Voraussetzungen für Untervermietungserlaubnis, Vorlage von Einkommensbescheinigungen durch Mieter

Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Entscheidung über die Erteilung der Untermieterlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter seine Vermögensverhältnisse näher darlegt; das gilt insbesondere auch für die Vorlage eines aktuellen und vollständigen Bescheids über Leistungen des JobCenters, die der Mieter erhält.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien stritten ursprünglich um die Erteilung einer Genehmigung zur Untervermietung in der von der Kl. bewohnten 3-Zimmer-Wohnung. Nachdem die Kl. sich deswegen erstmals persönlich am 27.7.2016 und sodann durch Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 9.9.2016, vom 29.9.2016 und vom 8.11.2016 an die Vermieterseite gewandt hatte, wurde die Genehmigung schließlich in der mündlichen Verhandlung beim Amtsgericht am 28.9.2017 erteilt. Nach übereinstimmend erklärter Teil-Erledigung der Hauptsache hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil noch festgestellt, dass der Bekl. die Kl. von Nachteilen freizustellen hat, die darauf beruhen, dass der Vermieter die Zustimmung nicht bereits zum 1.1.2017 erklärt hat. Außerdem hat das Amtsgericht dem Bekl. entsprechend § 91 a ZPO auch im Umfang der teilweisen Erledigung der Hauptsache die (gesamten) Verfahrenskosten auferlegt. Gegen beides richtet sich das vom Bekl. eingelegte Rechtsmittel.

II. Die […] Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage in dem tenorierten Umfang mit Recht als zulässig und begründet angesehen. Ebenso zutreffend hat es die zur Zeit der Hauptsachenerledigung rechtshängige Klage auf Genehmigung der Untervermietung für zulässig und begründet erachtet und also dem Bekl. (auch) insoweit die Kosten des Verfahrens auferlegt.

1. Der Kl. stand zur Zeit der Erledigung der Hauptsache ein Anspruch gegen den Bekl. auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers der von ihr angemieteten 3-Zimmer-Wohnung zu. Das dafür nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche berechtigte Interesse an der Untervermietung lag vor. Der Bekl. hatte spätestens mit dem für die Kl. verfassten Schreiben vom 8.11.2016 alle Informationen erhalten, von denen er seine Zustimmung abhängig machen durfte.

Das Amtsgericht hat dazu ausgeführt: „… Ein anerkennenswertes berechtigtes Interesse der Kl. gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB lag in ihrer wirtschaftlichen Bedürftigkeit […] Dies kann nach einhelliger und zutreffender Rechtsprechung auch die Entlastung von Wohnkosten sein […] Ein solches Interesse hat die Kl. damit dargelegt, dass mit den Untermieteinnahmen […] ihre Belastung mit Unterkunftskosten signifikant gesenkt wird. […]

Die Genehmigung ist von der Kl. spätestens mit dem Anwaltsschreiben vom 8.11.2016 in zustimmungsfähiger Form verlangt worden. Die Kl. hatte zu diesem Zeitpunkt Namen und Anschrift des Untermieters genannt, sie hatte schon zuvor den Grund des Überlassungsbegehrens genannt und dargelegt, dass dieser nachträglich entstanden sei, sowie angegeben, dass ein Zimmer untervermietet werden solle und den hierfür avisierten Untermietzins genannt. Damit ist sie ihren Darlegungspflichten nachgekommen […] Eine nähere Darlegung der klägerischen Vermögensverhältnisse konnte der Bekl. nicht zur Voraussetzung der Erteilung der Genehmigung erheben […] Es war bereits klar, dass die 3-Zimmer-Wohnung für die bis dahin allein darin lebende Kl. einerseits zu groß und andererseits zu kostspielig war. Das Interesse, die anfallenden Kosten zu senken, um einem sonst zwar nötigen, aber bei der bekannt angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt auch schwierigen Umzug in eine preiswertere Wohnung zu vermeiden, war […] klar und verständlich dargestellt. Es bedurfte danach keiner weiteren Darlegung. Insbesondere die geforderte Vorlage von Bescheiden geht - gerade auch in Ansiedlung der informationellen Grundrechte der Kl. nach Art. 2 Abs. 1 GG - deutlich zu weit […].”

Diesen Ausführungen ist zunächst nichts hinzuzufügen; das Berufungsgericht schließt sich der eingehend dargelegten Auffassung des AG an.

Der Bekl. hält in der Berufungsbegründung zwar daran fest, ein Vermieter könne und müsse über eine Genehmigung zur Untervermietung nicht entscheiden, bevor er aussagekräftige Unterlagen über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters erhalten habe, durch welche die vom Mieter aufgestellten Behauptungen bewiesen werden müssten. Diese Einschätzung überzeugt aber nicht.

Die vom Amtsgericht zutreffend wiedergegebenen Voraussetzungen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer Untervermietung beschränken sich darauf, dass ein Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht vorliegen muss, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist (vgl. nur m.w.N. Schmidt-Futterer, Rz. 4 zu § 553 BGB). Es kann sich um ein persönliches, aber auch um ein wirtschaftliches Interesse handeln (BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84; hier zitiert nach beck-online).

Dem Gesetz ist keine weitergehende Hürde dahingehend zu entnehmen, dass der Mieter die Genehmigung zur Untervermietung etwa erst dann beanspruchen könnte, wenn ihm andernfalls Vermögensverfall, Wohnungsverlust oder sonstige Fälle schwerer eigener Not drohen. Ist aber der Anspruch des Mieters vom Bestehen einer solchen konkreten Notlage nicht abhängig, so fehlt schon deshalb jeder Anlass, dem Vermieter die Überprüfung des Vorliegens einer solchen wirtschaftlichen Lage zuzugestehen.

Daran ändert sich auch dann nichts, wenn ein Mieter im konkreten Einzelfall das Bestehen eigener wirtschaftlicher Not als einen der Gründe für den Entschluss zur Untervermietung benennt. Auch wenn also die Kl. konkret erklärt hatte, ihren Lebensunterhalt durch gering vergütete Erwerbsarbeit sowie zusätzlich durch Leistungen des JobCenters nach dem SGB II zu bestreiten, gab dies dem Bekl. keinen Anspruch darauf, vollständige, aktuelle und (nach seinen Maßstäben) aussagekräftige Unterlagen als Beweis einzufordern, bevor er sich zur Frage der Erteilung der Genehmigung verbindlich äußerte. Zwar verlangt ein Vermieter mit Recht plausible und nachvollziehbare Angaben zu dem berechtigten Interesse an einer Untervermietung, und ebenso begründet ist sein Interesse an der Namhaftmachung des konkret in Aussicht genommenen Untermieters, diese Voraussetzungen werden aber durch vollständige und plausible Informationen (also durch Auskünfte) erfüllt; eine Beweispflicht nach Maßgabe zivilprozessualer Maßstäbe besteht entgegen der Erwartung des Berufungskl. im Rahmen vertraglicher Korrespondenz nicht.

Das Gericht verkennt nicht, dass die Kl. in der Verhandlung beim Amtsgericht im September 2017 den Bescheid des JobCenters vom 9.1.2017 vorgelegt hat, und dass dies auch bereits früher hätte geschehen können. Viele Mieter, die die Voraussetzungen für eine Untervermietung möglichst zügig und unkompliziert klären wollen, werden sich freiwillig zur Vorlage derartiger Unterlagen beim Vermieter entschließen, weil dies in einem atmosphärisch intakten Mietverhältnis die vom Mieter angestrebte Entscheidung des Vermieters erleichtern und in einer konstruktiven Kommunikation beschleunigen wird. Aus einem solchen - im Grundsatz zweifellos sinnvollen - freiwilligen Verhalten von Mietparteien ist aber nicht zu schlussfolgern, dass es einen Rechtsanspruch auf aussagekräftige Nachweise auch dort geben muss, wo die zwischenmenschlichen Voraussetzungen für ein konstruktives Miteinander nicht gegeben sind. Der Bekl. selbst hat sich im vorliegenden Verfahren für ein konflikthaftes Vorgehen entschieden. Er hat sich im Zeitraum vor der Klageerhebung darauf verlegt, ihm vorliegende Informationen zur Untervermietung als unzureichend zu kennzeichnen, und den Prozessbevollmächtigten der Kl. wissen zu lassen, dass diesem ja selbst bekannt sei, welche „… weitere Daten zu benennen …” seien (Schreiben vom 1.9.2016). Im Folgeschreiben vom 15.9.2016 hat er dann formuliert „Bevor die notwendigen Informationen nicht vorliegen, und was notwendig ist, findet sich in der entsprechenden Kommentierung, muss mein Mandant die Genehmigung nicht erteilen …”. War die Kl. nach solcher Korrespondenz zunächst nicht bereit, freiwillig ihre Sozialdaten in der Gestalt jeweils aktueller Bescheide des JobCenters zu offenbaren, so rechtfertigt dies einen gegen ihren Willen durchsetzbaren Rechtsanspruch des Bekl. nicht.

2. Auch die Feststellungsklage hat das Amtsgericht mit Recht als zulässig und begründet angesehen. Schon mit Schriftsatz vom 3.7.2017 hat die Kl. ihren schlüssigen Sachvortrag durch die Einreichung des bis zum 31.1.2017 geltenden Bewilligungsbescheides des JobCenters untermauert, wonach als Bedarf für Unterkunft und Heizung lediglich 449 € vom Amt übernommen wurden. Gegenüber der Gesamtmiete von 537,36 € verblieb also laufend ein ungedeckter Kostenteil, den die Kl. durch den Beitrag eines Untermieters hätte decken können und wollen. Die Grundlage für einen Anspruch auf Freistellung von den Nachteilen einer verspätet erteilten Genehmigung zur Untervermietung lag damit vor.

Die Kl. verweist mit Recht darauf, dass die abschließende Bezifferung der wirtschaftlichen Folgen einer verspätet genehmigten Untervermietung zunächst auch deshalb nicht möglich war, weil bis zur Genehmigung die Höhe eines möglichen Untermietzuschlags nicht bekannt gewesen ist. Die Parteien haben tatsächlich in der mündlichen Verhandlung beim Amtsgericht einen Zuschlag in Höhe von 40 € zugunsten des Bekl. vereinbart. Frühestens seit diesem Zeitpunkt waren also die unmittelbaren wirtschaftlichen Folgen der Begründung eines Untermietverhältnisses kalkulierbar.

Für die Zeit danach trifft aber auch der weitere Hinweis der Kl. zu, wonach sie die Einnahmen aus einer Untervermietung beim JobCenter wird angeben müssen, so dass sich die im Rahmen möglicher Änderungsbescheide daraus ergebenden Anrechnungen oder Kürzungen von Leistungen noch nicht abschließend beziffern lassen. Selbst wenn also mit dem Untermietzuschlag ein Teil der zunächst unbekannten Parameter für die Berechnung eines Schadens in 1. Instanz geklärt worden ist, war die Kl. im Zeitraum zwischen der Beendigung der 1. Instanz bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nicht gehalten, (ggf. teilweise) von der ursprünglich zulässig erhobenen Feststellungsklage in 2. Instanz zur Leistungsklage überzugehen (vgl. BGH v. 15.11.1977; VI ZR 101/76; NJW 1978, 210 ff.).

Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Entscheidung über die Erteilung der Untermieterlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter seine Vermögensverhältnisse näher darlegt; das gilt insbesondere auch für die Vorlage eines aktuellen und vollständigen Bescheids über Leistungen des JobCenters, die der Mieter erhält.

Der Mieter bat seinen Vermieter um eine Genehmigung zur Untervermietung der von ihm bewohnten 3-Zimmer-Wohnung. Der Vermieter verlangte eine nähere Darlegung der Vermögensverhältnisse des Mieters und auch Vorlage von Leistungsbescheiden des JobCenters nach SGB II. Das lehnte der Mieter ab und erhob Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis. Ferner verlangte er Feststellung auf Freistellung von Nachteilen, die darauf beruhten, dass der Vermieter die Zustimmung nicht bereits zum 1. Januar 2017 erklärt habe. Der Vermieter erteilte die Genehmigung schließlich im Rechtsstreit vor dem Amtsgericht, woraufhin insofern übereinstimmend eine Teil-Erledigung der Hauptsache erklärt wurde. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter im Rahmen des Feststellungsantrags und legte dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auf. Dagegen legte der Vermieter Rechtsmittel ein.

Das LG Berlin, ZK 66, wies die Berufung zurück. Das Amtsgericht habe die Feststellungsklage in dem tenorierten Umfang mit Recht als zulässig und begründet angesehen; ebenso zutreffend habe es die zum Zeitpunkt der Hauptsachenerledigung rechtshängige Klage auf Genehmigung der Untervermietung für zulässig und begründet erachtet und dem Beklagten (auch) insoweit die Kosten des Verfahrens auferlegt (§ 91a ZPO). Das Amtsgericht habe zu Recht ausgeführt, dass ein anerkennenswertes berechtigtes Interesse des Mieters in seiner wirtschaftlichen Bedürftigkeit gelegen habe. Dies könne nach einhelliger und zutreffender Rechtsprechung auch die Entlastung von Wohnkosten sein.

Der Mieter habe Namen und Anschrift des Untermieters genannt und den Grund für die begehrte Untervermietung dargelegt, dass dieser nachträglich entstanden sei, sowie angegeben, dass ein Zimmer untervermietet werden solle und den hierfür avisierten Untermietzins genannt. Damit sei er seinen Darlegungspflichten nachgekommen. Eine nähere Darlegung seiner Vermögensverhältnisse habe der Vermieter nicht zur Voraussetzung der Erteilung der Genehmigung machen dürfen.

Es sei bereits klar, dass die 3-Zimmer-Wohnung für den bis dahin allein darin lebenden Mieter einerseits zu groß und anderseits zu kostspielig gewesen sei. Das Interesse, die anfallenden Kosten zu senken, um einen sonst zwar nötigen, aber bei der bekannten angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt auch schwierigen Umzug in eine preiswertere Wohnung zu vermeiden, sei klar und verständlich dargestellt worden. Es habe danach keiner weiteren Darlegung bedurft. Insbesondere die geforderte Vorlage von Bescheiden gehe deutlich zu weit.

Die vom Amtsgericht zutreffend wiedergegebenen Voraussetzungen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer Untervermietung beschränke sich darauf, dass ein Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht vorliegen müsse, welches mit der geltenden Rechts-und Sozialordnung vereinbar sei. Es könne sich um ein persönliches, aber auch um ein wirtschaftliches Interesse handeln. Dem Gesetz sei keine weitergehende Hürde dahingehend zu entnehmen, dass der Mieter die Genehmigung zur Untervermietung etwa erst dann beanspruchen könnte, wenn ihm andernfalls Vermögensverfall, Wohnungsverlust oder sonstige Fälle schwerer eigener Not drohten. Sei aber der Anspruch des Mieters vom Bestehen einer solchen konkreten Notlage nicht abhängig, so fehle schon deshalb jeder Anlass, dem Vermieter die Überprüfung des Vorliegens einer solchen wirtschaftlichen Lage zuzugestehen.

Daran ändere sich auch dann nichts, wenn ein Mieter im konkreten Einzelfall das Bestehen eigener wirtschaftlicher Not als einen der Gründe für den Entschluss zur Untervermietung benenne. Auch wenn also vorliegend der Mieter konkret erklärt habe, seinen Lebensunterhalt durch gering vergütete Erwerbsarbeit sowie zusätzlich durch Leistungen des JobCenters zu bestreiten, habe dies dem Vermieter keinen Anspruch darauf gegeben, vollständige, aktuelle und (nach seinen Maßstäben) aussagekräftige Unterlagen als Beweis einzufordern, bevor er sich zur Frage der Erteilung der Genehmigung verbindlich geäußert habe. Zwar verlange ein Vermieter mit Recht plausible und nachvollziehbare Angaben zu dem berechtigten Interesse an einer Untervermietung, und ebenso begründet sei sein Interesse an der Namhaftmachung des konkret in Aussicht genommenen Untermieters. Sei der Mieter zunächst nicht bereit gewesen, freiwillig seine Sozialdaten in der Gestalt jeweils aktueller Bescheide des JobCenters zu offenbaren, so rechtfertige dies einen gegen seinen Willen durchsetzbaren Rechtsanspruch des Vermieters nicht.

Zwar habe der Mieter die Bescheide des JobCenters erst in der Verhandlung beim Amtsgericht vorgelegt, obwohl er das schon früher hätte tun können. Und manche Mieter würden solche Unterlagen auch freiwillig im Sinne einer konstruktiven Kommunikation und eines guten Miteinanders vorlegen. Im vorliegenden Verfahren habe sich aber der Vermieter selbst für ein konflikthaftes Vorgehen entschieden. Er habe sich im Zeitraum vor der Klageerhebung darauf verlegt, ihm vorliegende Informationen zur Untervermietung als unzureichend zu kennzeichnen.

Die Feststellungsklage sei begründet gewesen. Der Mieter verweise mit Recht darauf, dass eine abschließende Bezifferung der wirtschaftlichen Folgen einer verspätet genehmigten Untervermietung zunächst auch deshalb nicht möglich gewesen sei, weil bis zur Genehmigung die Höhe eines möglichen Untermietzuschlags nicht bekannt gewesen sei. Frühestens zu dem Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht, in der ein Untermietzuschlag von 40 € zugunsten des Vermieters vereinbart worden sei, seien die unmittelbaren wirtschaftlichen Folgen der Begründung eines Untermietverhältnisses kalkulierbar gewesen. Für die Zeit danach sei der Kläger nicht gehalten gewesen, von der ursprünglich zulässig erhobenen Feststellungsklage zur Leistungsklage überzugehen.