Voraussetzungen der Duldungspflicht zur Unterfangung der Nachbarwand

1. Der Grundstückseigentümer kann bei Errichtung einer zweiten Grenzwand Zustimmung des Nachbarn zur Unterfangung der Nachbarwand verlangen.

2. Der Nachbar kann die Zustimmung nicht von einer vorherigen Sicherheitsleistung abhängig machen.

3. Voraussetzung ist aber, daß das Bauvorhaben insgesamt öffentlich-rechtlich zulässig ist; die Darlegung der Zulässigkeit der Unterfangungsarbeiten allein reicht nicht.

Die Bekl. sind eine Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümer der Wohnanlage K.straße in Berlin. Der Kl. ist Eigentümer des benachbarten Grundstücks. Er beabsichtigt, dort ein siebengeschossiges Wohn- und Geschäftsgebäude mit einer Tiefgarage zu errichten. In diesem Zusammenhang soll eine zweite separate Grenzwand zum Wohnhaus der Bekl. errichtet werden. Sie soll tiefer als die zuerst errichtete Grenzwand der Bekl. gründen.

Im Laufe des Jahres 2002 nahm das von dem Kl. beauftragte Architekturbüro wegen der Durchführung des Bauvorhabens Kontakt zu den Bekl. auf. Mit Schreiben vom 30.7.2002 übersandte das Architekturbüro an die zwischenzeitlich eingeschalteten Bekl.

vertreter Unterlagen zu einzelnen baulichen Maßnahmen. Mit Architektenschreiben vom 23.8.2002 überreichte der Kl. den Bekl. Bauantragunterlagen für die Unterfangung des Gebäudes K.straße. Unter dem 2.10.20002 wurde den Bekl. erfolglos eine Frist zur Unterzeichnung des Bauantragsformulars für die Unterfangung bis zum 11.10.2002 gesetzt. Knapp ein Jahr später am 2.9.2003 gingen die Bauanträge für die Unterfangungsmaßnahmen aller drei betroffenen Nachbargrundstücke bei der zuständigen Baubehörde ein. Die Eigentümer der anderen beiden Nachbargrundstücke hatten zuvor ihre Zustimmung erteilt. Das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt wies den Bauantrag für die Unterfangung des Grundstücks K.straße mit Bescheid vom 4.11.2003 zurück, da der Antrag wegen fehlender Zustimmung unvollständig sei. Die Unterfangungen der anderen beiden Nachbargrundstücke wurden am 6.11.2003 genehmigt.

Der Kl. begehrt mit seiner Klage die Duldung zur Unterfangung des Grundstückes K.straße sowie einen erststelligen Teilbetrag eines Verzögerungsschadens seit dem 12.10.2002.

Dem Kl. steht derzeit kein Anspruch aus § 16 Abs. 3 i.V.m. § 6 Abs. 2 NachbG Berlin i.V.m. § 242 BGB auf Duldung und Zustimmung zu den Unterfangungsarbeiten zu.

Grundsätzlich kann sich ein Anspruch auf Zustimmung aus dem Berliner Nachbarrechtsgesetz (NachbG Berlin) ergeben. Das NachbG Berlin normiert eine Duldungspflicht des Nachbarn (vgl. auch Kayser, Handbuch des Nachbarrechts Berlin, 2. Aufl. 2002, § 16 NachbG Bln Rdn. 3). Gemäß § 242 BGB resultiert hieraus eine entsprechende Zustimmungspflicht, wenn der Bauherr auf eine solche angewiesen ist. Denn es wäre treuwidrig, einer Maßnahme die benötigte Zustimmung zu verweigern, zu deren Duldung man ohnehin verpflichtet ist. Das Bedürfnis des Kl. an einer vorherigen Zustimmung ergibt sich aus dem Schreiben der Baubehörde vom 4.11.2003, wonach die Zustimmung des Nachbarn gemäß § 57 Abs. 4 BauOBln Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung ist.

Die Bekl. sind passiv legitimiert, und zwar unabhängig davon, ob alle Miteigentümer verklagt wurden. Maßgebend ist insoweit allein ihre Stellung als Miteigentümer. Die Bekl. sind keine notwendigen Streitgenossen. Der Kl. braucht zwar die Zustimmung aller Miteigentümer, das bedeutet aber nicht, daß sie zwingend gemeinsam verklagt werden müssen (vgl. Zöller, 24. Aufl. 62 Rdn. 17, 18).

Entgegen der Ansicht der Bekl. können sie eine Zustimmung zudem nicht von einer vorherigen Sicherheitsleistung gemäß § 13 NachbG Bln abhängig machen.

Eine Sicherheitsleistung im Sinne der §§ 232 ff. BGB ist bisher vom Kl. zwar nicht dargelegt. Die §§ 232 ff. BGB finden im Rahmen des § 13 NachbG Berlin mangels speziellerer Regelung Anwendung (vgl. Handbuch des Nachbarrechts, a.a.O., § 13 Rdn. 4). Die - im Prozeß ohnehin nicht erfolgte - Vorlage von Versicherungsbescheinigungen reicht danach nicht.

Ebensowenig kann der Kl. zur Abwendung der Sicherheitsleistung auf behauptete Gegenforderungen verweisen. Es liefe dem Zweck des § 13 S. 2 NachbG Berlin zuwider, wenn die bloße Behauptung von Gegenforderungen ausreichte, um seine Anwendung auszuschließen. Es erscheint schon fraglich, ob eine Gegenforderung überhaupt als Sicherheit geeignet sein kann, da hierdurch dem zustimmenden Nachbarn keine Mittel zur Verfügung gestellt werden, um entstehende Schäden zu beseitigen. Dementsprechend lassen die §§ 232 ff. BGB die Verpfändung von Forderungen nur in besonders sicheren Fällen als Sicherheit zu. Selbst wenn man den Verweis auf Gegenforderungen zulassen wollte, so müßte es sich nach dem oben Gesagten um anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen handeln.

Die fehlende Sicherheitsleistung im Sinne der §§ 232 ff. BGB stellt aber nach der Konzeption der §§ 6 Abs. 2, 13 NachbG Bln weder eine Tatbestandsvoraussetzung für den Zustimmungsanspruch dar noch führt sie zu einem Zurückbehaltungsrecht des Nachbarn. Die Zustimmung darf nicht von der vorherigen Vorlage einer Sicherheitsleistung abhängig gemacht werden. Sicherheitsleistung ist nach § 13 nur auf Verlangen zu leisten. Das Recht darf erst nach Leistung der Sicherheit ausgeübt werden. Danach steht dem Nachbarn nicht von vornherein ein Anspruch auf Sicherheitsleistung zu, sondern erst wenn der bauende Eigentümer von seinem Recht zur Vornahme von Unterfangungsmaßnahmen Gebrauch macht. Für ein Zurückbehaltungsrecht fehlt es an einem fälligen Anspruch i.S.d. § 273 Abs. 1 BGB.

Dieses Ergebnis ist auch interessengerecht, da der Nachbar einer Sicherheit erst bei tatsächlichem Beginn der Bauarbeiten bedarf. Vorher kann kein Schaden entstehen. Auf der anderen Seite wird der bauende Eigentümer nicht gezwungen, unnötig lange Kapital vorzuhalten oder Kosten für eine Sicherheit wie z. B. Avalzinsen aufzuwenden. Das ist nicht unbedeutend, da zwischen Zustimmung und tatsächlichem Baubeginn eine gewisse Zeit liegen kann. Das ergibt sich schon allein aus der Notwendigkeit, erst noch eine Baugenehmigung einholen zu müssen.

Eine Pflicht zur Duldung besteht derzeit jedoch nicht. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 NachbG Bln liegen nicht vor. Danach muß die Unterfangung zum einen unumgänglich sein, und zum anderen muß das "Bauvorhaben" öffentlich-rechtlich zulässig sein. Beides läßt sich nicht feststellen, da ein substantiierter Vortrag zur öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit des gesamten Bauvorhabens fehlt. Ein solcher ist lediglich für die Unterfangungsarbeiten erfolgt. Die Vernehmung der Leiterin des zuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes als Zeugin wäre mangels konkreten Sachvortrages eine unzulässige Ausforschung. Mit dem Begriff "Bauvorhaben" in § 6 Abs. 2 Nr. 3 ist nicht nur die Unterfangung selbst, sondern das gesamte Bauvorhaben gemeint. Die Terminologie der §§ 6, 7, 15 und 16 NachbG Bln unterscheidet zwischen den Einzelmaßnahmen, nämlich dem Anbau und der zweiten Grenzwand, und dem "Bauvorhaben". Danach ist "Bauvorhaben" in einem umfassenderen Sinne als gesamtes Bauvorhaben zu verstehen. Insbesondere bei Subsumtion unter § 16 Abs. 3 NachbG Berlin ergibt sich, daß mit "Bauvorhaben" nicht nur die Unterfangung selbst gemeint sein kann, da die erforderliche Tiefergründung der zweiten Grenzwand nicht mit der Unterfangungsmaßnahme oder der Tiefe der Baugrube begründet werden kann. Das käme einem Zirkelschluß gleich. Bei der Normierung der Anzeigepflichten in den §§ 7 Abs. 1 und 15 Abs. 1 NachbG Bln beschränkt der Gesetzeswortlaut auf der anderen Seite die Anzeigepflicht ausdrücklich auf die "Einzelheiten des geplanten Anbaus" sowie die "Bauart und Bemessung der beabsichtigten Wand". Eine solche einschränkende Formulierung nimmt das Gesetz bei der Festlegung der materiellen Tatbestandsvoraussetzungen für eine Duldungspflicht in § 6 Abs. 2 Nr. 3 hingegen nicht vor.

Das obige Verständnis entspricht dem Sinn und Zweck des § 6 NachbG Berlin, den Eingriff in das Nachbargrundstück auf das absolut Notwendige zu begrenzen und dies in einem frühzeitigen Stadium zu gewährleisten. Bei den §§ 6 Abs. 2 und 16 Abs. 3 NachbG handelt es sich um Ausnahmevorschriften. Eine Begrenzung auf das Notwendigste ist geboten, weil der Eigentümer gemäß § 905 S. 1 BGB grundsätzlich keine Unterfangung zu dulden braucht. Nach § 905 S. 1 BGB erstreckt sich das Recht des Eigentümers eines Grundstückes auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Gemäß S. 2 des § 905 BGB kann der Eigentümer nur solche Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Tiefe vorgenommen werden, daß er an der Ausschließung kein Interesse hat. Eine Unterfangung im Zuge einer Vertiefung zählt unzweifelhaft nicht zu diesen unbedenklichen und hinzunehmenden Maßnahmen. Das verdeutlicht auch noch einmal § 909 BGB.

Angesichts dieses Zweckes ist die Prüfung der "Unumgänglichkeit" und der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit des "Bauvorhabens" auf das gesamte Bauvorhaben zu beziehen. Die Kontrolle soll nicht nur auf bauordnungsrechtlicher Ebene, sondern, eben weil die Interessen des Nachbarn massiv berührt sind, zudem auf nachbarrechtlicher Ebene erfolgen. Nur so ist der Schutz des in seinem Eigentum betroffenen Nachbarn und ein sachgerechter Interessenausgleich zwischen duldendem und bauendem Nachbarn effektiv gewährleistet. Die Unterfangung selber oder die geplante tiefe Baugrube erfüllen keinen Selbstzweck, sondern werden zur Absicherung und Ermöglichung eines bestimmten Gebäudes hergestellt.

Diese Freiheit des Kl. ändert jedoch nichts daran, daß die Bekl. der von dem Kl. gewählten Gestaltung nur zustimmen müssen, wenn sie öffentlich-rechtlich zulässig ist. Eine öffentlich-rechtlich unzulässige Maßnahme rechtfertigt nach dem oben Gesagten keinen Eingriff in das Eigentum der Bekl. Wenn im vom Kl. gewählten Beispiel die geplante Unterfangung selbst öffentlich-rechtlich zulässig, die Tiefgarage mit einer Begrünung auf Geländeniveau aber unzulässig wäre, so läßt sich eine Unumgänglichkeit der Unterfangung nicht feststellen, weil die geplante Tiefgarage, die eine Tiefergründung rechtfertigen könnte, gar nicht gebaut werden darf. Nichts anderes gilt, wenn eine Genehmigung zwar nicht wegen der geplanten Tiefgarage, wohl aber wegen des Hochbaus versagt wird. Die Unterfangung kann mit anderen Worten nicht losgelöst von dem sonstigen Bauvorhaben gesehen werden.

Der Kl. kann keinen Schadensersatz wegen schuldhaft verzögerter Zustimmung der Bekl. gemäß den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB oder gemäß § 826 BGB verlangen.

Dabei kann dahinstehen, ob § 280 BGB auf das Gemeinschaftsverhältnis zwischen Nachbarn überhaupt Anwendung findet. Dies wird teilweise in Frage gestellt (vgl. Palandt-Heinrichs, 63. Aufl. 2004, § 280 Rdn. 9 unter Hinweis auf OLG Düsseldorf in NJW-RR 2002 S. 306).

Jedenfalls liegt nach den obigen Ausführungen keine Pflichtverletzung der Bekl. vor, da sie zur Erteilung einer Zustimmung nicht verpflichtet waren. Aus diesem Grunde läßt sich ebensowenig eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung i.S.d. § 826 BGB bejahen.

Wer eine zweite Grenzwand errichten will, die tiefer gründet als die vorhandene Grenzwand, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch Arbeiten an der Nachbarwand (erste Grenzwand) ausführen. Der Nachbar ist dann zur Duldung verpflichtet und muß auch gegenüber der Baubehörde seine Zustimmung erklären - allerdings nicht immer.

Der Kläger wollte auf seinem Grundstück ein siebengeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit einer Tiefgarage errichten, wozu auch eine zweite Grenzwand an das Wohnhaus einer Eigentümergemeinschaft, errichtet werden sollte. Dazu waren Unterfangungsarbeiten an der Grenzwand der Wohnungseigentümer erforderlich, die jedoch ihre Zustimmung verweigerten.

Mit Urteil vom 7. Mai 2004 wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Zwar könne der Eigentümer nicht nur Duldung, sondern auch eine förmliche Zustimmung verlangen, was sich schon aus § 57 Abs. 4 BauO Bln ergebe. Auch müsse er keineswegs alle Miteigentümer verklagen, die nicht notwendige Streitgenossen seien. Auch hätten diese kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich einer Sicherheitsleistung gem. § 13 NachbG Bln. Die Klage scheitere aber daran, daß nicht dargelegt sei, daß das Bauvorhaben öffentlich-rechtlich zulässig sei (§ 6 Abs. 2 Nr. 3 NachbG Bln). Die Darlegung der Zulässigkeit lediglich der Unterfangungsarbeiten reiche nicht aus, sondern die Beklagten müßten die Arbeiten auf ihrem Grundstück nur dann dulden, wenn das gesamte Bauvorhaben des Klägers öffentlich-rechtlich zulässig sei. Die schlichte Berufung auf eine Vernehmung der Leiterin des zuständigen Bauamtes als Zeuge ersetze keinen konkreten Sachvortrag.

Der Kläger hätte hier nach § 59 BauO Bln einen Vorbescheid beantragen müssen, aus dem sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens ergeben hätte.