Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung

1. Wenn der Vermieter, ohne daß im Vertrag Entsprechendes bestimmt ist, die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten zum Gegenstand verschiedener Abrechnungen macht, sind beide Abrechnungen als Einheit zu betrachten.

2. Eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ist nicht fällig, wenn die zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen nicht nachvollziehbar sind. (Leitsatz zu 2 von der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil die zugrunde liegende Nebenkosten-Forderung nicht fällig ist.

1. Die Kl. geht fehl in der Auffassung, die Nebenkostenabrechnung vom 23. Juli 1999 sei nicht Gegenstand der Klageforderung. Auch wenn die Vermieterin die Abrechnungen der Nebenkosten in zwei Teile aufspaltet, nämlich diejenige der Heizkosten und die der übrigen Nebenkosten, so bleibt es rechtlich doch bei einer Abrechnung der gesamten Nebenkosten, zumal im Mietvertrag nicht etwa unterschiedliche Vorauszahlungsbeträge vereinbart sind. Vielmehr sind nach § 3 Nr. 2 des Mietvertrages 2.000 DM "Nebenkostenvorauszahlung gemäß II. Berechnungsverordnung" vereinbart. Dazu gehören auch die Heizkosten. Es geht zudem nicht an, die Abrechnungen über einen bestimmten Abrechnungszeitraum, die dann - wie hier - einmal positive, einmal negative Salden aufweisen, mit der Folge aufzuteilen, daß sich bei einem positiven Saldo die Darlegungs- und Beweislast für eine ordnungsgemäße Abrechnung umkehre. Im übrigen spricht in diesem Zusammenhang gegen die Kl., daß sie das Guthaben aus der Abrechnung vom 23. Juli 1999 nicht ausgekehrt, sondern als Rechnungsposten in die Abrechnung vom 20. September 1999 eingesetzt hat.

2. Das Landgericht hat die Nebenkostenabrechnung der Kl. zu Recht als nicht nachprüfbar mit der Folge der fehlenden Fälligkeit der Nachzahlungsforderung beurteilt.

Die Kl. hat in der Berufungsinstanz für die Wasserkosten zwar die Differenz zwischen den Beträgen von 2.124,32 DM und 2.273,02 DM mit der herausgerechneten Mehrwertsteuer von 7 % erklärt. Unklar bleibt aber, weshalb nicht auch bei den Abwasserkosten eine entsprechende Differenz gegeben ist. Eine weitere Unklarheit besteht insofern, als der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1998 (1.1. bis 31.12.) auch Kosten für den Zeitraum vom 1.1. bis 11.12.1999 zugrunde liegen.

Das Landgericht hat ferner zutreffend beanstandet, daß nicht nachvollziehbar ist, welcher der in der Anlage B 1 bezeichneten Zähler den Bekl. betrifft und deshalb nicht erkennbar ist, wie die Wasserverbräuche "Gewerbe" ermittelt wurden. Die den Bekl. zugerechneten Kubikmeter-Verbräuche entsprechen nicht den mitgeteilten Verbräuchen nach den Zählerablesungen. Auch hat die Kl. nicht mitgeteilt, weshalb eine Hochrechnung erforderlich war und in welcher Weise sie vorgenommen worden ist, zumal nach angeblich drei Ablesungen innerhalb von 2 1/2 Monaten.

3. Der bedeutsamste Mangel bei der Nebenkostenabrechnung liegt darin, daß die zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen nicht nachvollziehbar sind.

a) Sowohl bei der Nebenkostenabrechnung vom 23. Juli 1999 wie bei der Heizkostenabrechnung sind für den Bekl. 1.884,87 qm eingesetzt. Bei allen anderen Mietern differieren diese Quadratmeterangaben in den beiden Abrechnungen dagegen erheblich, ohne daß die Kl. dies trotz der Beanstandung durch den Bekl. näher erklärt hat. Bei einigen Mietern mag ein Mieterwechsel eine Rolle gespielt haben, aber dies ist ebenfalls nicht nachvollziehbar erläutert. Im übrigen trifft das auch nicht bei allen Mietern zu, so nicht bei "DM" (für die Heizkosten sind 410,16 qm zugrunde gelegt, für die übrigen Nebenkosten 470,16 qm). Sollte die beheizte Grundfläche geringer sein als die vermietete Grundfläche, so ist auch dies jedenfalls nicht näher erläutert. Zudem bleibt dann unerklärlich, weshalb die Gesamtflächen bei den Heizkosten und den übrigen Kosten nur um insgesamt 2,34 qm abweichen (3.519,64 gegenüber 3.521,98).

Ferner hat die Kl. nicht erläutert, weshalb sie für den Bekl. 1.884,87 qm zugrunde legt, obwohl im Mietvertrag unter § 5 Ziffer 4 gerade in bezug auf die Betriebskosten die Angabe "die Nutzfläche, der umbaute Raum der Mietsache beträgt ca. 940 m2/m3" enthalten ist. Gerade der Aufteilungsschlüssel ist aber eine maßgebliche und für eine prüffähige Nebenkostenabrechnung unverzichtbare Größe. Bestehen hier Unklarheiten, so ist die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung des Vermieters nicht fällig (vgl. BGHZ 113, 188).

4. Bei einer erneuten Abrechnung wird die Kl. auch der Beanstandung des Bekl. nachzugehen haben, er habe vereinbarungsgemäß einen Zähler mit der Nr. 2456 installiert, der aber nicht abgelesen worden sei.

Vielfach wird über die Heizkosten und die sonstigen Betriebskosten getrennt abgerechnet, zumal auch häufig unterschiedliche Abrechnungszeiträume vereinbart sind. Bei einem Mietvertrag, der lediglich die Abrechnung (aller) Betriebskosten vorsieht, ist das anders.

Im Geschäftsraummietvertrag war vereinbart, daß der Mieter "Nebenkostenvorauszahlungen gemäß II. Berechnungsverordnung" leisten müsse. Die Heizkostenabrechnung ergab ein Guthaben des Mieters; die spätere Abrechnung über die kalten Betriebskosten endete mit einer Nachforderung, die der Vermieter vergeblich einklagte.

Mit Urteil vom 25. Juni 2002 stellte das OLG Düsseldorf zunächst fest, daß beide Abrechnungen als Einheit anzusehen seien, da im Vertrag nichts Abweichendes vereinbart sei. Der sich danach ergebende Rest aus der Abrechnung über die kalten Betriebskosten sei jedoch nicht fällig, da die zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen nicht nachvollziehbar seien. Die Aufteilung des Gewerbes sei eine für die prüffähige Betriebskostenabrechnung unverzichtbare Größe.