Voraussetzungen für Kündigung wegen Eigenbedarfs

1. Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn der Eigenbedarf für einen von ihnen besteht.

2. Der geltend gemachte Eigenbedarf ist vernünftig und nachvollziehbar, wenn einer der Miteigentümer und Vermieter mit dem Ehegatten und dem gemeinsamen Kind in der gekündigten Wohnung zusammenleben will.

3. Der Vermieter braucht eine ihm gehörende Wohnung dann nicht als Alternativwohnung in Anspruch zu nehmen, wenn darin der vernünftige Bedarf nicht gleichwertig gedeckt werden kann. Dem Vermieter ist es auch nicht zuzumuten, mehrere kleinere Wohnungen baulich zusammenzulegen, um in der dann entstehenden größeren Wohnung seinen Eigenbedarf zu decken.

4. Kommt es bei der Abwägung der Mieter- und Vermieterinteresssen darauf an, ob die eine oder andere Mietpartei ihre Lebensplanung ändern muß, kommt dem Vermieterinteresse der Vorrang zu.

Die Kl. haben gegen den Bekl. gemäß § 556 BGB einen Anspruch auf Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung. Denn die Kl. haben den Mietvertrag des Bekl. über die streitbefangene Wohnung mit Kündigungsschreiben vom 30. September 1999 wirksam gemäß § 564 b Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zum 31. Dezember 1999 gekündigt.

1. Die Kammer sieht es aufgrund der Aussage des Zeugen B. als erwiesen an, daß ein Eigenbedarf der Kl. zu 1) an der streitbefangenen Wohnung besteht. Die Kl. zu 1) ist als Miteigentümerin neben der Kl. zu 2) jedenfalls eine berechtigte Person im Sinne des § 564 b Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB. Die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selber zu wohnen, reicht zwar nur dann aus, wenn hierfür vernünftige Gründe vorliegen (BGH NJW 1988, 904). Jedoch liegt ein solch vernünftiger Grund hier in dem berechtigten Wunsch der Kl. zu 1), mit ihrem Mann und dem gemeinsamen Kind in einer Wohnung zusammenzuleben.

Die Aussage des Zeugen B. hat zur Überzeugung der Kammer ergeben, daß dieser seine berufliche Tätigkeit in Hamburg aufgegeben und seinen Wohnsitz nach Berlin verlegt hat. Der Zeuge hat detailliert dargestellt, weshalb er seine Tätigkeit in Hamburg aufgegeben hat und was ihn bewogen hat, nach Berlin zu ziehen. Daß er und die Kl. zu 1) mit ihrer gemeinsamen Tochter zwischenzeitlich gemeinsam dauerhaft die im 3. OG desselben Hauses belegene 2-Zimmer-Wohnung bewohnen, ist ohnehin nicht mehr streitig. Aufgrund des Umzugs ihres Ehemannes bestand für die Kl. zu 1) und ihre gemeinsame Tochter die Notwendigkeit, ebenfalls nach Berlin zu ziehen. Unerheblich ist es dabei, aus welchen Motiven die Kl. zu 1) oder gar ihr Ehemann ihren Lebensmittelpunkt von Hamburg nach Berlin verlagert haben; denn dabei handelt es sich um Fragen der allgemeinen Lebensplanung, in die einzugreifen den Fachgerichten versagt ist (BVerfG WM 1994, 183). Ebenfalls unerheblich für die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung ist es, ob die bisherige Unterbringung des Vermieters unzureichend war (BVerfG WM 1994, 130).

Der Bekl. kann sich auch nicht auf eine mißbräuchliche Ausübung des Kündigungsrechts berufen. Ein Mißbrauch des Kündigungsrechts wäre nur bei Vorhandensein einer geeigneten Alternativwohnung, wesentlich überhöhtem Eigenbedarf oder mangelnder Eignung der begehrten Wohnung für das Vermieterinteresse anzunehmen (vgl. BVerfG NJW 1989, 970). Hier ist indes keiner dieser Fälle gegeben.

Die von der Kl. zu 1), ihrem Mann und ihrem Kind derzeit innegehaltene 2-Zimmer Wohnung im 3. OG stellt keine geeignete Alternativwohnung dar, denn sie ist über 20 m2 kleiner und hat ein Zimmer weniger. In solchen Fällen fehlt es an der Eignung der Altemativwohnung (vgl. OLG Düsseldorf WM 1993, 49), denn die Altemativwohnung muß den vom Vermieter bestimmten Bedarf im wesentlichen in gleicher Weise erfüllen (BVerfG WM 1989, 117). Man kann hier auch nicht von einem überhöhten Wohnbedarf der Kl. zu 1) ausgehen, denn eine 3-Zimmer-Wohnung mit knapp 90 m2 ist für einen 3-Personen-Haushalt angemessen. Die Kl. können auch nicht darauf verwiesen werden, daß es ihnen unter Umständen möglich wäre, einige kleinere Wohnungen in dem Haus baulich zusammenzulegen; denn auch dies wäre ein unzulässiger Eingriff in ihre Lebensplanung (vgl. BVerfG WM 1994, 183). Dasselbe gilt für die Nutzung der Gewerberäume im EG, denn es kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, bisherige Gewerberäume nun als Wohnraum zu nutzen, mit der Folge, daß ihre bisherige Eignung als Gewerberaum für die Zukunft entfällt.

Der Bekl. kann sich auch nicht auf eine unzumutbare Härte berufen.

Hinsichtlich seiner finanziellen Verhältnisse ist sein Vortrag unerheblich. Zum einen fehlt jeglicher weitere Vortrag zu seiner Behauptung, daß er vergleichbaren Wohnraum zu ähnlichen Konditionen nicht erlangen könne. Zum anderen bewohnt er die Wohnung unstreitig mit seiner Lebensgefährtin, über deren Einkommensverhältnisse er keine Angaben gemacht hat. Auch begründet die Behinderung des Sohnes des Bekl. im vorliegenden Fall keine unzumutbare Härte. Denn unstreitig wohnt der Sohn normalerweise bei der geschiedenen Frau des Bekl. und besucht diesen nur regelmäßig für kürzere Zeit. Das Argument, ein Umzug könne infolge des Wegfalls der vertrauten Umgebung zu gesundheitlichen Schäden bei dem Kind führen, kann daher nicht durchgreifen. Denn daß alleine der Umstand, daß es sich an eine neue Umgebung gewöhnen müßte, eine gesundheitliche Gefährdung darstellen würde, ist nicht hinreichend dargetan. Unerheblich ist es ebenfalls, daß der Bekl. nach seinem eigenen Vortrag in der Vergangenheit Investitionen in der Wohnung für den Einbau einer Gastherme getätigt hat. Denn das Risiko verlorener Aufwendungen besteht für den Mieter einer Wohnung immer. Er kann in solchen Fällen allenfalls versuchen, wegen der erzielten Werterhöhung einen Bereicherungsanspruch geltend zu machen.

Zwar zwingt die Kündigung den Bekl. zweifellos zu einer Änderung seiner Lebensplanung, jedoch würde dies im umgekehrten Falle gleichermaßen für die Kl. zu 1) gelten. Kommt es aber bei der Abwägung von Mieter- und Vermieterinteressen im Rahmen des § 564 b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB darauf an, daß die eine oder andere Mietpartei ihre Lebensplanung ändern müßte, kommt dem Vermieterinteresse der Vorrang zu (BVerfG WM 1994, 126).

2. Das Kündigungsschreiben der Kl. vom 30. September 1999 war schließlich auch formal wirksam. Ausreichend für das Kündigungsschreiben ist es, wenn sich daraus der ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Erlangungswunsch des Vermieters erkennen läßt (vgl. Kinne/Schach § 564 b Rn. 16 m. w. N.).

Dies ist hier der Fall. Die Kl. haben in dem Schreiben die unter 1. geschilderten Umstände detailliert dargelegt, so daß für den Bekl. die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches erkennbar und nachvollziehbar war. Die Kl. habe auch dargelegt, daß es für sie keine vergleichbaren Alternativwohnungen in diesem oder einem anderen Haus gab.

Unschädlich ist es, daß die Kl. dem Bekl. nicht die derzeit von der Kl. zu 1) und ihrer Familie innegehaltene 2-Zimmer-Wohnung im 3. OG als Alternativwohnung angeboten haben. Denn insoweit haben sie substantiiert und nachvollziehbar vorgetragen, und dies auch in dem Kündigungsschreiben dargelegt, daß diese Wohnung nach dem Umzug der Kl. zu 1) in die streitbefangene Wohnung von ihrer Mutter, der Kl. zu 2), bezogen werden soll, so daß dies keine für den Bekl. geeignete Altemativwohnung ist. Denn da auch die Kl. zu 2) hinsichtlich dieser Wohnung ein eigenes Kündigungsrecht gemäß § 564 b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB geltend machen könnte, wäre es für alle Beteiligten unzumutbar, wenn die Kl. zu 1) dem Bekl. zunächst diese Wohnung anbieten müßte, obwohl er sie anschließend sofort wieder wegen des absehbaren Eigenbedarfs der Kl. zu 2) räumen müßte.

Jede Kündigung des Vermieters von Wohnraum bedarf der Begründung. Die für die fristgerechte Kündigung wichtigsten Gründe sind Eigenbedarf und Vertragsverletzung des Mieters.

1. Die Wohnung des Mieters gehörte mehreren Eigentümerinnen. Eine davon wollte mit Mann und Tochter dort einziehen und kündigte wegen Eigenbedarfs. Der Ehemann und die Tochter wohnten inzwischen schon in einer anderen kleineren Wohnung im Haus. Die Mieter beriefen sich auf Kündigungsmißbrauch und unzumutbare Härte.

2. Der Mieter gab gegenüber seinem Vermieter an, er habe das Bad auf eigene Kosten eingebaut, so daß eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel entsprechend geringer ausfallen würde. Allerdings hatten die Vermieter von der früheren Hausverwaltung erfahren, daß dem Mieter die Investitionskosten erstattet worden waren. Sie unternahmen zunächst nichts. Als sie jedoch von einer vertragswidrigen teilgewerblichen Nutzung der Wohnung erfuhren, kündigten sie das Mietverhältnis nach Abmahnung fristgerecht.

In seinem Urteil vom 10. Oktober 2000 bejahte das Landgericht Berlin einen Eigenbedarf, da ein vernünftiger nachvollziehbarer Grund für die Eigennutzung nachgewiesen war. Der Vermieterin war auch nicht zuzumuten, in die Zwei-Zimmer-Wohnung im selben Haus einzuziehen, in der schon ihr Mann und die Tochter lebten. Auch Umbaumaßnahmen wie Zusammenlegung mehrerer Wohnungen oder Nutzung bisheriger Gewerberäume waren der Vermieterin nicht zuzumuten; nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muß das Zivilgericht die Lebensplanung des Vermieters akzeptieren. Auch eine Anbietungspflicht entfiel: Nach der Rechtsprechung muß der Vermieter dem Mieter eine andere freie Wohnung aus seinem Bestand als Alternativwohnung anbieten, wenn er sich nicht dem Vorwurf der Treuwidrigkeit der Eigenbedarfskündigung aussetzen will. Hier ging es um die Zwei-Zimmer-Wohnung, in der der Ehemann und die Tochter bisher wohnten. Die Klägerin hatte jedoch mitgeteilt, daß dort die Mutter der anderen Miteigentümerin einziehen sollte. Das war wiederum ein begründeter Eigenbedarf. Schließlich konnte der Mieter sich auch nicht auf die Sozialklausel nach § 556 a BGB berufen. Eine unzumutbare Härte verneinte das Landgericht. In seinem zweiten Urteil vom 17. November 2000 bejahte das Landgericht eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB. Zwar kam eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB wegen der Täuschung über die Refinanzierung des Badeinbaus nicht mehr in Betracht, da eine solche Kündigung zeitnah, etwa zwei Wochen nach Kenntnis vom Kündigungsgrund ausgesprochen werden muß. Für die fristgerechte Kündigung des § 564 b BGB bestehen jedoch nicht so strenge Anforderungen. Da hier noch die vertragswidrige Nutzung durch die Lebensgefährtin des Mieters hinzukam, sah das Gericht einen Kündigungsgrund als erfüllt an. Das eigene Verschulden des Mieters lag darin, daß er die vertragswidrige Nutzung durch die Lebensgefährtin ermöglichte, billigte und nicht rechtzeitig beendete.

Bei einer fristgerechten Kündigung muß die Begründung im Kündigungsschreiben möglichst ausführlich wiedergegeben werden (§ 564 b Abs. 3 BGB). Beim Eigenbedarf gehört dazu die Angabe des nachvollziehbaren Erlangungswunsches, insbesondere die Darlegung der bisherigen Wohnsituation und das Eingehen auf fehlende Alternativen für den Vermieter und den Mieter (Anbietpflicht). Für die schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung reichen mehrere kleine Verstöße, wobei es wichtig ist, daß ein Verschulden des Mieters vorliegt, wie erst unlängst das Kammergericht festgestellt hat. Das Verschulden von Hilfspersonen reicht also nicht.