Voraussetzungen der Mietminderung

Voraussetzungen der Mietminderung; Baugerüst an Nachbarhaus; fehlender Trittschallschutz; unzureichende Klospülung; geringer Warmwasserdurchfluß

Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache liegt nicht vor, wenn

a) ein Baugerüst am Nachbargebäude aufgestellt ist, das allenfalls die Küche und die Speisekammer verdunkelt;

b) nur an einigen Stufen im Treppenhaus der Trittkantenschutz fehlt;

c) die WC-Spülung, bei der Fäkalien nur durch Nachspülen mit einem Eimer zu beseitigen sind, vom Mieter selbst oder auf seine Veranlassung eingebaut wurde;

d) der Durchlauferhitzer erst nach ca. 15 Sekunden anspringt;

e) die Badewanne erst nach 30 Minuten mit Wasser gefüllt ist.

Der Kl. steht ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für April 2002 bis Juni 2005 in Höhe von insgesamt 5.850,92 € zu.

Die von den Bekl. geschuldete Miete ist nicht über den von der Kl. zugestandenen Umfang hinaus gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

Hinsichtlich der Bauarbeiten haben die Bekl. trotz des erstinstanzlichen Hinweises im Protokoll vom 18. Dezember 2003 nicht substantiiert dargelegt, daß nach Oktober 2002 noch Bauarbeiten an dem Nebengebäude durchgeführt wurden, die zu einer mehr als nur unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung geführt haben. Sie haben auch in der Berufungsbegründung nicht vorgetragen, welche Maßnahmen vorgenommen wurden und in welcher Weise und für welche Dauer sie sich auf die Nutzbarkeit ihrer Wohnung ausgewirkt haben. Der pauschale Hinweis auf Putzarbeiten genügt insoweit nicht. Allein in der Tatsache, daß nach Oktober 2002 noch ein Baugerüst am Nebengebäude aufgebaut war, liegt noch keine Gebrauchswertbeeinträchtigung. Die hiermit regelmäßig verbundenen Nachteile, wie etwa Verdunkelung der Räume und Einschränkungen bei der Belüftung der Wohnung u.a., wirken sich im vorliegenden Fall auf die streitgegenständliche Wohnung nicht erheblich aus, weil allenfalls die Fenster zur Küche und zur Speisekammer betroffen waren.

Der an einigen Stufen fehlende Trittkantenschutz im Treppenhaus stellt ebenfalls lediglich einen unerheblichen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar. Angesichts der Tatsache, daß zum einen nur einige Stufen in einem mehrstöckigen Haus betroffen waren und zum anderen das Fehlen der Gummiabschlußleiste für den Benutzer leicht erkennbar war, ist eine erhebliche Gefahrenerhöhung beim Begehen der Treppen nicht nachzuvollziehen. Die optischen Beeinträchtigungen im Treppenhaus durch ein ungleiches Erscheinungsbild fallen nicht erheblich ins Gewicht.

Die nicht ausreichende WC-Spülung, aufgrund derer Fäkalien nur durch Nachspülen mit einem Eimer zu beseitigen sind, stellt im vorliegenden Fall keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar. Die Ursache hierfür liegt nicht im Verantwortungsbereich der Kl. Entgegen der Behauptung der Bekl. ist die nicht ausreichende Spülleistung nicht auf einen zu geringen Wasserdruck zurückzuführen. Nach den erstinstanzlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen S. vom 6. Dezember 2004 und vom 14. August 2005 wird der für einen ordnungsgemäßen Spülgang notwendige Wasserdruck eingehalten. Auch wenn sich dieser durch den von der Kl. veranlaßten Einbau eines Wasserfilters verändert haben sollte, liegt er aber weiterhin innerhalb der Norm. Nach den Ausführungen des Sachverständigen ist vielmehr die Spülwassermenge zu gering eingestellt. Dies ist kein Mangel der streitgegenständlichen Wohnung. Denn die WC-Armaturen haben die Bekl. selbst angeschafft. Aus diesem Grund obliegt ihnen auch deren ordnungsgemäße Einstellung und Anpassung an veränderte Umstände, jedenfalls soweit diese, wie hier der Wasserdruck, im Normbereich liegen. Dem steht nicht entgegen, daß der Vermieter den Einbau genehmigt und durchgeführt hat. Dadurch wird die WC-Armatur nicht Teil des vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustands der Wohnung.

Auch das verzögerte Anspringen des Durchlauferhitzers stellt keinen Mangel dar. Zum einen hat der Sachverständige S. im o. g. Gutachten anhand der Druckmessungen der zur WC-Spülung und der örtlichen Nähe Anschlußstelle und ergänzend durch seinen subjektiven Eindruck nachvollziehbar festgestellt, daß der Wasserdruck für das Betreiben des Durchlauferhitzers ausreicht. Zum anderen übersteigt die von den Bekl. vorgetragene Wartezeit von 15 Sekunden bei Durchlauferhitzern nicht die üblichen Wartezeiten und beeinträchtigt damit nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Daß es 30 Minuten zum Füllen der Badewanne bedarf, stellt nicht ohne weiteres einen Mangel dar. Dies wäre allenfalls anzunehmen, wenn sich die ursprüngliche Füllzeit durch veränderte Umstände erheblich verlängert hätte. Dann läge eine für die Bekl. nachteilige Abweichung von dem ursprünglichen, vertragsgemäßen Zustand vor. Soweit die Bekl. in diesem Zusammenhang behaupten, anfänglich habe es nur 7 bis 9 Minuten gedauert, um die Badewanne mit Warmwasser zu füllen, haben sie hierfür keinen Beweis angetreten.

Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit berechtigt nach § 536 BGB nicht zur Mietminderung. Solche Bagatellmängel sind beispielsweise Baugerüste und Putzarbeiten an einem Nachbargebäude, an einigen Treppenhausstufen fehlender Trittkantenschutz, ein verzögertes Anspringen des Durchlauferhitzers und eine Badewannenfüllzeit von 30 Minuten.

Die Mieter hatten die Miete für mehr als drei Jahre gemindert und beriefen sich auf zahlreiche Mängel. Das Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten ein und gab dann der Zahlungsklage des Vermieters statt. Die Berufung des Mieters wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Mit Urteil vom 31. Oktober 2006 verwies das LG Berlin darauf, daß ein Baugerüst am Nachbargebäude keinen Mietmangel darstelle, da hierdurch allenfalls die Küche und die Speisekammer betroffen gewesen seien. Der pauschale Hinweis auf Putzarbeiten reiche ebenfalls nicht. Fehlender Trittkantenschutz an einigen Stufen im Treppenhaus stelle nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit dar. Die WC-Spülung, die nicht ausreichend funktionierte, habe der Mieter einbauen lassen und sei deshalb auch für den Zustand verantwortlich. Eine Verzögerung von 15 Sekunden beim Anspringen des Durchlauferhitzers stelle keinen Mangel dar, ebensowenig wie die Füllzeit von 30 Minuten für die Badewanne. Das könne nur dann einen Mangel darstellen, wenn sich diese Zeit im Laufe der Mietdauer verändert habe.