist unter dem 7. Juli 2003 erfolgt.

b) Bei den geltend gemachten Ansprüchen aus dem Mietverhältnis, welches durch den Erblasser begründet worden ist und das dessen Tod überdauert hat, handelt es sich um Nachlaßverbindlichkeiten im Sinne von § 1976 Abs. 2 BGB mit der Folge, daß der Vorbehalt der beschränkten Erbenhaftung gemäß § 780 ZPO auszusprechen war.

aa) Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist eine "reine" Eigenschulden der Bekl. zu 1) nicht begründet worden. Eigenschulden des Erben sind keine Nachlaßverbindlichkeiten. Für sie haftet der Erbe nicht in dieser Eigenschaft; es handelt sich vielmehr um Verbindlichkeiten, die vor oder nach dem Erbfall in der Person des Erben entstanden sind und die ihn als Träger seines Eigenvermögens berühren (Münchener Kommentar/Siegmann, BGB, 4. Auflage, § 1967 BGB, Rdnr. 35). Auf die Eigenschulden des Erben finden die Vorschriften über Nachlaßverbindlichkeiten keine Anwendung (Staudinger/Marotzke, BGB, 2002, § 1967 BGB, Rdnr. 4). Da der Erblasser und die Bekl. zu 2) bezogen auf das mit der H. AG begründete Mietverhältnis die ihnen eingeräumte Option ausgeübt haben und damit das Schuldverhältnis für sich "begründet" haben, kann nicht davon ausgegangen werden, daß es sich um eine unabhängig vom Erblasser begründete Schuld handelt. Vielmehr ist der Zusammenhang mit dem Nachlaß offenbar.

bb) Es handelt sich bei den aus dem Mietverhältnis begründeten Verbindlichkeiten auch nicht um sogenannte Nachlaßerbenschulden. Dies sind Verbindlichkeiten, die der Erbe bei der Verwaltung des Nachlasses eingeht. Es ist von größter praktischer Bedeutung, ob es sich hierbei um Nachlaßverbindlichkeiten oder nur bzw. auch um Eigenverbindlichkeiten des Erben handelt. Im ersten Fall kann sich der Erbe durch Herbeiführung der Haftungsbeschränkung seiner Haftung mit seinem Eigenvermögen entziehen, im zweiten haftet er nur mit dem Eigenvermögen, während bei Annahme einer Nachlaßverbindlichkeit, die auch Eigenverbindlichkeit ist, eine gleichzeitige Verpflichtung des Erben neben dem Nachlaß besteht. In Rechtsprechung und Literatur wird ganz überwiegend die Auffassung vertreten, daß solche Schulden eine Doppelstellung als Nachlaßverbindlichkeit und Eigenschuld zukommt (vgl. Münchener/Kommentar/Siegmann, a.a.O., § 1967 BGB, Rdnr. 15 ff.; vgl. Staudinger/Marotzke, a.a.O., § 1967 BGB, Rdnr. 5 ff.).

Ob und in welchem Umfang Verbindlichkeiten aus einem Dauerschuldverhältnis, namentlich aus einem Mietverhältnis, welches vom Erblasser begründet wurde und dessen Tod überdauert hat, als reine Nachlaßverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 Abs. 2 BGB anzusehen sind oder als Nachlaßerbenschuld (zugleich Nachlaßverbindlichkeit und Eigenschuld) ist streitig. Es wird die Auffassung vertreten, daß der Erbe auch durch Eintritt in ein Mietverhältnis eines Erblassers Nachlaßerbenschulden begründet, wenn er von der Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung (§ 569 BGB a. F./§ 580 BGB n. F.) oder der frühestmöglichen Kündigung keinen Gebrauch macht, um das Vertragsverhältnis zum Zwecke der ungestörten Abwicklung des Nachlasses einstweilen fortzusetzen, wozu sichere Kenntnis von der Erbenstellung gehört (Münchener Kommentar/Marotzke, a.a.O., § 1967 BGB, Rdnr. 30; vgl. Soergel/Stein, BGB, 13. Auflage, § 1967 BGB, Rdnr. 2, 11; Erman/Schlüter, BGB, 3. Auflage, § 1967 BGB, Rdnr. 9; vgl. auch OLG Düsseldorf WuM 1994, 78). Abgesehen von dem Fall des Verstoßes gegen eine Handlungspflicht wird nach dieser Ansicht stets ein Handeln des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses vorausgesetzt. Wenn es an einem solchen Verwaltungshandeln fehlt, können Verbindlichkeiten in der Person des Erben nur insoweit entstehen, als er Träger des Nachlasses ist (Münchener Kommentar/Marotzke, a.a.O., § 1967 BGB, Rdnr. 31). Nach einer anderen Ansicht sind auch die auf die Zeit nach dem frühestmöglichen Kündigungstermin entfallenden Mietzinsansprüche Nachlaßverbindlichkeiten (Staudinger/Marotzke, a.a.O., § 1976 BGB, Rdnr. 24). Das reine Unterlassen der Kündigung durch den Erben soll hiernach nicht zur Begründung einer Eigenverbindlichkeit führen (so auch LG Wuppertal MDR 1997, 34, wonach die Kündigung bewußt unterblieben sein muß). Die streitige Frage, ob allein das Unterlassen der Kündigung nach § 580 BGB n. F. geeignet ist, eine Nachlaßerbenschuld anzunehmen, ist vorliegend nicht zu entscheiden. Denn nach den mietvertraglichen Bestimmungen ist das Sonderkündigungsrecht gemäß § 569 BGB a. F. ausdrücklich ausgeschlossen. In § 2 Ziff. 7 und § 2 Ziff. 5 der Mietverträge ist geregelt, daß durch den Tod des Mieters der Vertrag nicht aufgehoben wird und der Mieter für seine Erben auf das vorzeitige Kündigungsrecht aus § 569 BGB a. F. verzichtet. Damit stand der Bekl. zu 1) das Sonderkündigungsrecht nach den §§ 564, 580 BGB n. F. nicht zu. Deshalb kann aus der Unterlassung der Kündigung nichts hergeleitet werden. Es kann für die Entscheidung daher auch dahingestellt bleiben, ob im Falle des Todes eines von mehreren Mietern den Erben des verstorbenen Mieters ein Sonderkündigungsrecht nach den §§ 564, 580 BGB zusteht. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Einigkeit besteht (nur) darüber, daß das Kündigungsrecht nur einheitlich - mit Wirkung für und gegen die Erben eines verstorbenen sowie für und gegen die verbleibenden Mieter - ausgeübt werden kann; denn das Mietverhältnis stellt ein einheitliches Rechtsverhältnis dar, das eine unteilbare Leistung - die Gebrauchsüberlassung - zum Gegenstand hat (grundlegend RGZ 90, 328; Bub/Treier/Grapentin, a.a.O., IV, Rdnr. 230; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 564 BGB, Rdnr. 6; § 580 BGB, Rdnr. 6; Schmidt/Futterer/Gather, a.a.O., § 564 BGB, Rdnr. 12; Münchener Kommentar/Voelskow, a.a.O., § 569 BGB, Rdnr. 6). Die Entstehung einer Nachlaßerbenschuld setzt hier deswegen ein Handeln des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses voraus, sei es ein

Grapentin, a.a.O., IV, Rdnr. 230; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 564 BGB, Rdnr. 6; § 580 BGB, Rdnr. 6; Schmidt/Futterer/Gather, a.a.O., § 564 BGB, Rdnr. 12; Münchener Kommentar/Voelskow, a.a.O., § 569 BGB, Rdnr. 6). Die Entstehung einer Nachlaßerbenschuld setzt hier deswegen ein Handeln des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses voraus, sei es ein rechtsgeschäftliches Handeln, sei es durch die Führung von Aktiv- oder Passivprozessen oder den in die Tat umgesetzten Entschluß vorübergehend an die Stelle des Erblassers zu treten. Fehlt es an einem solchen Verwaltungshandeln, können Verbindlichkeiten in der Person des Erben nur insoweit entstehen, als er Träger des Nachlasses ist (Münchener Kommentar/Siegmann, a.a.O., § 1967 BGB, Rdnr. 31).

Ein solches Verwaltungshandeln kann nicht festgestellt werden. Es läßt sich auch aus der Führung des Vorprozesses vor dem Landgericht Berlin und dem Berufungsrechtsstreit vor dem Senat (Az. 12 O 466/02 / 8 U 193/03) nicht entnehmen. Denn in dem Vorprozeß ging es gerade darum, daß die Bekl. zu 1) die Mieterstellung des Erblassers und ihre eigene in Abrede gestellt hat. So hat die Bekl. zu 1) mit den im Vorprozeß eingereichten Schriftsätzen vom 5. März 2003 und 23. April 2003 ausdrücklich bestritten, daß der Erblasser die Option ausgeübt hat. Die Kl. ging im übrigen im Vorprozeß zunächst selbst nicht davon aus, daß der Erblasser bzw. die Bekl. zu 1) Mietvertragspartei geworden sind. Erst nachdem die dortige Bekl. zu 1), die H. B. AG, die Ausübung der Option durch den Erblasser und die Bekl. zu 2) eingewandt hat, hat die Kl. ihre Klage auch auf die hiesigen Bekl. zu 1) und 2) erweitert. Andere Handlungen, aus denen sich ein solches "Verwalterhandeln" der Bekl. zu 1) ergeben könnte, sind nicht festzustellen. Die Bekl. zu 1) hat weder Mietzahlungen vorgenommen noch die Mieträume selbst genutzt. Vielmehr sind die Gewerberäume durch die Bekl. zu 2) genutzt worden, die hierin eine Gaststätte betrieben hat.

cc) Im Urteil war daher der Vorbehalt gemäß § 780 ZPO auszusprechen.

Das Gericht kann die Frage des Haftungsumfangs sachlich klären oder sich ohne sachliche Prüfung mit der Aufnahme des Vorbehalts nach § 780 Abs. 1 ZPO im Urteil begnügen und dann die Feststellung einer Unzulänglichkeit dem Zwangsvollstreckungsverfahren überlassen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Auflage, § 1990 BGB, Rdnr. 12; BGH NJW 1983, 2379; FamRZ 2000, 909; KG BJW-RR 2003, 941). Dies kommt dann in Betracht, wenn der Umfang des Nachlasses zwischen den Parteien streitig ist (Staudinger/Marotzke, a.a.O., § 1990, Rdnr. 21).

Dies ist hier der Fall, der Umfang des Nachlasses ist zwischen den Parteien streitig. Der Senat hat den Vorbehalt daher ohne sachliche Prüfung in das Urteil aufgenommen.

(...)

Grundsätzlich haftet auch der im Wege des Erbgangs als Mieter in den Gewerbemietvertrag eingetretene Erbe für die daraus resultierenden Verbindlichkeiten. Gegenüber einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung kann er sich nicht darauf berufen, daß ein Mitmieter die Mieträume nutzte, wenn er selbst auf jenen einwirken konnte, damit die Rückgabepflicht erfüllt wird. Er kann jedoch seine Haftung auf den Nachlaß beschränken, wenn er nicht selbst Verwaltungshandlungen vorgenommen hat.

Zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) sowie W. K. als Mieter bestand ein Mietverhältnis über Gewerberäume, in denen die Beklagte zu 2) ein Restaurant betrieb. Die Beklagte zu 1) ist aufgrund Erbfalls seit dem 22. Juni 2000 Alleinerbin nach W. K. Das Mietverhältnis mit dem Vormieter wurde am 30. November 2001 beendet und mit den Beklagten am 1. Dezember 2001 fortgesetzt. Mit Schreiben vom 4. Dezember 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos. Nach Zurückweisung der Kündigung mangels Vorlage der Vollmacht wurde die Kündigung mit Schreiben vom 18. Dezember 2002 wiederholt. Die Klägerin nahm die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für die Monate August bis Dezember 2002 sowie für die Zeit bis zur Herausgabe der Räume am 27. Juli 2003 auf Nutzungsentschädigung in Anspruch. Die Beklagte zu 1) berief sich auf die Beschränkung der Erbenhaftung auf den Nachlaß. Das Landgericht Berlin verurteilte beide Beklagte, wobei es die Voraussetzungen für die Beschränkung der Haftung der Beklagten zu 1) auf den Nachlaß nicht gegeben sah. Gegen ihre Verurteilung legte die Beklagte zu 1) Berufung ein.

Die Einzelrichterin des Kammergerichts sah die Verurteilung als gerechtfertigt an, behielt aber der Beklagten zu 1) den Vorbehalt der Beschränkung ihrer Haftung auf den Nachlaß vor. Die Beklagte zu 1) hafte nicht nur für die Mietschulden, sondern auch für die Nutzungsentschädigung als Nachlaßverbindlichkeiten. Für letztere könne sie sich nicht darauf berufen, daß der Erblasser und sie die Räume nicht genutzt hätten und ihr die Rückgabe nicht möglich gewesen sei, weil die Beklagte zu 2) in den Mieträumen ein Restaurant betrieben habe. Denn sie hafte als Mitmieterin. Sie habe auch die Räume "vorenthalten", weil sie auf die Beklagte zu 2) habe einwirken können, damit der Rückgabeanspruch erfüllt würde. Zudem könne die Klägerin auch Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt des sog. Auflösungsverschuldens verlangen. Die Ansprüche seien aber Nachlaßverbindlichkeiten, so daß der Beklagten zu 1) die Beschränkung der Erbenhaftung auf den Nachlaß vorzubehalten sei. Weder handele es sich um Eigenschulden der Beklagten zu 1) noch um Nachlaßerbenschulden. Für letztere fehle es an einem Verwaltungshandeln der Beklagten zu 1).