Voraussetzungen für Mietwucher

1. Mietwucher ist dann anzunehmen, wenn die ortsübliche Miete um mehr als 50 % überschritten wird.

2. Ob eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum besteht, ist unerheblich.

3. Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige die ortsübliche Miete mit Hilfe seines Datenbestandes ermittelt und dabei den Mietspiegel zu Vergleichszwecken heranzieht.

4. Sind weder die Wohnungsgröße noch die Betriebskosten angegeben, kann auf die II. BV oder die Wohnflächenverordnung und auf Pauschalwerte für Betriebskosten zurückgegriffen werden.

5. Ein Zuschlag für Teilmöblierung kommt nur in Betracht, wenn der Zeitwert der Möbelstücke zu ermitteln ist.

6. Ein Zuschlag für Vermietung an „randständige Personen“ ist unzulässig.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt von den Bekl. die Erstattung überzahlter Mietzinsen und Mietsicherheiten aus übergegangenem Recht.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht die Bekl. zur Zahlung von 52.647,16 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die geltend gemachten Ansprüche der Mieter seien gemäß § 33 SGB II auf die Kl. übergegangen. Die Kl. habe einen Anspruch auf Rückzahlung der Mieten und Mietsicherheiten aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, da die Mietverträge insoweit nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig seien, wie die Mieten im auffälligen Missverhältnis zum überlassenen Wohnraum stünden. Die tatsächlich gezahlten Mieten überstiegen die angemessenen Mieten weit über 50 %, zum Teil sogar um mehr als 100 %. Der Sachverständige N. habe die Wohnungsgrößen sowie die nach Lage und Zustand des Hauses angemessenen Mieten und Nebenkosten für die streitgegenständlichen Zeiträume ermittelt. Das Gutachten sei schlüssig und überzeugend. Es sei aufgrund der Vernehmungen der Zeugen K. davon auszugehen, dass die Appartements unmöbliert und lediglich mit einer einfachen Pantryküche ausgestattet gewesen seien.

Das Amtsgericht hat weitgehend zu Recht und mit zutreffender Begründung die Bekl. zur Zahlung an die Kl. verurteilt. Der Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Zahlung folgt aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 138 BGB i.V.m. § 33 Abs. 1 SGB II.

Die Ansprüche der Mieter auf Erstattung der überzahlten Miete und Rückzahlung überzahlter Mietsicherheiten sind nach § 33 SGB II auf die Kl. übergegangen. Gemäß § 33 SGB II gehen Ansprüche von Leistungsempfängern gegen Dritte bis zur Höhe der geleisteten Aufwendungen auf den Leistungsträger über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Dritten Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht erbracht worden wären. Dies ist hier der Fall. Die Ansprüche der Mieter auf Erstattung des überzahlten Mietzinses entstehen mit Zahlung der Miete. Wären gleichzeitig die Überzahlungen an die Mieter zurückgezahlt worden, wären Leistungen der Kl. auf die Kosten der Unterkunft in entsprechend geringerem Umfange erbracht worden. Von dem Anspruchsübergang sind auch Bereicherungsansprüche umfasst (vgl. Grote-Seifert in: juris PK zu § 33 SGB II, Rn. 41; Decker, in: Oestreicher, § 33 SGB II Rn. 36 m.w.N.; LG Hamburg, Urteil vom 17.7.2014, 333 S 12/13). § 33 SGB II erfasst dabei nicht nur Ansprüche, die nach dem Inkrafttreten der Norm am 1.8.2006 entstanden sind, sondern rückwirkend auch solche aus der Zeit davor (vgl. BGH, Urt. v. 23.2.2011, XII ZR 59/09, Rz. 23, 24, zitiert nach juris).

Die Kl. kann aus übergegangenem Recht Erstattung der auf die Mieten erfolgten Zahlungen verlangen, soweit die Mieten im auffälligen Missverhältnis zur Leistung, also dem überlassenen Wohnraum stehen. Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass ein derartiges auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Rahmen der Wohnraummiete anzunehmen ist, wenn die entrichtete Miete die angemessene Miete um mehr als 50 % übersteigt. Hierbei ist der Verkehrswert der erbrachten Leistung gegenüberzustellen. Bei Mietverhältnissen ist der Verkehrswert und damit die ortsübliche Marktmiete in der Regel als Vergleichsmiete, d. h. durch Vergleich mit den erzielten Mieten für andere vergleichbare Mietobjekte, festzustellen (BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97 -, Rz. 35, zitiert nach juris). Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend ausgeführt, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Die Einwendungen der Berufung hiergegen greifen überwiegend nicht durch. Zu den Einwänden der Berufung im Einzelnen:

1. Einwendungen gegen das Gutachten

a. Die Berufung rügt, es sei nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage der Sachverständige die Dachschrägen berücksichtigt habe. Aus dem Sachverständigengutachten des Sachverständigen N. vom 29.4.2014 ergibt sich jedoch, dass er die II. Berechnungsverordnung angewendet hat. Diese hat er auf S. 3 des Gutachtens benannt und in der Anlage beigefügt. Bei der Berechnung der Flächen der Dachgeschosswohnungen der Mieter K. und P. ist auch ersichtlich, dass der Sachverständige entsprechend § 44 Abs. 1 der Anlage 1 zur II. Berechnungsverordnung Abzüge in Höhe von 50 % vorgenommen hat, was der Sachverständige in seinem Schreiben vom 27.6.2014 auch nochmals erläutert hat. Dass auf einer Fläche der vom Sachverständigen ermittelten Größe die lichte Höhe mehr als 2 Meter beträgt und deshalb ein Abschlag von 50 % nicht gerechtfertigt war, ergibt sich nicht aus dem Vortrag der Bekl. Es ist im Ergebnis auch nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige einen Abschlag von 50 % für Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 m vorgenommen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Wohnflächenberechnung zunächst anhand der Vereinbarung der Mietvertragsparteien, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, vorzunehmen. Liegt eine derartige Vereinbarung nicht vor, ist auf den ortsüblichen Berechnungsmodus abzustellen. Falls auch ein solcher nicht ermittelt werden kann, können die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden (so z. B. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - Rz. 17, zitiert nach juris). Eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Bekl. und den Mietern, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, ist den vorliegenden Mietverträgen nicht zu entnehmen und auch im Übrigen nicht vorgetragen. Was die Ortsüblichkeit betrifft, ist vielmehr allgemein anerkannt, dass Mietspiegeln insoweit eine besondere Bedeutung zukommt (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Anhang zu § 556a BGB, Rz. 17). Nach dem Mietenspiegel Hamburg sind die II. Berechnungsverordnung bzw. die Wohnflächenverordnung heranzuziehen. Dies sind im Übrigen auch die Vorgaben, die heranzuziehen wären, wenn ein ortsüblicher Berechnungsmodus nicht ermittelt werden könnte. Nach beiden Verordnungen ist für Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 m und 2 m ein Abschlag von 50 % vorzunehmen.

b. Die Verwendung eines Zollstocks durch den Sachverständigen führt nicht dazu, dass das Gutachten ungeeignet wäre. Anhaltspunkte dafür, dass die vom Sachverständigen durch Zollstock ermittelten Werte unrichtig sind, zeigt die Berufung nicht auf. In dem Gutachten des Sachverständigen N. über die Größe der Wohnungen der Mieter K. vom 19.3.2012 hat der Sachverständige im Einzelnen dargestellt, für welche Wand er welches Maß ermittelt hat. Im Gutachten vom 29.4.2014 hat der Sachverständige ebenfalls die einzelnen Werte aufgeführt. Dass irgendeiner dieser Werte nicht korrekt ermittelt wurde, haben die Bekl. nicht substantiiert vorgetragen, obwohl ihnen als Vermieter ggf. Bauunterlagen zur Verfügung stehen und ihnen jedenfalls die Möglichkeit eröffnet ist, die Werte des Sachverständigen selbst nachzumessen. Im Übrigen haben die Bekl. gegen die Person des Sachverständigen ausdrücklich keine Einwände erhoben, als dieser wiederum mit der Vermessung der Wohnungen gem. Beweisbeschluss vom 24.2.2014 beauftragt werden sollte.

c. Der Einwand der Bekl., das Amtsgericht habe keinen Beweis über die Größe der Wohnungen erheben dürfen, da die Kl. die Wohnungsgrößen nur ins Blaue hinein behauptet hat, greift nicht. Die Kl. hat in der Klagschrift unter Vorlage der Anlage K3 und in den Schriftsätzen vom 9.2.2011 und 18.7.2011 konkret vorgetragen, welche Wohnungen sie selbst durch ihre Mitarbeiter vermessen hat und welche Wohnflächen sich dabei ergeben haben.

d. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 25.2.2015 zwar den Hamburger Mietenspiegel genannt und zu Vergleichszwecken herangezogen, ihn aber seiner Berechnung nicht zugrunde gelegt, sondern die ortsübliche Miete mit Hilfe seines Datenbestandes ermittelt.

e. Auch hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten ist das amtsgerichtliche Urteil nicht zu beanstanden. Soweit die Bekl. rügen, es hätten die tatsächlichen Nebenkosten angesetzt werden müssen, rechtfertigt dies nicht eine Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung. Es kann dabei dahinstehen, ob tatsächlich die entstandenen Betriebskosten heranzuziehen sind, da diese von den Bekl. nicht substantiiert vorgetragen wurden. Für die Jahre 2005, 2006 und 2010 haben die Bekl. schon nicht dargelegt, in welcher Höhe überhaupt Betriebskosten entstanden sind. Für die übrigen Jahre 2007 bis 2009 weisen die von der Kl. eingereichten Betriebskostenabrechnungen eine Umlage nach Einheiten, nicht aber wie in den bei der Akte befindlichen Mietverträgen vereinbart und in § 556a BGB geregelt nach dem Anteil der Wohnfläche auf. Wie hoch die entstandenen Betriebskosten nach Quadratmetern tatsächlich sind, ergibt sich aus dem Vortrag der Bekl. nicht, erscheint doch die angegebene Gesamtfläche von 295 m2 aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen zweifelhaft und ist auch nicht vorgetragen, inwiefern sich diese Gesamtfläche auf Gemeinschaftsflächen bzw. die Flächen der einzelnen Wohnungen aufteilt.

f. Es ist im Ergebnis auch nicht zu beanstanden, dass bei Bemessung der ortsüblichen Miete die von den Bekl. behauptete Teilmöblierung mit Ausnahme der Pantryküche nicht berücksichtigt worden ist. Die Bemessung eines etwaigen Möblierungszuschlags setzt nach Auffassung der Kammer voraus, dass Erkenntnisse darüber vorliegen, über welchen Zeitwert die jeweiligen Möbelstücke jedenfalls bei vertragsgemäßer Nutzung verfügen würden (siehe auch LG Berlin, Urteil vom 21. März 2003 - 63 S 365/01 -, Rz. 6, zitiert nach juris). Hierfür gibt es allerdings keinerlei Anhaltspunkte. Der Zeuge R. hat vielmehr ausgesagt, in den Jahren 1990 und noch mal im Jahr 2000 seien Möbel neu gekauft und bei Mieterwechseln defekte Sachen ersetzt worden. Er könne aber im Einzelnen in Bezug auf die einzelnen Mietverhältnisse nicht mehr sagen, was dort genau ersetzt worden sei. In welcher Wohnung welches Möbelstück mit welchem Zeitwert im streitgegenständlichen Zeitraum vorhanden war oder jedenfalls bei vertragsgemäßer Nutzung vorhanden gewesen sein müsste, lässt sich demnach nicht feststellen.

g. Die Kammer folgt der Ansicht der Bekl. auch nicht, soweit diese einen höheren Mietzins ansetzen wollen, da der Wohnraum für randständige Personen genutzt werde und diese Wohnraum deutlich mehr strapazierten. Nach der o.g. Rechtsprechung des BGH ist als Vergleichsmaßstab die ortsübliche Markmiete als Vergleichsmiete heranzuziehen. Diese richtet sich jedoch nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung und nicht nach den Eigenschaften der Mieter.

h. Der Sachverständige hat die Art des Bodenbelags auf S. 35 des Gutachtens vom 25.2.2015 in der Tabelle 100 mit 3 von 4 möglichen Punkten bewertet. Da Teppich bzw. Laminat nicht ohne Weiteres als hochwertiger Bodenbelag angesehen werden können, ist eine Bewertung mit 3 von 4 möglichen Punkten für die Bekl. nicht nachteilig.

2. Die Ansprüche der Kl. sind auch nicht verjährt. In Betracht kommt aufgrund der Klagerhebung im Jahre 2010 ohnehin nur eine Verjährung von Ansprüchen aufgrund von Zahlungen, die vor dem Jahre 2007 geleistet wurden. Die Ansprüche der Kl. auf Rückzahlung der in den Jahren 2005 und 2006 vorgenommenen Leistungen sind jedoch ebenfalls nicht verjährt. Nach § 199 BGB beginnt die regelmäßige Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Für die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis der Kl. sind die Bekl. darlegungs- und beweisbelastet. Dafür, dass die Kl. vor 2010 Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis davon hatte, welchen Mietpreis pro m2 die Bekl. vereinnahmten, bestehen keine Anhaltspunkte, zumal die Mietverträge mit den Mietern keine Quadratmeter-Angabe der Wohnflächen enthalten.

3. Soweit die Bekl. rügen, das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass der Zeuge B. gegen die Bekl. 2.945,50 € geltend gemacht habe, ist diese Behauptung nicht entscheidungserheblich, da die Bekl. selbst mit Schriftsatz vom 31.10.2012 vorgetragen haben, der Mieter B. habe den Rechtsstreit gegen sie verloren, da er beweisfällig geblieben sei. Auch dass der Zeuge O. einen Betrag von 1.213,75 € für den Zeitraum November 2008 bis Oktober 2009 gegen die Bekl. bestritten habe, konnte nicht berücksichtigt werden. Die Bekl. haben nicht substantiiert vorgetragen, wie sich dieser Anspruch im Einzelnen zusammensetzt und insbesondere aufgrund welcher Zahlungen in welcher Höhe für welchen Monat der Zeuge O. gegen die Bekl. einen Rückzahlungsanspruch gehabt haben soll. Die Kl. hat zudem darauf hingewiesen, dass sie eine geringere Nettokaltmiete, nämlich in Höhe von 247,50 €, in Ansatz gebracht habe.

4. Hinsichtlich des Mieters O. ist die Berechnung im Ergebnis nicht zu beanstanden. Zwar hat das Amtsgericht in der Tat den Zeitraum vom 1.6.2006 bis zum 31.12.2006 mit 24 Monaten angegeben. Dies schlägt sich im Ergebnis jedoch nicht nieder. Als angemessene Miete für den Zeitraum 1.6.2006 bis 31.5.20010 hat das Amtsgericht insgesamt 7.562,22 € errechnet. Bringt man hierfür die vom Amtsgericht für den Zeitraum 1.1.2009 bis 31.5.2010 genannte Summe von 2.569,05 € sowie den für den Zeitraum 1.1.2007 bis 31.12.2008 ausgerechneten Betrag von 4.031,23 € in Abzug, verbleibt für den Zeitraum 1.6.2006 bis 31.12.2006 ein Restbetrag von 961,94 €. Dies zeigt, dass bei einer für diesen Zeitraum zugrunde zu legenden monatlichen angemessenen Miete von 160,33 € das Amtsgericht sechs Monate und nicht 24 Monate zugrunde gelegt hat und sich damit sogar zugunsten der Bekl. verrechnet hat, da eigentlich ein Zeitraum von sieben Monaten zu berücksichtigen gewesen wäre.

Hinsichtlich des Mieters B. ist dem Amtsgericht nur ein Rechenfehler zugunsten der Bekl. unterlaufen, da das Amtsgericht den Zeitraum vom 1.1.2009 bis 31.5.2010 mit 15 Monaten statt mit richtigerweise 17 Monaten veranschlagt hat. Gleiches gilt für die Mieter K. Allerdings hat das Amtsgericht tatsächlich der Kl. einen Anspruch auf Rückzahlung der für den Mieter B. geleisteten Zahlungen in Gesamthöhe von 7.367,23 € zugesprochen, obwohl die Kl. nur 7.150,60 € geltend gemacht hatte. Das amtsgerichtliche Urteil ist daher insoweit abzuändern, als der der Kl. zugesprochene Betrag um 216,63 € (7.367,23 € - 7.150,60 €) zu reduzieren ist.

5. Bei dem Anspruch der Kl. aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB handelt es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch, der an ein Verschulden knüpft, weshalb auch die Anwendung des § 254 BGB wegen eines etwaigen Mitverschuldens der Kl. nicht in Betracht kommt. Im Übrigen ist ein solches auch nicht zu erkennen. Sämtliche der Akte beiliegenden Mietverträge enthalten keine Wohnflächenangabe. Dass die Kl. damit Kenntnis von der tatsächlichen Wohnfläche hatte und ihr somit die Höhe des von den Bekl. begehrten Quadratmeter-Preises bekannt war, ist nicht ersichtlich. Der Verweis der Bekl. auf die Fachanweisung oder auf eine Kosten-Nutzen-Relation geht damit ins Leere. Gleiches gilt für den erstmalig in der Berufungsverhandlung erfolgten Verweis auf § 22c SGB II. Abgesehen davon, dass in dem Zeitraum, für den die Kl. Rückzahlungen verlangt, diese Norm noch nicht in Kraft war und auch eine direkte oder vergleichbare Vorgängervorschrift nicht existiert, führt § 22c SGB II nicht zu einer Pflicht der Kl. zur Ermittlung der im Mietvertrag nicht genannten Wohnfläche. § 22c SGB II begründet vielmehr eine Pflicht zur Überprüfung der in einer Satzung nach §§ 22a, b SGB II genannten Höhe, in der Kosten für Heizung und Unterkunft in der jeweiligen Kommune für angemessen erachtet werden. Aus den gleichen Gründen ist der klägerische Anspruch auch nicht durch § 814 BGB ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist im Rahmen von § 814 BGB auf die Kenntnis der Kl. und nicht auf die der einzelnen Mieter abzustellen, da die Kl. die Mietzahlungen direkt an die Bekl. erbrachte. Die Kl. handelte bei der Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht als Erfüllungsgehilfin der Mieter i.S.d. § 278 BGB, sondern als Dritte i.S.v. § 267 BGB (vgl. BGH NJW 2009, 3782). Im Falle einer Drittzahlung gem. § 267 BGB kommt es im Rahmen des § 814 BGB auf die Kenntnis des Dritten, hier also der Kl., an (vgl. Schwab in Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl. 2013, § 814 Rz. 15). Anhaltspunkte, dass die Kl. vor den von ihr genannten Presseartikeln Kenntnis von den Wohnflächenabweichungen hatte, ergeben sich nach dem erstinstanzlichen Vortrag der Parteien nicht.

6. Ob eine Mangellage an Wohnungen im Jahre 2010 bestand, ist für einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB, der nicht an die Marktlage anknüpft, unerheblich. Lediglich bei einem Anspruch aus § 5 Abs. 2 WiStrG ist eine Mangellage Tatbestandsvoraussetzung.

7. Dem Anspruch der Kl. steht auch nicht entgegen, dass die Mietverträge auf Vermieterseite von dem Zwangsverwalter und nicht den Bekl. selbst geschlossen wurden. Denn die Bekl. traten in die vom Zwangsverwalter begründeten Mietverhältnisse ein und haben den überhöhten Mietpreis auch weiterhin vereinnahmt.

8. Anders als die Bekl. meinen, ist für ein Vorliegen von § 138 Abs. 2 BGB nicht erforderlich, dass der Mieter seine Bemühungen um eine Ausweichwohnungen darlegt. Eine derartige Anforderung an den objektiven Tatbestand des § 138 Abs. 2 BGB findet sich in der Rechtsprechung nicht. Im Übrigen tragen die Bekl. in der Berufungsbegründung selber vor, dass die Mieter, deren Mietverhältnisse hier streitgegenständlich sind, „woanders nie hätten unterkommen können“.

Die Vorschrift des § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) führt nach der restriktiven Rechtsprechung des BGH ein Schattendasein; die Regelungen über Mietwucher sollen nur geringe praktische Bedeutung haben (Palandt/Ellenberger, 74. Aufl., Rn. 65 zu § 138 BGB). Das Landgericht Hamburg hat allerdings kürzlich mehrere Vermieter wegen Mietwuchers zur Rückzahlung von über 50.000 € verurteilt.

Das Sozialamt hatte für von ihm betreute Personen die Mieten im Haus der Beklagten übernommen; einen Teil der Mietverträge hatte der Zwangsverwalter abgeschlossen. Nach mehreren Jahren klagte das Sozialamt auf Rückzahlung unter Berufung auf Mietwucher. Das Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten ein, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschritten war, und gab der Zahlungsklage statt. Die Berufung der Beklagten war erfolglos.

Mit Urteil vom 31. Mai 2016 hielt das Landgericht Hamburg die Klage aus ungerechtfertigter Bereicherung für begründet, da die Ansprüche der Mieter auf das Sozialamt übergegangen seien. Die gezahlten Mieten hätten die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschritten und seien damit nach § 138 Abs. 2 BGB sittenwidrig. Das Gutachten sei nicht zu beanstanden, da die Fläche der Wohnungen in den Verträgen nicht angegeben war und der Sachverständige deshalb die II. BV heranziehen durfte. Die Verwendung eines Zollstocks führe nicht dazu, dass das Gutachten ungeeignet sei. Für die Betriebskosten könnten Pauschalwerte angenommen werden; die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete habe der Sachverständige aus seinem Datenbestand vorgenommen. Ein Zuschlag für Teilmöblierung sei nicht angebracht gewesen, da keine Erkenntnisse darüber vorgelegen hätten, welcher Zeitwert für die Möbelstücke anzusetzen sei. Ein Zuschlag für eine überhöhte Abnutzung durch den Personenkreis der Mieter sei unzulässig.

Mietwucher im Sinne der §§ 138 Abs. 2 BGB, 291 StGB setzt eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % voraus (BGH GE 1997, 796). Eine Wohnraummangellage ist – anders als bei der Mietpreisüberhöhung – nicht erforderlich, sondern die Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters. Dabei befindet sich ein Wohnungssuchender in einer Zwangslage, wenn eine Wohnung an einem bestimmten Ort dringend benötigt wird und er dort mangels weiterer Angebote auf ein bestimmtes Mietobjekt angewiesen ist (Schönke/Schröder, 29. Aufl., Rn. 23 zu § 291 StGB). Besondere Ausführungen dazu konnte sich das Landgericht Hamburg ersparen, denn die Vermieter selbst hatten vorgetragen, die Mieter hätten „woanders nie unterkommen können“. Auch bei anderen Mietern, etwa Asylbewerbern, dürfte das vorliegen (vgl. BGH, NJW 1982, 896).

Ob ein Mietzuschlag für Teilmöblierung schon deshalb entfällt, weil ein Zeitwert nicht feststellbar war, wie das Landgericht annimmt, kann zweifelhaft sein. Vermieter tun jedenfalls gut daran, hierzu Angaben zu machen.

Ein personenbezogener Zuschlag für „randständige Personen“ ist vom Landgericht mit der herrschenden Meinung (vgl. Erbs/Kohlhaas, 207. Aufl., Rn. 6 zu § 5 WiStG) abgelehnt worden; der Bundesgerichtshof war allerdings anderer Auffassung (NJW 1982, 896: „Entgegen der Annahme der Revision ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das LG für das Risiko einer erhöhten Abnutzung der Wohnräume durch die asiatischen Asylbewerber einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete angesetzt hat“.).

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete war hier nicht allein mit Mietspiegel erfolgt, sondern der Sachverständige hatte auf eigenes Datenmaterial zurückgegriffen. Inwieweit ein Mietspiegel als Beweismittel ausreicht, ist nach wie vor umstritten; die Verwendung ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen ist jedenfalls nicht verfassungswidrig (BVerfG, WuM 1992, 48; Berliner VerfGH, NZM 1998, 183). Die überwiegende Auffassung hält allerdings die Ermittlung durch Sachverständigengutachten für zwingend erforderlich (vgl. MüKo/Armbrüster, 7. Aufl., Rn. 147 zu § 138 BGB).

Gerade bei problematischen Mietern sollten sich Vermieter also immer des Risikos bewusst sein, dass eine überhöhte Miete sittenwidrig sein kann. Aber auch in sehr begehrten Wohnlagen kann die ortsübliche Miete schnell erheblich überschritten sein (die Mietpreisbremse greift nicht immer); wenn dann der Wohnungssuchende noch dartun kann, er habe die Wohnung dringend benötigt, kann Mietwucher vorliegen.