Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung

1. Voraussetzung für eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, dass der Vermieter durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses einen erheblichen Nachteil erleidet.

2. Hat er die Wohnung im vermieteten Zustand erworben, ist unter anderem ein Vergleich zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem Verkaufserlös im vermieteten Zustand vorzunehmen.

3. Maßgeblich ist der tatsächlich gezahlte Kaufpreis; Minderungsmöglichkeiten sind zu berücksichtigen.

4. Im Übrigen sind das Bestandsinteresse des Mieters und das Verwertungsinteresse des Eigentümers unter Berücksichtigung aller Umstände abzuwägen.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Der Bekl. mietete die streitgegenständliche Wohnung 1996 an. Die Kl. erwarben die Wohnung der Bekl. 1997, nachdem diese durch den Veräußerer in Wohnungseigentum umgewandelt worden war. Laut notariellem Kaufvertrag sollten sie für die Wohnung einen Kaufpreis in Höhe von 793.500 DM aufwenden, wobei jedoch 438.210 DM auf Modernisierungsmaßnahmen entfielen, die unstreitig jedenfalls nicht vollständig durchgeführt wurden. Der Kaufvertrag sah ferner für diesen Fall ein Minderungsrecht des Käufers vor.

Mit Schreiben vom 17.12.2008 kündigten die Kl. das Mietverhältnis zum 31.8.2009 auf der Grundlage von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, dass die Wohnung im Falle des Verkaufs in vermietetem Zustand nur einen Verkaufserlös in Höhe von 184.012,80 € erzielen würde, in unvermieteten Zustand jedoch ca. 370.000 €. Die Mehreinnahmen seien dringend notwendig, um den Verlust der Kl. in Ansehung der Preisentwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu reduzieren. Die Kl. hätten für die Wohnung zum Zeitpunkt der Anschaffung im Jahr 1997 weit mehr als 800.000 DM bezahlt, so dass sie selbst bei Beendigung des Mietvertrages und anschließendem Verkauf noch Verluste realisieren würden. Die bei Fortbestand des Mietverhältnisses anfallenden Verluste seien völlig unakzeptabel.

Der Bekl. widersprach der Kündigung und bestreitet, dass die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegen. Insbesondere sei für die Bemessung des wirtschaftlichen Nachteils der Kaufpreis maßgeblich, welcher vorliegend unrichtig mit rund 800.000 DM wiedergegeben sei, da die Kl. aufgrund der nicht durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen den Kaufpreis um mehr als die Hälfte hätten mindern können.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Kl. mit der Begründung abgewiesen, ihr Streben nach Gewinnoptimierung sei nicht durch § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB geschützt, schließlich hätten sie die Wohnung im vermieteten Zustand erworben, hierdurch Steuern gespart, und der Mieter zahle auch eine oberhalb des Mietspiegels liegende Miete. [...]

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Kl. haben gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung, da das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 17.12.2008 beendet worden ist. Die Kündigung vom 17.12.2008 ist unwirksam. Voraussetzung für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, dass eine Verwertungsabsicht des Vermieters besteht, die beabsichtigte Verwertung angemessen ist und der Vermieter durch die Hinderung der Verwertung und Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Kl. haben vorliegend nicht hinreichend dargelegt, dass sie durch die Hinderung der Verwertung und Fortsetzung des Mietverhältnisses einen erheblichen Nachteil erleiden.

Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich ferner einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Urteil vom 28. Januar 2009, VIII ZR 7/08).

In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass die Kl. die Wohnung bereits im vermieteten Zustand erworben haben (vgl. LG Berlin, Urteil vom 3. Mai 1994 - 63 S 78/94 - GE 1994, 1055). Es ist daher zur Berechnung des erheblichen Nachteils ein Vergleich zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem Verkaufserlös in vermietetem Zustand vorzunehmen, der jetzt für die Wohnung erzielt werden könnte (OLG Stuttgart, Urteil vom 26. September 2005, 5 U 73/05, GE 2006, 323; LG Berlin, Urteil vom 7.11.1994, 67 S 278/94, GE 1995, 189).

Die Kl. haben nicht hinreichend dargelegt, zu welchem Preis sie die Wohnung 1997 tatsächlich erworben haben. Sie haben lediglich den in dem notariellen Kaufvertrag genannten Preis in Höhe von 793.500 DM genannt. Dass dieser Kaufpreis wirklich gezahlt wurde, hat der Bekl. mit Hinweis auf das Minderungsrecht und der unwidersprochenen Behauptung, es seien nicht alle im Kaufvertrag genannten Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden, substantiiert bestritten. Hierauf haben die Kl. nichts erwidert, so dass schon der für die Berechnung des Nachteils maßgebliche Ausgangswert nicht festgestellt werden kann.

Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht aus der von den Kl. zitierten Entscheidung des BGH vom 28.1.2009 (VIII ZR 7/08), da es dort nicht um die Frage der Verwertung einer Eigentumswohnung durch Verkauf, sondern vielmehr um den Abriss eines stark sanierungsbedürftigen Gebäudes ging.

Die Kammer hegt im Übrigen Zweifel an der Argumentation des Bekl., dass eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 3 BGB vorliegend generell ausgeschlossen sei, denn die Vorschrift zielt auf die Fälle, in denen der Vermieter nach Überlassung an den Mieter Wohneigentum in der Absicht begründet, dieses anschließend zu veräußern. Auch ist der von der Zivilkammer 67 entschiedene und vom Bekl. zitierte Fall mit dem vorliegenden nicht vergleichbar, da in dem dort entschiedenen Fall der kündigende Vermieter selbst das Wohnungseigentum in der Absicht geschaffen hatte, die Wohnungen anschließend einzeln zu veräußern (vgl. Urteil des LG Berlin vom 29.3.2010, 67 S 338/09). Im Ergebnis kann die Frage, ob eine Verwertungskündigung vorliegend auf Dauer ausgeschlossen ist, jedoch dahinstehen, da die Kündigung der Kl., wie ausgeführt, schon aus anderen Gründen unwirksam ist. [...]

Wenn ein Vermieter eine vermietete Wohnung kauft, kann er nicht ohne Weiteres mit der Begründung kündigen, ein Weiterverkauf der unvermieteten Wohnung bringe einen höheren Erlös. Ein „Anspruch auf Gewinnoptimierung" scheidet aus, weil auch das Besitzrecht des Mieters durch Art. 14 GG geschützt ist. Für die Darlegung des erheblichen Nachteils muss der Vermieter jedenfalls einen Vergleich zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem Verkaufserlös im vermieteten Zustand vornehmen, wobei der tatsächlich damals gezahlte Kaufpreis unter Berücksichtigung einer Kaufpreisminderung maßgeblich ist.

Der Vermieter hatte die Wohnung für knapp 800.000 DM gekauft, wovon ca. die Hälfte auf vom Verkäufer durchzuführende Modernisierungsmaßnahmen entfiel. Diese waren jedenfalls nicht vollständig durchgeführt; für diesen Fall sah der Kaufvertrag ein Minderungsrecht des Käufers vor. Mehr als zehn Jahre später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung, bei Fortbestand des Mietverhältnisses würden erhebliche Verluste anfallen. Ein Verkauf im vermieteten Zustand würde ca. 370.000 € erbringen, im vermieteten Zustand jedoch nur ca. die Hälfte. Der Mieter erwiderte, der Vermieter habe den im notariellen Kaufvertrag angegebenen Kaufpreis so nicht gezahlt oder ihn wenigstens mindern können.

Mit Urteil vom 13. Juli 2010 bestätigte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts, das die Klage abgewiesen hatte. Es fehle schon an einer Darlegung, zu welchem Preis die Wohnung tatsächlich erworben worden sei. Der Mieter habe mit Hinweis auf das Minderungsrecht substantiiert bestritten, dass der im notariellen Kaufvertrag genannte Preis gezahlt worden sei. Ein erheblicher Nachteil bei Fortbestand des Mietverhältnisses sei deshalb nicht dargelegt.

Die im Urteil erwähnte Entscheidung der 67. Kammer vom 29. März 2010 (MM 2010, 226) betrifft den hier nicht einschlägigen Fall, dass der Vermieter nach Umwandlung vor Verkauf kündigen will (und nicht, wie hier, der Käufer). Eine solche Kündigung ist schon kraft Gesetzes auf Dauer ausgeschlossen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB).