Vorauszahlungsklausel

Vorauszahlungsklausel; Aufrechnungsklausel; Aufrechnungsverbot; Mietminderung

Die Mietvorauszahlungsklausel ist unwirksam, wenn sie mit einer Aufrechnungsklausel zusammentrifft, die eine Aufrechnung nur zuläßt, wenn sich der Mieter "mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet".

Die Berufung ist zulässig und begründet. Den Kl. steht kein Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Zeit vom 1.1. bis 15.3.1996 zu, weil das Mietverhältnis zum 31.12.1995 endete. Die Kündigung des Bekl. v. 25.10.1995 ist - wie das Erstgericht zutreffend festgestellt hat - unwirksam. Insoweit wird, um Wiederholungen zu vermeiden, auf die Ausführungen des Erstgerichts verwiesen. Die fristlose Kündigung der Kl. wegen Zahlungsverzugs v. 12.12.1995 für die Monate November und Dezember 1995 war nicht berechtigt. Es lag kein Zahlungsverzug vor.

§ 7 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrags lautet wie folgt:

"1. Der Mieter kann mit einer Gegenforderung nur aufrechnen, den Mietzins mindern oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angekündigt hat und sich mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet. 2. Wenn der Mieter seiner Anzeigepflicht nach § 9 Absatz 8 nicht oder nicht rechtzeitig nachgekommen ist, stehen ihm Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter nicht zu. 3. Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Betrag in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt, oder für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Entrichtung eines Betrages in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug gekommen ist."

Der BGH hat in seinem RE v. 26.10.1994 [WM 1995, 28] entschieden: "Die in einem Mietvertrag über Wohnraum enthaltene Formularklausel: Die Miete ist monatlich im voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten ist unwirksam, wenn der Vertrag zugleich die folgende Klausel enthält: 'Der Mieter kann gegen eine Mietzinsforderung mit einer Forderung wegen Schadensersatzes aufgrund eines Mangels der Mietsache (§ 538 BGB) nur aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Wohnungsunternehmen mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. Im übrigen ist die Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen ausgeschlossen, soweit der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht.'"

Die Vorauszahlungsklausel ist unwirksam, weil sie mit einer Klausel zusammentrifft, die die Aufrechnung mit Gegenforderungen des Mieters beschränkt.

Die Vorauszahlungsklausel führt in Verbindung mit der Aufrechnungsklausel zu einer unzulässigen Einschränkung des Minderungsrechtes, weil sich die Miete automatisch kraft Gesetzes mindert (§ 537 Abs. 1 BGB), wenn im Laufe eines Monats ein Mangel am Mietgegenstand eintritt. Hat der Mieter den Mietzins im voraus bezahlt oder zahlt er gleichwohl die Miete in Unkenntnis des Mangels unverändert weiter, so hat er in Höhe der überzahlten Miete einen Bereicherungsanspruch, mit dem er gegen die Mietforderungen in den folgenden Monaten von Gesetzes wegen aufrechnen kann. Diese Möglichkeit wird durch die Aufrechnungsklausel ausgeschlossen, sofern nicht die Berechtigung zur Minderung unstreitig ist.

Um einen Anspruch aus § 538 BGB, mit dem nach der Klausel die Aufrechnung zulässig wäre, handelt es sich bei einem auf Minderung beruhenden Bereicherungsanspruch nicht.

Eine einschränkende Auslegung ist - wie der BGH weiter ausführt - nicht möglich, weil das Aufrechnungsverbot gegen Mietzinsforderungen uneingeschränkt gilt und mithin auch die Ansprüche aus §§ 537, 812 BGB erfaßt.

Im vorliegenden Fall kann nur aufgerechnet werden, wenn sich der Mieter nicht mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Rückstand befindet.

Wie oben bereits ausgeführt, ist für den Monat, in dem der Mangel eintritt, es dem Mieter nur möglich, seinen Anspruch aus §§ 812, 537 BGB durch Aufrechnung geltend zu machen.

§ 7 des vorliegenden Mietvertrags enthält zwar nicht die Bestimmung, daß nur mit rechtskräftig festgestellten bzw. unstreitigen Forderungen aufgerechnet werden kann.

Die Klausel "sich nicht mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Rückstand befindet" ist aber nur eine Umgehung des obigen Wortlauts.

Dem Text ist nicht zu entnehmen, was unter den Begriff "Zahlungsverpflichtungen" fallen soll. Es ist allgemein bekannt, daß häufig um die Berechtigung zur Minderung gestritten wird, der Vermieter kann - wenn der Mieter aufgrund behaupteter Minderung nicht die volle Miete zahlt - die insoweit geminderte Miete als geschuldet, als Zahlungsrückstand einklagen. Nach ihren Angaben befindet sich der Mieter mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Rückstand.

Eine Klarstellung, daß eine Aufrechnung nicht ausgeschlossen ist, wenn aufgrund von Minderung, selbst wenn diese bestritten ist, nicht die volle Miete gezahlt wird, mithin in diesem Fall kein Rückstand der Zahlungsverpflichtungen gegeben ist, enthält die Klausel nicht.

Auch in diesem Fall ist letztlich wohl Aufrechnung nur mit unbestrittenen Forderungen möglich. Die Minderungsansprüche werden untersagt.

Eine einschränkende Auslegung der Formularklausel ist nicht möglich. Sie umfaßt auch Ansprüche aus §§ 537, 812 BGB. Eine Unklarheit geht insoweit zu Lasten des Verwenders.

Infolge der Kombination von Vorauszahlungsklausel und Aufrechnungsverbot kann der Mieter die Minderung - zumindest für den 1. Monat, in dem der Mangel auftritt - weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit einem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereicherungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten durchsetzen. Im Streitfall müßte er die Minderung statt dessen gerichtlich geltend machen. Jedenfalls in ihrer Gesamtwirkung führen die Klauseln deshalb zu einer gemäß § 537 Abs. 3 BGB unzulässigen Beschränkung des Minderungsrechts aus § 537 Abs. 1 u. 2 BGB und zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

§ 537 Abs. 3 BGB verbietet bei einem Mietverhältnis über Wohnraum jede zum Nachteil des Mieters von seinen Rechten aus § 537 Abs. 1 und 2 BGB abweichende Vereinbarung, wobei auch Beschränkungen und Einschränkungen ausreichend sind.

Da nach der gesetzlichen Ausgestaltung des Gewährleistungsrechts (§ 537 Abs. 1 BGB) die Minderung im Regelfall durch schlichten Abzug von der Miete durchgesetzt werden kann, stellt auch eine vertragliche Regelung, die den Mieter zur Durchsetzung seines Minderungsanspruches oder eines aufgrund eingetretener Minderung ihm zustehenden Bereicherungsanspruchs in die aktive Klagerolle zwingt, eine Einschränkung dar. Daß sich die Vertragsklausel regelmäßig nur auf die Minderung einer oder weniger Monatsmieten auswirken kann, ist unerheblich.

Die damit verbundene unangemessene Benachteiligung des Mieters wird auch nicht ausgeglichen, weil er sich im Folgemonat - so weit der Mangel fortbesteht - auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen kann, da dies nur als Druckmittel dient, die Mängel zu beseitigen. Sobald dies geschehen ist, muß die einbehaltene Miete noch bezahlt werden.

Aus alledem folgt die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel. Diese Entscheidung steht nicht in Widerspruch zu der des OLG Hamm v. 15.3.1993 (WM 1993, 176), da dort nur die Aufrechnung gegen eine Mietforderung von einer schriftlichen Anzeige der Aufrechnung mindestens einen Monat vor Fälligkeit abhing. Eine weitere Beschränkung der Aufrechnung - wie hier - war in der Klausel nicht enthalten.

Da die Vorauszahlungsklausel unwirksam ist, befand sich der Bekl. am 12.12.1995 nicht mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug. Die fristlose Kündigung (§ 7 des MV) war nicht berechtigt. Dem Bekl. blieb es aber unbenommen - wie hier - die Kündigung zu akzeptieren und zum Ende des Jahres 1995 aus der Wohnung auszuziehen.