Voraussetzungen der Ankündigungspflicht bei Modernisierung

Der Mieter muß den Einbau einer Zentralheizung nicht dulden, wenn die Modernisierungsankündigung den Verlauf der Rohrleitungen nicht erkennen läßt, der Verbleib der Speisekammer unklar bleibt und eine Investition noch nicht abgewohnt ist.

Die Kl. hat gegenüber dem Bekl. keinen fälligen Anspruch auf Duldung der Modernisierung der Wohnung durch Anschluß der Wohnung an die Gaszentralheizung und Einbau jeweils eines Heizkörpers einschließlich der Rohrleitungen in den Räumen mit Ausnahme des Flures.

Die von der Kl. begehrte Maßnahme des Anschlusses der vom Bekl. innegehaltenen Wohnung an die Zentralheizung und Ausstattung mit Gasheizung stellt grundsätzlich eine Wertverbesserung gegenüber der vorhandenen Ofenheizung gemäß § 554 Abs. 2 BGB dar, die Duldung der Ausführung auf der Grundlage der Modernisierungsankündigung vom 4. April 2003 ist jedoch unter Bezugnahme auf die beigefügte Skizze sowie die nachgereichten beiden Skizzen und den Darlegungen der Kl. dazu für den Bekl. nicht zumutbar. Bei Einbau einer Zentralheizung in eine Wohnung sind nicht nur Anzahl, Bauart und Ort der Aufstellung der Heizkörper anzugeben, sondern der Verlauf der Rohrleitungen ist genau zu beschreiben (vgl. LG Hamburg, WM 1992, 121; AG Neukölln, MM 1995, 147). Weder aus der Modernisierungsankündigung der Kl. noch aus den insgesamt vorgelegten drei Skizzen ist ersichtlich, wo die drei Wanddurchbrüche, die Gegenstand des Klageantrages sind, erfolgen sollen. Nach der zuletzt vorgelegten Skizze zum Schriftsatz der Kl. vom 9. Juni 2004 ist nur ersichtlich, daß durch den Steigestrang in der Küche auf der Außenwand rechts ein Durchbruch erfolgen soll. Unklar bleibt in diesem Bereich durch Einzeichnung von zwei kleinen Kreisen mit jeweils abzweigender Rohrführung, ob hier zwei Durchbrüche beabsichtigt sind. Rechtsseitig ist nicht klar ersichtlich, ob zur Speisekammer ein Wanddurchbruch erfolgen soll, die Rohrführung ist hier an der Wand unterbrochen. Die Rohrführung geht dann außenwand- und innenwandseitig an den Wänden der Speisekammer entlang zum WC, wobei dann ein Rohranschluß aus der Speisekammer zum Wohnraum offensichtlich verläuft. Danach wendet der Bekl. zu Recht ein, daß hinsichtlich der Bauausführung und Baufolgen erhebliche Unklarheiten bestehen. Nach der zuletzt vorgelegten Skizze ist der Verbleib der Speisekammer, die in den vorhergehenden Skizzen durchaus eingezeichnet war, nicht erkennbar. Die Speisekammer ist in Alt-Berliner Räumlichkeiten ein Raum ohne Wärmequelle, in dem Waren relativ kühl aufbewahrt werden können. Durch die Durchleitung der Heizungsrohre verliert die Speisekammer durch zu erwartende Erwärmung diese Funktion. Insoweit handelt es sich um eine funktionelle Veränderung dieser Mieträumlichkeit, die für den Bekl. nicht ohne weiteres zumutbar ist. Ferner sind die Bedenken des Bekl., wonach fraglich ist, ob eine Beheizung des Wohnzimmers durch Installation des Heizkörpers unter dem Fenster in dem völlig links gelegenen Außenwandbereich ausreichend ist, nachdem die Beheizung des Raumes bisher durch den etwa diagonal gegenüber an der rückwärtigen Hausaußenwand belegenen Kaminofen erfolgte, nicht unerheblich. Ferner hat der Bekl. durch Vorlage bzw. Bezugnahme auf die Quittung vom 3. Juli 2000 hinreichend belegt, daß er Mitte des Jahres 2000 erheblich zur Ausstattung des Wohnraumes mit dem Kaminofen "Justus" durch eine Teilinvestition von 812 DM herangezogen worden ist. Der Bekl. kann danach erwarten, daß er diese Investition in einem angemessenen Zeitraum, der länger als drei bis vier Jahre beträgt, abwohnen kann.

Die Hürden sind hoch für den Vermieter, der eine Modernisierungsmaßnahme gegen den unwilligen Mieter durchsetzen will. Neben den Formalien der Ankündigung spielt auch die Frage der Zumutbarkeit für den Mieter eine Rolle.

Die Vermieterin wollte die Ofenheizungswohnung an die Zentralheizung anschließen lassen und hatte dazu dem Mieter in der Modernisierungsankündigung eine Skizze übersandt, die den genauen Verlauf der Rohrleitungen nicht erkennen ließ. Unklar blieb auch, was mit der Speisekammer geschehen würde. Schließlich berief sich der Mieter auch auf einen Zuschuß von 812 DM zu einem neuen Kaminofen aus dem Jahr 2000, den er noch nicht abgewohnt habe.

Mit Urteil vom 13. August 2004 wies das AG Neukölln die Klage ab. Der Verlauf der Rohrleitungen sei weder in der Modernisierungsankündigung noch später genau bezeichnet worden. Außerdem sei geplant, die Heizungsrohre in der Speisekammer zu verlegen, wodurch die bisherige Funktion der Speisekammer als Kühlraum für Lebensmittel verändert werde. Das müsse der Mieter nicht dulden, zumal er auch seine Investition in einem angemessenen Zeitraum abwohnen könne, der länger als drei bis vier Jahre betrage.

Das Urteil ist im Ergebnis, allerdings nicht in der Begründung zutreffend. Für das Abwohnen von Investitionen nimmt die Rechtsprechung nach den Grundsätzen des Gesetzes über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen an, daß der Betrag von einer Jahresmiete in vier Jahren abgewohnt ist. Auf einen Zuschuß von 812 DM für den Kauf eines Kaminofens könnte sich der Mieter also nicht berufen. Auch der Hinweis auf die Funktionsänderung der Speisekammer dürfte nicht tragfähig sein. Zum einen können Heizungsrohre auch isoliert werden. Zum anderen hat die Rechtsprechung auch den völligen Abriß oder Umbau der Speisekammer als Modernisierung angesehen, wenn dadurch eine Wertverbesserung eintritt, etwa die erstmalige Einrichtung oder Vergrößerung eines Bades (vgl. Blömeke/Blümmel, Modernisierung und Instandsetzung, Seite 209). Der Einbau einer Zentralheizung dürfte eine solche Wertverbesserung sein, wenn es sinnvoll ist, die Heizungsrohre in der Speisekammer zu verlegen. Es bleiben die Formalien. Hier ist allerdings die Rechtsprechung ausgesprochen streng und verlangt z. B. Angabe des Verlaufs der Leitungen (LG Berlin GE 1993, 861). Nach Blank/Börstinghaus (2. Aufl. 2004, Rdn. 41 zu § 554) soll es erforderlich sein, daß dem Mieter ein Auszug aus dem Bauplan übermittelt wird. Vorsichtige Vermieter werden das so handhaben, denn die (in dem Urteil nicht behandelte) Frage, inwieweit der Vermieter die Ankündigung später ergänzen kann, ist nach wie vor offen. Zwar ist nicht mehr Schriftform für die Ankündigung nötig, sondern die Textform reicht aus. Die inhaltlichen Anforderungen an § 554 BGB sind jedoch durch die Einführung des § 126 b BGB (Textform) nicht verändert worden, so daß ein Nachschieben von wesentlichen Bestandteilen grundsätzlich unzulässig ist. Möglich ist nur eine Neuvornahme der Modernisierungsankündigung, bei der allerdings eine Bezugnahme auf die bisherige Ankündigung ausreichen dürfte (str.).