Voraussetzungen für Wiederaufleben des verwirkten Minderungsrechtes

Ein durch vorbehaltlose Mietzahlung verwirktes Minderungsrecht lebt nach dem 1. September 2001 nur dann wieder auf, wenn der Mieter sich innerhalb eines angemessenen Zeitraumes erkennbar auf die Minderung beruft (Anschluß an LG Berlin GE 2004, 480).

Ein Minderungsrecht gemäß § 536 BGB wegen des Taubenbefalls besteht nicht. Denn es ist nicht dargelegt worden, ob und ggf. wann sich im laufenden Mietverhältnis die diesbezügliche Situation verschlechtert haben sollte oder neu aufgetreten wäre. Soweit danach davon auszugehen ist, daß er bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im November 2000 vorlag, ist die vorliegende Minderung gemäß § 539 BGB a. F. analog ausgeschlossen. Für die Zeit nach der Mietrechtsreform ab September 2001 folgt der Ausschluß des Minderungsrechts aufgrund Verwirkung gemäß §§ 242, 814 BGB. Denn zum Wiederaufleben des zuvor bereits verwirkten Minderungsrechts bedurfte es eines erkennbaren Verhaltens des Mieters, so etwa in dem Fall des erneuten sich darauf Berufens (vgl. BGH GE 2003, 1145; LG Berlin GE 2004, 480). Danach verliert der Mieter sein Minderungsrecht, wenn er über einen längeren Zeitraum von regelmäßig sechs Monaten hinweg in Kenntnis des Mangels die volle Miete entrichtet. Auf diese Weise wird ein Vertrauenstatbestand beim Vermieter dergestalt geschaffen, daß dieser davon ausgehen darf, der Mieter akzeptiere den Zustand der Mietsache als vertragsgemäß.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes gilt seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) die bisherige Rechtsprechung nicht mehr, daß durch vorbehaltlose Mietzahlung über sechs Monate das Minderungsrecht des Mieters erlischt. Wie ein solches vor der Mietrechtsreform erloschenes Minderungsrecht wiederaufleben kann, hat der BGH allerdings nicht entschieden.

Seit Beginn des Mietverhältnisses im November 2000 war der Gebrauch der Mietsache durch Taubenkot und, wie der Mieter vortrug, Taubenlärm beeinträchtigt. Die Miete hatte er allerdings vorbehaltlos gezahlt und erst später auf Feststellung geklagt, daß er ab Mai 2002 zur Minderung berechtigt sei.

Mit Urteil vom 30. März 2004 bestätigte die 63. Kammer des Landgerichts Berlin ihre Rechtsprechung, wonach in einem solchen Fall ein erloschenes Minderungsrecht nicht automatisch wiederauflebt, sondern innerhalb einer angemessenen Frist vom Mieter nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform geltend zu machen ist. Das seien in der Regel sechs Monate. Da der Mieter hier erst später Minderung geltend gemacht hatte, blieb das Minderungsrecht verwirkt.

In der Praxis viel zu wenig beachtet wird die Vorschrift des § 536 b BGB, wonach ein Minderungsrecht dann ausscheidet, wenn der Mieter bei Vertragsschluß den Mangel kennt oder er ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Lag also schon bei der Besichtigung Taubenkot auf dem Balkon, kann der Mieter diesen Umstand später nicht als Mangel rügen, der zur Minderung berechtigt.