Voraussetzungen für Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung, gesetzliche Tilgungsreihenfolge bei verspäteten Zahlungen ohne konkreten Überweisungsvermerk

1. Die durch eine ungeteilte Erbengemeinschaft mit Stimmenmehrheit gegenüber einem solventen Miterben ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung eines mit diesem vor dem Erbfall begründeten Wohnraummietverhältnisses stellt keine Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB dar, wenn die Möglichkeiten zur Anschlussvermietung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs ungewiss sind.

2. Übersteigen die Rückstände des Mieters eine Monatsmiete, sind verspätete Zahlungen ohne konkreten Überweisungsvermerk zumindest dann gemäß § 366 Abs. 2 BGB in der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge und nicht gemäß § 366 Abs. 1 BGB auf den jeweils aktuellen Monat zu verrechnen, wenn die Höhe und der Zeitpunkt der Zahlungen des Mieters in der Vergangenheit schwankend gewesen sind und er vorherige Zahlungen zum Teil mit einem konkreten Überweisungsvermerk versehen hat.

Der Kl. nimmt die Bekl. nach erfolgter Kündigung auf Räumung und Herausgabe einer von diesen innegehaltenen Mietwohnung sowie auf Zahlung an eine ungeteilte Erbengemeinschaft, deren Mitglied sowohl er selbst als auch die Bekl. zu 1) und eine weitere, nicht am Rechtsstreit beteiligte gemeinsame Schwester sind, in Anspruch und macht hilfsweise die Feststellung der Beendigung des von den Bekl. im Jahre 2007 begründeten Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Wohnung geltend. Das AG hat den Zahlungs- und Feststellungsanträgen teilweise stattgegeben und die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage vollständig abgewiesen. Hiergegen Berufung des Kl. im Wesentlichen mit der Begründung, das AG habe die ausgesprochenen Kündigungen zu Unrecht nicht als Maßnahmen ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung erachtet. Auch stünde das sich nach Auffassung des AG aus der Miterbenstellung der Bekl. zu 1) ergebende Besitzrecht dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht entgegen.

Die Bekl. beantragen wegen angeblicher Vorgreiflichkeit eines weiteren beim LG geführten Rechtsstreits, in dem die Bekl. zu 1) die Teilerbauseinandersetzung betreibt, die Aussetzung des Rechtsstreits, soweit dieser Gegenstand der Berufung des Kl. ist. Mit ihrer gegen die Zahlungsverurteilung zu Ziffer 1) des erstinstanzlichen Urteils eingelegten eigenen Berufung rügen sie im Wesentlichen, das AG habe von ihnen geleistete Zahlungen entgegen § 366 Abs. 1 BGB fehlerhaft verrechnet; außerdem hätten die Parteien eine ihnen, den Bekl., günstige nachträgliche Fälligkeitsabrede getroffen. Die wechselseitig erhobenen Berufungen hatten keinen Erfolg.

Die Berufung des Kl. ist unbegründet.

Die Kammer war befugt und gehalten, über die Berufung des Kl. durch Sachurteil zu entscheiden. Die von den Bekl. […] beantragte Aussetzung war gemäß § 148 ZPO nicht geboten [wird ausgeführt].

Das Amtsgericht hat die erhobene Räumungs- und Herausgabeklage zutreffend abgewiesen. Der - auch weiterhin ungeteilten - Erbengemeinschaft steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da das mit den Bekl. im Jahre 2007 begründete Mietverhältnis über die streitgegenständliche und 68 m2 große 3-Zimmer-Wohnung ungekündigt fortbesteht. Die von dem Kl. ausgesprochenen Kündigungen sind sämtlich unwirksam. Dagegen vermag seine Berufung nichts zu erinnern.

Es konnte dahinstehen, ob den ausgesprochenen Kündigungen bereits gemäß § 2040 Abs. 1 BGB der Erfolg versagt war, weil es sich dabei um eine Verfügung über den Nachlassgegenstand handelte, über die die Erben nur gemeinschaftlich hätten verfügen können, so dass bereits die fehlende Zustimmung der Bekl. zu 1) der Wirksamkeit der Kündigungen entgegengestanden hätte (vgl. Gergen, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2013, § 2038 Rz. 29, 53; § 2040 Rz. 5, jeweils m.w.N.). Denn selbst wenn es den Erben entgegen § 2040 Abs. 1 BGB möglich wäre, ein (Wohnraum-) Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache mit Stimmenmehrheit zu kündigen, müsste sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB darstellen (vgl. BGH, Urt. v. 11. November 2009 - XII ZR 210/05, GE 2010, 57 = NJW 2010, 765 Tz. 26; Beschl. v. Urt. v. 3. Dezember 2014 - IV ZA 22/14, FamRZ 2015, 497 Tz. 2). Daran fehlt es hier.

Zur Nachlassverwaltung gehören alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung sowie zur Gewinnung der Nutzung und Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten. Die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme ist aus objektiver Sicht zu beurteilen. Entscheidend ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers (vgl. BGH, Urt. v. 11. November 2009 - XII ZR 210/05, GE 2010, 57 = NJW 2010, 765 Tz. 32). Gemessen daran war der Ausspruch der Kündigungen weder vernünftig noch im wirtschaftlichen Interesse des Nachlasses.

Die vom Kl. und der - an diesem Rechtsstreit nicht beteiligten - gemeinsamen Schwester der Parteien geübte Nachlassverwaltung hat zu keinem Zeitpunkt berücksichtigt, dass die zur Beendigung des Mietverhältnisses getroffenen Maßnahmen nicht geeignet waren, eine für die Anwendung des § 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB erforderliche hinreichend verlässliche und nachhaltige Sicherung oder gar Vermehrung des Nachlasses herbeizuführen. Denn für den Fall der Räumung und Herausgabe der ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage allenfalls durchschnittlich attraktiven Mietsache ist nicht nur eine Anschlussvermietung zu einer höheren als der bislang entrichteten Miete vollkommen ungewiss. Es bestehen darüber hinaus sogar berechtigte Zweifel, ob es überhaupt möglich sein wird, die Mietsache umgehend und dauerhaft weiter zu vermieten, da das streitgegenständliche Grundstück nicht nur Gegenstand einer zwischen den Parteien - mittlerweile seit Jahren - streitig geführten Erbauseinandersetzung, sondern die Bekl. zu 1) zudem Begünstigte einer das nämliche Grundstück betreffenden Teilungsanordnung nach § 2048 BGB, wenn nicht sogar eines Vorvermächtnisses nach § 2050 BGB ist. Dass ein Dritter in Kenntnis dieser Gesamtumstände die von den Bekl. innegehaltenen Räume dauerhaft anmieten würde - und noch dazu in einer den bisherigen Mietzins übersteigenden Höhe -, war und ist nach allgemeiner Lebenserfahrung unwahrscheinlich, jedenfalls aber derart ungewiss, dass im Falle der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur eine Weitervermietung zu ungünstigeren wirtschaftlichen Bedingungen, sondern sogar der vollständige Ausfall weiterer Mietzahlungen aufgrund unterbleibender Anschlussvermietung zu besorgen ist. Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Eine dem Kl. günstigere Beurteilung wäre nur in Betracht gekommen, wenn der geltend gemachte Kündigungsrückstand zum Zeitpunkt des jeweiligen Kündigungsausspruchs aus vernünftiger und objektiver Sicht offensichtlich uneinbringlich und auch mit einem fortdauernden Ausbleiben von Mietzahlungen durch die Bekl. zu rechnen gewesen wäre. Denn in diesem Falle wäre bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtung die Inkaufnahme des nicht hinreichend sicher kalkulierbaren Risikos einer Anschlussvermietung der eines fortdauernden Zahlungsausfalls bei gleichzeitigem Verbleib der Bekl. in der Wohnung vorzuziehen gewesen. Die Voraussetzungen für eine derartige Risikoabwägung lagen aber weder zum Zeitpunkt der bereits eine Woche nach dem Ableben der Erblasserin ausgesprochenen Kündigung vom 5. Dezember 2014 noch bei der Schriftsatzkündigung vom 27. Januar 2015 vor, da die Bekl. zu 1) bereits mit Schreiben vom 15. November 2014 keine wirtschaftlichen, sondern vornehmlich rechtliche Erwägungen gegen die vom Kl. angemeldeten Zahlungsansprüche ins Feld geführt hatte; Letztere indes vermochten die ernsthafte Besorgnis eines dauerhaften Zahlungsausfalls nicht zu begründen. Diese Besorgnis bestand bei Ausspruch der Kündigung vom 20. Juli 2015 aufgrund der von den Bekl. in der Zwischenzeit geleisteten Zahlungen erst recht nicht.

Nichts anderes folgt daraus, dass die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses auch Auswirkungen auf den Bekl. zustehende Gewährleistungsrechte gehabt und damit einhergehend nach Auffassung der Berufung zu einer Entlastung des Nachlasses geführt hätte. Das greift zu kurz. Denn ein im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bestehender Mangel berührt nicht nur die dem Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB zustehenden Nutzungsentschädigungsansprüche negativ (vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 2015 - XII ZR 66/13, GE 2015, 1022 = NJW 2015, 2795 Tz. 13), sondern kann ihn auch noch im Abwicklungsverhältnis gemäß § 242 BGB zur Beseitigung verpflichten (vgl. BGH, aaO. Tz. 23). Selbst wenn aber eine rechtliche Verpflichtung zur Mangelbeseitigung nicht bestünde, käme ihre Durchführung dem Erhalt der Gebäudesubstanz zugute und diente damit der Sicherung, Erhaltung und Vermehrung des Nachlasses. Ihre kündigungsbedingte Suspendierung zum Zwecke ihres zeitweiligen oder sogar dauerhaften Aufschubs ist bei objektiver Betrachtung demnach weder vernünftig noch wirtschaftlich. Das gilt auch für die klägerseits mit dem Ausspruch der Kündigungen verbundene Hoffnung auf die Begründung und Durchsetzung von Nutzungsentschädigungsansprüchen nach § 546a Abs. 1 BGB gegenüber den Bekl. Es ist zwar zutreffend, dass Ansprüche aus § 546a Abs. 1 BGB den von den Bekl. zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung geschuldeten Mietzins nicht unter-, sondern womöglich sogar überschreiten; allerdings bestehen sie nur für die Dauer der Vorenthaltung und entfallen im Moment der Räumung und Herausgabe. Da die Bedingungen einer - zudem nahtlosen - Anschlussvermietung hier jedoch ebenso in Frage standen und stehen wie die Möglichkeit zur Anschlussvermietung als solche, beruht die dadurch motivierte Kündigung des Mietverhältnisses vornehmlich auf einer tatsächlich nicht hinreichend begründeten Erwartungshaltung des Kl. und seiner nicht an diesem Rechtsstreit beteiligten Schwester. Eine derart spekulative Verwertungserwartung ist bei objektiver Betrachtung weder vernünftig noch wirtschaftlich sinnvoll; damit vermag auch sie die ausgesprochenen Kündigungen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung nicht zu rechtfertigen.

Ob der Ausspruch der Kündigungen und das Festhalten an dem darauf gestützten Räumungsanspruch nicht ohnehin wegen der dem Kl. und seiner Schwester von den Bekl. zur Last gelegten Pflichtverletzungen und der das streitgegenständliche Grundstück betreffenden erbrechtlichen Ansprüche der Bekl. zu 1) treuwidrig war, bedurfte davon ausgehend keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ebenso wenig, ob die bloße Miterbenstellung der Bekl. zu 1) und der daraus abgeleitete Besitz - den amtsgerichtlichen Erwägungen entsprechend - dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht ohnehin entgegenstehen.

Vor diesem Hintergrund hatten auch der auf Zahlung der Nutzungsentschädigung gerichtete weitere Hauptantrag sowie der die Feststellung der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses betreffende Hilfsantrag keinen Erfolg.

Die Berufung der Bekl. ist zulässig, aber ebenfalls unbegründet.

Sie ist zulässig, insbesondere waren die Prozessbevollmächtigten der Bekl. gemäß § 78 Abs. 1 ZPO postulationsfähig. Selbst wenn sie durch die Prozessführung widerstreitende Interessen i.S.d. § 43a Abs. 4 BRAO wahrgenommen haben sollten, berührt dies ihre Postulationsfähigkeit und die Wirksamkeit der von ihnen vorgenommenen Prozesshandlungen nicht (vgl. BGH, Urt. v. 14. Mai 2009 - IX ZR 60/08, NJW-RR 2010, 67 Tz. 9).

In der Sache hat die Berufung der Bekl. allerdings keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Bekl. zutreffend zur Zahlung von 4.000 € für den streitgegenständlichen Zeitraum verurteilt, da sie gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Entrichtung des Mietzinses verpflichtet waren. Die vom Amtsgericht bejahte Aktivlegitimation wird von den Bekl. nicht weiter in Abrede gestellt. Die Kammer nimmt insoweit auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen nichts hinzuzufügen ist, Bezug.

Soweit die Bekl. rügen, der tenorierte Zahlungsanspruch sei aufgrund der von ihnen unstreitig geleisteten Zahlungen gemäß § 362 Abs. 1 BGB erloschen, vermögen sie damit nicht durchzudringen. Das Amtsgericht hat die ohne ausdrückliche Zahlungsbestimmung erfolgten Zahlungen zutreffend gemäß § 366 Abs. 2 Alt. 2 BGB verrechnet, so dass die ihrem Umfang nach unstreitige Klageforderung verbleibt. Eine Verrechnung gemäß § 366 Abs. 1 BGB scheidet aus, da die Bekl. ihre Zahlungen weder ausdrücklich noch konkludent bestimmt haben. Zwar kann in den Fällen, in denen der Mieter regelmäßig die volle Miete leistet, bei einer verspäteten Zahlung im selben Monat davon ausgegangen werden, dass mit der Zahlung die gerade aktuelle (Monats-) Miete getilgt werden sollte (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 543 Rz. 117 m.w.N.). Das gilt aber nicht in dem hier zu beurteilenden Einzelfall, der nicht nur durch ständig schwankende Zahlungstermine und -höhen, sondern auch dadurch geprägt war, dass die Bekl. ihre Zahlungen teilweise mit einen konkreten Monat betreffenden Bestimmungen versehen haben. Im Lichte der §§ 133, 157 BGB ist in für den Gläubiger bei der hier gegebenen Sachlage der für die Anwendung des § 366 Abs. 1 BGB erforderliche hinreichend sichere Schluss, der Schuldner wolle auch bei ohne ausdrücklichen und unmissverständlichen Verwendungszweck erfolgenden Zahlungen eine konkrete - aktuelle - Mietschuld und nicht eine sich nach Anwendung der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche weitere Schuld tilgen, nicht zu ziehen (vgl. BGH, Urt. v. 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, NJW 1965, 1373). Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Keine andere Beurteilung rechtfertigt die von den Bekl. behauptete nachträgliche Fälligkeitsabrede, für deren Vorliegen sie auf das erhebliche Bestreiten des Kl. beweisfällig geblieben sind. Eine Parteieinvernahme der Bekl. hatte aus den zutreffenden Erwägungen des amtsgerichtlichen Urteils zu unterbleiben, selbst unter Berücksichtigung des Gebotes der prozessualen Waffengleichheit (vgl. Kammer, Urt. v. 11. Dezember 2014 - 67 S 278/14, GE 2015, 657 = ZMR 2015, 301 Tz. 23 m.w.N.).

Kündigt eine ungeteilte Erbengemeinschaft mehrheitlich einem solventen Miterben das mit ihm vor dem Erbfall begründete Wohnraummietverhältnis aufgrund eines Zahlungsverzugs, stellt die Kündigung keine Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung dar, wenn eine Anschlussvermietung in den Sternen steht, so das Landgericht Berlin. Außerdem ist der Entscheidung zu entnehmen, dass bei Mietrückstand verspätete Zahlungen ohne konkreten Überweisungsvermerk zumindest dann in der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge und nicht auf den jeweils aktuellen Monat zu verrechnen sind, wenn Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen des Mieters in der Vergangenheit schwankend gewesen sind und er vorherige Zahlungen nur zum Teil mit einem konkreten Überweisungsvermerk für konkrete Monate versehen hat.

Der Kläger nimmt die Beklagten nach erfolgter Kündigung auf Räumung und Herausgabe einer von diesen innegehaltenen Mietwohnung sowie auf Zahlung an eine ungeteilte Erbengemeinschaft, deren Mitglied sowohl er selbst als auch die Beklagten zu 1) und eine weitere, nicht am Rechtsstreit beteiligte gemeinsame Schwester sind, in Anspruch. Das AG hat der Zahlungsklage stattgegeben und die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage abgewiesen. Hiergegen Berufung des Klägers im Wesentlichen mit der Begründung, das AG habe die Kündigungen zu Unrecht nicht als Maßnahmen ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung erachtet. Die Beklagten wenden sich mit ihrer Berufung gegen die Verurteilung zur Zahlung von 4.000 € mit der Begründung, das AG habe von ihnen geleistete Zahlungen fehlerhaft verrechnet. Die wechselseitig erhobenen Berufungen hatten keinen Erfolg.

Die vom Kläger ausgesprochenen Kündigungen seien allesamt unwirksam. Es könne dahinstehen, ob die Kündigungen bereits deshalb unwirksam gewesen seien, weil Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen können (§ 2040 BGB) und die Beklagten zu 1) als Mitglied der Erbengemeinschaft natürlich nicht für ihre eigene Kündigung gestimmt hatten.

Nun hat allerdings der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 11. November 2009 - XII ZR 210/05 - (GE 2010, 57) bereits entschieden, dass Erben ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen können, allerdings nur dann, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt.

Zwar stellt die Kündigung eines Mietverhältnisses eine allen Erben der Gemeinschaft nur gemeinschaftlich mögliche Verfügung i. S. d. § 2040 Abs. 1 BGB dar, so der BGH, und gemäß § 2038 BGB stehe die Verwaltung des Nachlasses den Erben grundsätzlich auch gemeinschaftlich zu, doch sei jeder Miterbe den anderen gegenüber verpflichtet, an Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich seien. Für die gemeinschaftliche Nachlassverwaltung schreibe § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB vor, dass § 745 Abs. 1 BGB anzuwenden sei, der eine Entscheidung durch Stimmenmehrheit vorsehe.

Weil im vorliegenden Fall im Grundsatz mit Stimmenmehrheit hätte gekündigt werden können, musste das Landgericht prüfen, ob sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellte. Das hat das Landgericht verneint.

Zur ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung gehören alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung sowie zur Gewinnung der Nutzung und Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten. Die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme ist aus objektiver Sicht zu beurteilen. Entscheidend dabei ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers. Gemessen an diesen Kriterien seien die Kündigungen weder vernünftig noch wirtschaftlich gewesen.

Die gekündigte Wohnung sei in ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage „allenfalls durchschnittlich attraktiv“, eine Anschlussvermietung zu einer höheren als der bisherigen Miete vollkommen ungewiss gewesen, urteilte das Landgericht.

Es sei sogar zweifelhaft, ob die Mietsache überhaupt umgehend und dauerhaft weiter vermietet werden könne, da das Grundstück Gegenstand einer heftigen Erbauseinandersetzung sei und die Beklagten zu 1) möglicherweise Begünstigte einer Teilungsanordnung, wenn nicht sogar eines Vorvermächtnisses seien und ein Dritter in Kenntnis dieser Gesamtumstände die Wohnung der Beklagten möglicherweise gar nicht – schon gar nicht zu einer höheren Miete – mieten würde, so dass ein vollständiger Mietausfall drohe.

Anders könne man die Sache nur sehen, wenn der vom Kläger geltend gemachte Mietrückstand zum Kündigungszeitpunkt aus objektiver Sicht offensichtlich uneinbringlich gewesen wäre und auch mit einem fortdauernden Ausbleiben von Mietzahlungen durch die Beklagten hätte gerechnet werden müssen. Diese Voraussetzungen hätten jedoch bei keiner der Kündigungen vorgelegen.

Dass die Mietsache mangelhaft gewesen sei und den Beklagten möglicherweise Gewährleistungsrechte (Minderung, Instandsetzungsansprüche) zugestanden hätten und durch die Kündigung der Nachlass entlastet worden wäre, greife zu kurz. Bestünden im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung Minderungsrechte, sei auch, wenn nach Vertragsende nicht geräumt werde, die dem Vermieter zustehende Nutzungsentschädigung geringer (nur eine erstmals nach Vertragsbeendigung eintretende Verschlechterung der Mietsache führt nicht zu einer Verkürzung [vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 2015 - XII ZR 66/13, GE 2015, 1022]).

Aber selbst wenn man annehme, dass keine Verpflichtung zur Mangelbeseitigung bestanden habe, käme ihre Durchführung dem Erhalt der Gebäudesubstanz zugute und diene damit der Sicherung, Erhaltung und Vermehrung des Nachlasses. Zudem sei ein zeitweiliger oder sogar dauerhafter Aufschub der Mangelbeseitigung bei objektiver Betrachtung weder vernünftig noch wirtschaftlich. Dass der Kläger hoffe, nach der Kündigung für die Zeit der Vorenthaltung ein höheres Nutzungsentgelt zu erhalten, sei nur eine nicht hinreichend begründete Erwartung. Es könne sein, dass die zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung geschuldete Miete niedriger als die Nutzungsentschädigung sei, doch entfalle dieser Vorteil mit der Räumung und Herausgabe. Andererseits sei eine – zudem nahtlose – Anschlussvermietung nicht garantiert.

Keinen Erfolg hatte allerdings auch die Berufung der zu einer Zahlung von 4.000 € verurteilten Beklagten. Sie seien gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Entrichtung des Mietzinses verpflichtet gewesen. Das Amtsgericht habe die ohne ausdrückliche Zahlungsbestimmung erfolgten Zahlungen zutreffend verrechnet. Die Beklagten hätten für ihre Zahlungen keine Verrechnungsbestimmungen getroffen, und zwar weder ausdrücklich noch konkludent.

Zwar könne in den Fällen, in denen der Mieter regelmäßig die volle Miete leiste, bei einer verspäteten Zahlung im selben Monat davon ausgegangen werden, dass mit der Zahlung die gerade aktuelle (Monats-) Miete getilgt werden solle. Das gelte aber vorliegend nicht. Zahlungstermine und -höhen hätten ständig geschwankt, teilweise hätten die Beklagten ihre Zahlungen für konkrete Monate bestimmt. Mithin gelte hier die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB, wonach die Verrechnung zunächst auf die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig, stattfinde.