Voraussetzungen der Verwertungskündigung

Voraussetzungen der Verwertungskündigung; Eigentumswohnung

Eine Verwertungskündigung einer vermieteten Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn der im Kündigungsschreiben genannte höhere Preis für die Veräußerung im unvermieteten Zustand nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen auch im vermieteten Zustand erzielt werden kann.

Den Kl. steht der erstinstanzlich bereits aberkannte Anspruch auf Räumung der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Kündigung vom 28. Mai 2003 hat das Mietverhältnis nicht beendet, da sie unwirksam ist. Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 liegen nicht vor.

a) Allerdings wahrt die Kündigung der Kl. die formellen Voraussetzungen der §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Schriftform der Kündigung aus den Gründen des erstinstanzlichen Urteils gewahrt. Auch werden die Gründe der Kl. für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Kündigung in dem Kündigungsschreiben hinreichend angegeben. Bei der Prüfung des berechtigten Interesses werden nur die angegebenen Gründe berücksichtigt, § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dieses Begründungserfordernis schützt das Informationsinteresse des Mieters, der frühestmöglich Klarheit erhalten und in die Lage versetzt werden soll, seine Interessen umfassend zu wahren. Im übrigen soll der Vermieter veranlaßt werden, sich selbst mit der Rechtslage und den Erfolgsaussichten seiner Kündigung auseinanderzusetzen (vgl. MüKo/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdn. 94). Um dem Informationsinteresse des Mieters Genüge zu tun, genügt zur Angabe der Gründe nicht die bloße Wiederholung des Gesetzes, sondern der Vermieter muß den wesentlichen Lebenssachverhalt in seinen groben Zügen angeben, soweit sich die Kündigung darauf stützt (vgl. MüKo/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdn. 95). Diesen Voraussetzungen genügt das Kündigungsschreiben der Kl. vom 28.5.2003. In diesem Schreiben wird dezidiert ausgeführt, aus welchen Gründen die Kl. aus ihrer Sicht bei Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert wären. Hinsichtlich der erwarteten angemessenen Verwertung bei Beendigung des Mietverhältnisses führen die Kl. aus, daß die Wohnung in vermietetem Zustand nach sachverständiger Auskunft nur einen Kaufpreis von ca. 40.000 € bis 50.000 € erreicht, während eine Veräußerung der Wohnung in unvermietetem Zustand einen Veräußerungserlös von zumindest 60.000 € erzielen würde. (...)

Die Kündigung ist jedoch unwirksam, da die Kl. durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht an einer angemessenen Verwertung gehindert werden. Bei der Beurteilung der Angemessenheit der beabsichtigten Verwertung ist zum einen die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Vermieters zu beachten und ferner, daß persönliche Härten auf seiten des Mieters allein durch § 574 berücksichtigt werden (MüKo/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdn. 87). Das Gericht ist insbesondere nicht befugt zu prüfen, ob dem Vermieter andere Maßnahmen zur Verfügung stehen, einen vergleichbaren wirtschaftlichen Erfolg zu erzielen. Wenn Maßstab für die Beurteilung der Angemessenheit der Verwertung jedoch die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Vermieters ist, so geht damit einher, daß der Vermieter sich an seiner eigenen wirtschaftlichen Beurteilung zur Frage der Angemessenheit im Kündigungsschreiben festhalten lassen muß. Beispielhaft wird in der Literatur ausgeführt, daß die angemessene Verwertung durch das Mietverhältnis dann nicht adäquat verhindert wird, wenn der vom Vermieter verlangte Kaufpreis auch im unvermieteten Zustand nicht zu erzielen ist (MüKo/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdn. 86; S. Reuter, GS Sonnenschein, 2003, Seite 337; Staudinger/Rolfs, § 573 Rdn. 113).

Gleiches muß gelten, wenn der vom Vermieter verlangte Kaufpreis - wie hier - auch im vermieteten Zustand erzielt werden kann. Das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten, welches von den Parteien inhaltlich nicht angegriffen wird, kommt zu dem Ergebnis, daß bei einem Verkauf der Wohnung in vermietetem Zustand ein Erlös von 63.000 € zu erwarten ist. In ihrem Kündigungsschreiben haben die Kl. jedoch angegeben, daß ein Veräußerungserlös von mindestens 60.000 € nur in unvermietetem Zustand erzielt werden kann.

Unerheblich ist, daß das Gutachten die von den Kl. erwartete Veräußerungserlösdifferenz in Höhe von ca. 20.000 € bestätigt hat. Wenn die Kl. in dem Kündigungsschreiben angeben, das Mietverhältnis müsse beendet werden, damit ein Veräußerungserlös von mindestens 60.000 € erzielt werden könne, so geben sie damit zu verstehen, daß sie eine Veräußerung für 60.000 € als angemessen ansehen. Diese wirtschaftliche Bewertung hat das Gericht zu berücksichtigen, weshalb nicht zu beurteilen ist, ob angesichts des aufgewendeten Kaufpreises in Höhe von ca. 99.000 € auch eine Kündigung wegen einer zu erwartenden Verkaufspreisdifferenz 81.000 € zu 63.000 € möglich gewesen wäre. (...)

Ein Vermieter kann an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sein, wenn er seine Eigentumswohnung verkaufen will und bei dem Verkauf im vermieteten Zustand nur einen geringeren Kaufpreis erlösen würde. Dies kann ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB sein. Nach bisheriger Rechtsprechung ist dabei zu Ungunsten des Vermieters zu berücksichtigen, daß er die Wohnung schon im vermieteten Zustand günstiger erworben hatte (LG Berlin NJW-RR 1997, 10). Die 64. Kammer des LG Berlin ist nicht dieser Auffassung, hält aber Wertangaben in Kündigungsschreiben für verbindlich.

Der Vermieter kündigte fristgerecht wegen Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und berief sich darauf, daß bei einem Verkauf der Wohnung im vermieteten Zustand nur 40.000 bis 50.000 € zu erzielen wären, während die Wohnung leer mindestens 60.000 € wert sei. Das Gericht holte ein Sachverständigengutachten ein, wonach der zu erwartende Kaufpreis im vermieteten Zustand 63.000 € betragen würde, während der Kaufpreis sonst ca. 20.000 € höher läge.

Das LG Berlin wies die Räumungsklage ab und meinte, bei der Frage der Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung komme es auf die Begründung im Kündigungsschreiben an. Wenn im Kündigungsschreiben ein verlangter Kaufpreis von 60.000 € angegeben sei, müsse der Vermieter sich daran festhalten lassen. Da dieser Kaufpreis bei Verkauf im vermieteten Zustand auch erzielbar sei, fehle es an einem Kündigungsgrund.