Voraussetzungen für Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist

Für eine Verlängerung der Räumungsfrist hat der ehemalige Mieter darzulegen, auf welche Wohnungen er sich wann genau wie beworben hat, und aus welchem Grund jeweils ein Mietvertrag nicht zustande gekommen ist. Die Einreichung einer Vielzahl von Telefonnummern oder Adressen mit entsprechenden Streichungen und Randbemerkungen reicht nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden.

Dies führt zu einer Auferlegung auf die Bekl., weil der Beschluss des Amtsgerichts ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses aller Voraussicht nach abgeändert und die Räumungsfrist verkürzt worden wäre.

Die Bekl. hat in ihrem fristgemäßen Verlängerungsantrag gemäß § 721 Abs. 3 ZPO zwar vorgetragen, sich auf 126 Wohnungsangebote beworben zu haben. Dies ist aber nicht hinreichend dargetan. Allein aus der Einreichung einer entsprechenden Anzahl von Telefonnummern bzw. Adressen mit entsprechenden Streichungen und Randbemerkungen ergibt sich dies nicht. Vielmehr wäre im Einzelnen darzulegen, auf welche Wohnungen sich die Bekl. wann genau wie (mündlich, schriftlich, persönlich) beworben und aus welchem Grund jeweils ein Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen ist. Die Beauftragung von Maklern ist nicht nachgewiesen; die Einreichung einer Visitenkarte belegt dies nicht, und die Mitteilung, dass keine geeigneten Wohnungen im Segment vorhanden sind, ist im Ergebnis gleichfalls nicht als Beauftragung anzusehen.

Zwar ist zu berücksichtigen, dass die Bekl. wegen eines Eigenbedarfs zu räumen hat und ihr keinerlei Vertragsverletzungen vorzuwerfen sind. Dies allein rechtfertigt aber die Verlängerung der Räumungsfrist nicht.

Zudem ist der vermieterseitige Vortrag, dass die Bekl. nur in fußläufiger Umgebung zur bisherigen Wohnung gesucht hat, unbestritten geblieben. Die Bekl. hat aber im gesamten Stadtgebiet zu suchen, um darzulegen, dass sie sich ernsthaft um die Anmietung einer neuen Wohnung bemüht hat. Dies zusammengenommen entspricht es auch der Billigkeit, der Bekl. die Kosten des erledigten Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Nach § 721 ZPO kann das Gericht bei einem Urteil auf Räumung von Amts wegen oder auf Antrag eine Räumungsfrist festsetzen. Diese kann bis zu einem Jahr verlängert werden, aber nur, wenn der Mieter dafür hinreichende Gründe vorträgt. Nach Ansicht des LG Berlin gehört dazu eine genaue Darlegung, auf welche Wohnungen der Mieter sich wann genau mündlich, schriftlich oder persönlich beworben hat, und aus welchem Grund ein Mietvertrag nicht zustande gekommen sei.

Die Mieterin war wegen Eigenbedarfs zur Räumung verurteilt worden; das Amtsgericht hatte die im Urteil bewilligte Räumungsfrist durch (nicht begründeten) Beschluss verlängert, nachdem die Mieterin vorgetragen hatte, sie habe sich auf 126 Wohnungsangebote beworben. Sie hatte dazu eine Liste mit Telefonnummern, Adressen, Streichungen und Randbemerkungen eingereicht. Nach sofortiger Beschwerde des Vermieters wurde das Verfahren für erledigt erklärt, weil die Mieterin vorfristig ausgezogen war.

Mit Beschluss vom 10. Dezember 2014 legte das Landgericht Berlin die Kosten der Mieterin auf, da die sofortige Beschwerde des Vermieters Erfolg gehabt hätte. Der Verlängerungsantrag sei nicht ausreichend begründet gewesen, denn die Mieterin hätte im Einzelnen darlegen müssen, auf welche Wohnungen sie sich wann genau mündlich, schriftlich oder persönlich beworben habe, und aus welchem Grund ein Mietvertrag nicht zustande gekommen sei. Auch sei die Beauftragung eines Maklers nicht nachgewiesen; die Einreichung einer Visitenkarte reiche nicht.

Die Anforderungen der Einzelrichterin der 65. Kammer des LG Berlin an einen Verlängerungsantrag sind hoch, wobei die Formulierung „die Beauftragung eines Maklers ist nicht nachgewiesen" wohl eher sprachlich ungeschickt ist. Allerdings findet sich auch in der Kommentarliteratur diese Ungenauigkeit, etwa in Bub/Treier, 4. Aufl. 2014, wo es in Rn. VIII 135 heißt, der Räumungsschuldner habe sein Bemühen um Ersatzwohnraum nachzuweisen. Im Verfahren nach § 721 ZPO ist nur Glaubhaftmachung, aber kein Beweis nötig (§§ 721 Abs. 3, 236 Abs. 2 ZPO). Zur Glaubhaftmachung kann nach § 294 ZPO die (eigene) Versicherung an Eides statt zugelassen werden, wobei aber ein hinreichend konkreter („substantiierter") Sachvortrag nötig ist (LG München NZM 2005, 360).

Das Amtsgericht Hamburg (WuM 1991, 114) hat deshalb die Vorlage von Zeitungsinseraten, Notizen und Maklerschriftwechsel als nicht ausreichend angesehen für eine Darlegung der erfolglosen Suche von Ersatzwohnraum. Das Landgericht Berlin geht noch darüber hinaus, wenn es fordert, der ehemalige Mieter müsse darlegen, aus welchem Grund jeweils ein Mietvertrag nicht zustande gekommen ist, die Bewerbung also erfolglos war. Das erscheint überzogen, zumal viele Vermieter auf Bewerbungen nicht reagieren und – wenn doch – wohl keiner einen Grund für die Absage mitteilt.

Über eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO entscheidet das Gericht nach Ermessen aufgrund einer Interessenabwägung, was sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes („kann") ergibt; diese Ermessensentscheidung ist vom Rechtsmittelgericht nur eingeschränkt überprüfbar. Wie bei der Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO ist die Kontrolle darauf reduziert, ob dem erstin­stanzlichen Gericht entscheidungsrelevante Verfahrensfehler unterlaufen sind, ob ein Ermessensnichtgebrauch oder Fehlgebrauch gegeben ist, oder ob das erstinstanzliche Gericht alle entscheidungsrelevanten Gesichtspunkte berücksichtigt hat. Das Beschwerdegericht ist aber nicht berechtigt oder verpflichtet, ein fehlerfreies Ermessen durch das erstinstanzliche Gericht durch eine eigene Ermessensentscheidung zu ersetzen (Vorwerk/Wolf, Beck'scher Onlinekommentar ZPO, Stand 1. Januar 2015, Rn. 39 zu § 91 a ZPO).

Geboten ist allein eine summarische rechtliche Nachprüfung (BGH NJW-RR 2007, 1725). Da das Amtsgericht hier ohne Begründung entschieden hatte (die wohl erforderlich war: vgl. Lehmann-Richter/Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, Rn. 37 zu § 721 ZPO), konnte das Landgericht eine eigene Ermessensentscheidung treffen.