Voraussetzungen für Mieterhöhung bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen

1. Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn er dem Mieter vorher erfolglos eine Vertragsänderung angeboten hat.

2. Eine nunmehr wirksame Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen darf nicht im Wege der Vertragsänderung rückwirkend auf den Beginn des Mietverhältnisses festgelegt werden.

Die Kl. verlangen von dem Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. In § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages findet sich für Schönheitsreparaturen die folgende Regelung:

"Diese Arbeiten sind regelmäßig bei Küchen in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern von 3 Jahren, bei Wohnräumen von 4 Jahren und bei Schlafräumen von 6 Jahren zu tätigen, darüber hinaus soweit im Einzelfall erforderlich.

Am 29.9.2004 schrieben die Kl. den Bekl. an und teilten diesem mit, daß § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages unwirksam sei und baten ihn, die

Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag zu unterzeichnen. Darin Ist die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter geregelt. In der Vereinbarung heißt es unter anderem:

"Diese Arbeiten sind im allgemeinen in folgendem zeitlichem Abstand auszuführen:

a) Wand- und Deckennstriche, Tapezierarbeiten

in Küchen, Bädern und Toiletten alle 3 Jahre, in Wohnräumen, Kinderzimmern, Arbeitszimmern und Schlafräumen sowie den Fluren/Dielen alle 5 Jahre."

Der Beginn der Fristen ist wie folgt geregelt:

"Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an."

Der Bekl. unterzeichnete die Vereinbarung nicht, woraufhin die Kl. mit Schreiben vom 29.11.2004 auf die Unwirksamkeit von § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages die Miete auf 362,44 € erhöhten.

1. Ob dem Anspruch der Kl. das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegensteht, kann offenbleiben. Ebenso kann offenbleiben, ob ein rechtsmißbräuchliches Verhalten der Kl. vorliegt, weil sie sich zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens auf die Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages berufen.

Die Kl. können im vorliegenden Fall vom Bekl. nicht die Zustimmung zur Mieterhöhung auf 362,44 EUR verlangen. Die Kammer ist zwar grundsätzlich der Ansicht, daß der Vermieter auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebotes gemäß § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen kann (vgl. Börstinghaus, WM 2005, 675, 682; AG Bretten, DWW 2005, 293). Dies setzt aber voraus, daß der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustimmungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung anbietet. Darin muß dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form von § 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 und dem weichen Fristenplan gemäß der Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages angeboten werden (vgl. Börstinghaus aaO.). Nach Ansicht der Kammer sind die Ausführungen von Börstinghaus, wonach "die Fristen ab dem Wirksamwerden der Mieterhöhung zu laufen beginnen", dahingehend zu verstehen, daß die Fristen in dem Falle, in dem sich der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen entscheidet, ab dem Zeitpunkt der entsprechenden Vertragsänderung zu laufen beginnen sollen. Ein Fristbeginn schon ab Beginn des Mietverhältnisses ist nach Ansicht der Kammer eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, da damit eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt vor der Vertragsänderung verbunden wäre. Für den Zeitpunkt vor der Vertragsänderung war der Mieter wegen der Unwirksamkeit der Klausel nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das Schreiben der Kl. vom 29.9.2004 genügt den vorgenannten Anforderungen nicht, da als Fristbeginn der Beginn des Mietverhältnisses festgelegt ist. Überdies ist in Abweichung von der fünfjährigen Frist für Toiletten gemäß § 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums von 1976 in der Änderungsvereinbarung für die Toiletten eine dreijährige Frist vorgesehen.

Wenn (ausnahmsweise) der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, kann er bei einem Mieterhöhungsverlangen zu den Mietspiegelwerten einen Zuschlag machen, der sich an den Beträgen orientiert, die in § 28 II. BV für preisgebundenen Neubau vorgesehen sind (LG Berlin GE 2000, 472). Das gilt nicht einschränkungslos, wenn nach dem Vertrag der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat und die Klausel unwirksam ist.

Im Mietvertrag hieß es, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" in bestimmten Fristen vorzunehmen habe. Später schrieben die Vermieter dem Mieter, sie bäten um eine Ergänzungsvereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen. Darin hieß es, daß die (nicht starren) Fristen vom Beginn des Mietverhältnisses an berechnet würden. Nachdem der Mieter diese Vereinbarung nicht unterzeichnet hatte, erhoben die Vermieter Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Mit Urteil vom 18. Mai 2006 wies das Landgericht Düsseldorf die Klage ab und meinte, bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel könne der Vermieter einen Zuschlag nur dann verlangen, wenn er dem Mieter vorher Verhandlungen über eine Vertragsänderung angeboten habe. Diese Vertragsänderung müsse dem Mieter zumutbar sein. Das sei hier nicht der Fall, da in der Änderungsvereinbarung als Fristbeginn für die Renovierungen der Beginn des Mietverhältnisses vorgesehen war und nicht, wie es richtig gewesen wäre, der Zeitpunkt der Vertragsänderung.

Die Ausführungen zum Zuschlag wegen unwirksamer Klausel hätte sich das LG Düsseldorf sparen können, denn die ursprüngliche Klausel über Schönheitsreparaturen war wirksam. Der BGH hat ausdrücklich festgestellt (GE 2005, 1347), daß Fristenpläne mit dem Zusatz "in der Regel" keine starren, sondern wirksame Fristenpläne seien. Für das Wort "regelmäßig" gilt nichts anderes. Das Landgericht hätte daher mit der Begründung, der Vermieter habe keine Schönheitsreparaturen zu tragen, die Klage abweisen müssen. Die folgenden Anmerkungen betreffen daher nur die Fälle, in denen die Klausel tatsächlich unwirksam ist. Hier stehen sich zwei Meinungen gegenüber: Nach der einen Auffassung kann wie beim Fehlen einer Schönheitsreparaturvereinbarung der Vermieter ohne weiteres einen Zuschlag verlangen (AG Langenfeld NZM 2006, 179; AG Bretten DWW 2005, 293). Nach anderer Auffassung kann der Mieter zu erkennen geben, er werde auch weiterhin die Schönheitsreparaturen übernehmen (OLG Nürnberg-Fürth NZM 2006, 53). Nach Auffassung von Börstinghaus (WuM 2005, 683; NZM 2005, 931), der sich das LG Düsseldorf anschließt, muß der Vermieter vorher in Vertragsverhandlungen mit dem Mieter über eine Ergänzungsklausel zu Schönheitsreparaturen eintreten. Begründet wird das mit dem Rücksichtnahmegebot des § 241 Abs. 2 BGB, das freilich nicht paßt, so daß letztlich auf Treu und Glauben zurückgegriffen wird. Nach Auffassung von Börstinghaus soll der Vermieter dabei die Klausel des Mustermietvertrags des damaligen Bundesministers für Justiz zu Schönheitsreparaturen anbieten (abgedruckt in ZMR 1976, 71). Diese Auffassung ist abzulehnen, denn der Mustermietvertrag ist inzwischen durch die Rechtsprechung in vielen Punkten überholt, was auch auf § 7 zutrifft, der Schönheitsreparaturen regelt. So heißt es dort, daß Schönheitsreparaturen während der Mietdauer nur bei Gefahr von Substanzschäden auszuführen sind. Der BGH ist zu Recht anderer Auffassung. Weiter heißt es einschränkungslos, daß bei Nichterfüllung der Verpflichtung der Mieter Schadensersatz schuldet, auch für unterlassene Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Auch hier ist der BGH anderer Auffassung und meint, der Mieter schulde während der Mietdauer zwar Leistung, aber nicht Schadensersatz. Eine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine solche Klausel anzubieten, besteht daher nicht. Das Landgericht Düsseldorf meint in Anlehnung an die Auffassung von Börstinghaus, daß der Fristenplan nicht, wie üblich, ab Beginn des Mietverhältnisses laufen dürfe, sondern erst ab Wirksamwerden der Vertragsänderung (Börstinghaus meint das Wirksamwerden der Mieterhöhung: WuM 2005, 682). Nun besteht allerdings keine Verpflichtung zur Festlegung eines Fristenplans. Wenn man den Vermieter nach Treu und Glauben in diesen Fällen für verpflichtet hält, dem Mieter die Wahlmöglichkeit einzuräumen, entweder selber in Zukunft zu renovieren oder eine Mieterhöhung zu akzeptieren, reicht ein schlichter Satz: "In Ergänzung zum Mietvertrag vom ... wird vereinbart, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt." Verweigert der Mieter das, dürfte auch nach Auffassung des Landgerichts Düsseldorf eine Mieterhöhung durchzusetzen sein.