Voraussetzungen für die Erfüllung des Räumungsanspruchs

1. Leistungsklagen, mit denen fällige Ansprüche verfolgt werden, sind grundsätzlich ohne Darlegung eines besonderen Interesses an einem Urteil zulässig. Nur wenn das Rechtsschutzbedürfnis ausnahmsweise aus besonderen Gründen fehlt, ist eine solche Klage als unzulässig abzuweisen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Kläger bereits einen vollstreckbaren Titel über die Klageforderung besitzt und daraus unschwer die Zwangsvollstreckung betreiben kann.

2. Die Erfüllung des Räumungsanspruches aus § 546 Abs. 1 BGB setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, im Rahmen derer der Mieter seinen Besitz am Mietobjekt vollständig und unzweideutig aufgibt. Der Eintritt des Annahmeverzuges beim Vermieter allein führt eine solche Veränderung der Besitzverhältnisse aber nicht herbei. Hinzutreten muss in einem solchen Fall die Besitzaufgabe nach § 303 Satz 1 BGB, welche dem Vermieter grundsätzlich gemäß § 303 Satz 2 BGB zuvor angedroht werden muss.

3. Eine Herausgabeklage bleibt begründet, wenn zwar Annahmeverzug des Vermieters vorliegt, der Mieter den Besitz jedoch ohne vorherige Androhung aufgegeben hat.

(Leitsatz 3 von der Redaktion)

Die Bekl. wenden sich mit ihrer Beschwerde gegen eine zu ihren Lasten erfolgte Kostenentscheidung des Landgerichts nach von den Parteien übereinstimmend erklärter Hauptsacherledigung.

Mit ihrer am 7.3.2024 beim Landgericht eingegangenen Klage nahm die Kl. die Bekl. auf Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen in Anspruch. Die Kl. und die Bekl. zu 1, eine GbR, deren Gesellschafter die Bekl. zu 2 und zu 3 sind, waren seit dem 1.2.2022 durch einen Mietvertrag in Bezug auf die streitgegenständlichen Räumlichkeiten verbunden, welchen die Kl. unstrittig mit außerordentlicher Kündigung vom 17.1.2024 beendete. Im Nachgang kam es zu außergerichtlichen Vergleichsverhandlungen der Parteien mit strittigem Ergebnis. Am 7.3.2024 erhob die Kl. die Räumungsklage.

Im Rahmen eines Treffens der Parteien in den streitgegenständlichen Räumen am 4.4.2024 kam es unter ansonsten umstrittenen Umständen zur Übergabe von einem der neun ursprünglich an die Bekl. zu 1 übergebenen Schlüssel zum Mietobjekt an die Kl. Am 17.6.2024 übergab die Bekl. zu 1 weitere fünf Schlüssel an die Kl. Bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 7.8.2024 wurde ein weiterer Schlüssel von der Bekl. zu 1 an die Kl. übergeben. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht erklärten die Bekl. durch ihren Prozessbevollmächtigten, sie hätten keine weiteren Schlüssel zu den streitgegenständlichen Räumen mehr im Besitz und zudem keinen Besitzwillen.

Im Nachgang zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 7.8.2024 erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt.

Das Landgericht erlegte mit Beschluss vom 29.8.2024 den Bekl. als Gesamtschuldnern die Kosten des Rechtsstreits auf. Zur Begründung führte das Landgericht im Wesentlichen aus, die Bekl. hätten die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil sie bei Fortgang des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen gewesen wären. Die zulässige Räumungsklage der Kl. sei wegen des Anspruchs aus § 546 Abs. 1 BGB begründet gewesen. Die vollständige Herausgabe der angemieteten Räumlichkeiten sei erst bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 7.8.2024 erfolgt. Ein Annahmeverzug der Kl. habe nicht vorgelegen.

Gegen diesen Beschluss, welcher ihnen am 30.8.2024 zugestellt wurde, legten die Bekl. am 13.9.2024 sofortige Beschwerde ein und beantragten, der Kl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Zur Begründung führten sie aus, das Landgericht habe zu Unrecht die Erfolgsaussichten der ursprünglichen Räumungsklage bejaht. Der Räumungsklage habe das Rechtsschutzbedürfnis gefehlt, weil die Kl. ihr Räumungsbegehren auch ohne Klage hätte durchsetzen können. Die Bekl. hätten die Verpflichtung zur Räumung bereits vorprozessual nicht geleugnet und die Rückgabe der Mietsache sowohl am 28.3. als auch am 4.4.2024 ganz konkret angeboten. Sie hätten die Kl. damit hinsichtlich des Räumungsanspruchs in Annahmeverzug gesetzt.

Das Landgericht hat der sofortigen Beschwerde mit Beschluss vom 30.9.2024 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Die gemäß § 91a Abs. 2 Satz 1 ZPO statthafte sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 567, 569 ZPO zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt worden.

Die sofortige Beschwerde hat allerdings keinen Erfolg, weil das Landgericht in der Sache im Ergebnis zutreffend den Bekl. als Gesamtschuldnern die Kosten des Rechtsstreits auferlegt hat. Maßgeblich für die Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist vor allem, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre (vgl. BGH, Beschluss vom 20.7.2017, IX ZR 56/16, BeckRS 2017, 120336 Rn. 2; Senatsbeschluss vom 17.7.2018, 5 W 629/18, BeckRS 2018, 16450 Rn. 9 ff.).

Dies aber waren hinsichtlich des erledigten Räumungsantrages der Kl. die Bekl., denn der von der Kl. geltend gemachte Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. zu 1. auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume, für welchen die Bekl. zu 2. und zu 3. als Gesellschafter der Bekl. zu 1. haften (vgl. BGH, Urteil vom 29.10.2008, XII ZR 165/06, NZM 2009, 277 Rn. 41), war bei Klageerhebung Anfang März 2024 begründet und wurde (erst) durch die Erklärung der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 7.8.2024 dahingehend, sie hätten keine weiteren Schlüssel zu den streitgegenständlichen Räumen mehr im Besitz und zudem keinen Besitzwillen, unbegründet.

Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass der Räumungsklage der Kl. nicht das Rechtsschutzbedürfnis fehlte.

Leistungsklagen, mit denen fällige Ansprüche verfolgt werden, sind grundsätzlich ohne Darlegung eines besonderen Interesses an einem Urteil zulässig. Nur wenn das Rechtsschutzbedürfnis ausnahmsweise aus besonderen Gründen fehlt, ist eine solche Klage als unzulässig abzuweisen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Kl. bereits einen vollstreckbaren Titel über die Klageforderung besitzt und daraus unschwer die Zwangsvollstreckung betreiben kann (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2006, XI ZR 113/06, BKR 2007, 156 Rn. 10; Urteil vom 21.4.2016, I ZR 100/15, NJW 2017, 171 Rn. 13).

Ausgehend von diesen Grundsätzen lag ein Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage der Kl. gegen die Bekl. bei Klageerhebung am 7.3.2024 vor, denn die Kl. hatte aufgrund der wirksamen außerordentlichen Kündigung des ursprünglich bestehenden Mietverhältnisses einen fälligen Räumungsanspruch gegen die Bekl. zu 1 aus § 546 Abs. 1 BGB, für welchen die Bekl. zu 2 und zu 3 hafteten. Etwaige Rückgabeangebote der Bekl. vom 28.3. oder 4.4.2024 ließen das Rechtsschutzinteresse für die zulässige Räumungsklage nicht nachträglich entfallen. Für eine i.S.v. § 226 BGB schikanöse Erhebung der Räumungsklage oder einen Rechtsmissbrauch bestehen aufgrund des bei Klageerhebung fälligen Räumungsanspruchs keine Anhaltspunkte.

Entgegen der von den Bekl. vertretenen Auffassung stehen die von ihnen geltend gemachten, konkreten Rückgabeangebote vom 28.3. und 4.4.2024 auch der (bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 7.8.2024 fortdauernden) Begründetheit der Räumungsklage nicht entgegen, weil sie selbst dann, wenn man zugunsten der Bekl. unterstellt, dass die Kl. dadurch in Annahmeverzug gemäß § 293 BGB geriet, nicht zum Erlöschen des Räumungsanspruches der Kl. aus § 546 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. zu 1, für welchen die Bekl. zu 2 und zu 3 hafteten, führten.

Der Eintritt des Annahmeverzuges gemäß § 293 BGB führt nämlich grundsätzlich gemäß § 300 BGB weder zur Modifikation des Leistungsinhalts noch gar zur Erfüllung oder zum Erlöschen der Leistungspflicht.

So ist es auch in Bezug auf den Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Erfüllung der darin enthaltenen Rückgabeverpflichtung des Mieters setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, im Rahmen derer der Mieter seinen Besitz am Mietobjekt vollständig und unzweideutig aufgibt (vgl. BGH, Urteil vom 27.2.2019, XII ZR 63/18, NZM 2019, 408 Rn. 12). Der Eintritt des Annahmeverzuges allein führt eine solche Veränderung der Besitzverhältnisse aber nicht herbei. Hinzutreten muss in einem solchen Fall die Besitzaufgabe nach § 303 Satz 1 BGB, welche dem Vermieter grundsätzlich gemäß § 303 Satz 2 BGB zuvor angedroht werden muss (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.1.2019, 10 U 32/98, NZM 1999, 1142, 1143; Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 546 Rn. 8; Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 546 BGB Rn. 30). Eine auf die Besitzaufgabe gerichtete Erklärung, verbunden mit der Klarstellung, dass sie keine weiteren Schlüssel zum Mietobjekt mehr in Besitz haben, gaben die Bekl. aber erst im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 7.8.2024 ab. Vorher entfiel die Begründetheit des Räumungsanspruchs der Kl. nicht.

Im vorliegend zu beurteilenden Fall kommt schließlich die Anwendung des Rechtsgedankens aus § 93 ZPO im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO von vornherein nicht in Betracht, denn die Bekl. haben die Klageforderung - weder ausdrücklich noch sinngemäß - unmissverständlich und unbedingt anerkannt. Vielmehr haben sie im Verfahren nicht nur mit dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 3.4.2024 eine Verteidigungsanzeige abgegeben, sondern in der Klageerwiderung vom 3.6.2024 ausdrücklich die Abweisung der Klage beantragt, was der Annahme eines unmissverständlichen und unbedingten Anerkenntnisses entgegensteht. Es kommt deshalb nicht auf die Frage an, ob ein etwaiges Anerkenntnis der Bekl. „sofort“ i.S.v. § 93 ZPO erklärt worden wäre.

Die Rückgabeverpflichtung des Mieters nach beendetem Mietverhältnis beinhaltet dessen Besitzaufgabe zugunsten der Besitzeinräumung des Vermieters. Reicht dafür vielleicht schon ein Annahmeverzug des Vermieters mit der Rücknahme aus? Das OLG Dresden meint, die Erfüllung des Räumungsanspruches setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Der Eintritt des Annahmeverzuges beim Vermieter allein führt eine solche Veränderung der Besitzverhältnisse aber nicht herbei. Zuvor stellt das Gericht auch klar, wann ein Rechtsschutzbedürfnis an der Erhebung einer Rückgabeklage des Vermieters fehlen kann.

Nachdem das Mietverhältnis im Januar 2024 gekündigt worden war und Vergleichsverhandlungen zu keinem Erfolg geführt hatten, erhob die Klägerin im März 2024 Klage auf Rückgabe der Mieträume. Im April 2024 kam es zu einem Treffen der Parteien, in deren Verlauf die Beklagte der Klägerin einen der ursprünglich erhaltenen neun Schlüssel und sodann in einem darauffolgenden Treffen im Juni 2024 fünf weitere Schlüssel und schließlich vor der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 7. August 2024 einen weiteren Schlüssel übergab.

In der mündlichen Verhandlung erklärte die Beklagte, keinen weiteren Schlüssel zu besitzen und keinen Willen zum Besitz an den ehemaligen Mieträumen mehr zu haben. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit sodann in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten, auferlegte das Landgericht sodann der Beklagten mit Beschluss vom 29. August 2024 die Kosten des Rechtsstreits. Ohne die Erledigung wäre die Beklagte antragsgemäß zu verurteilen gewesen, weil die vollständige Rückgabe der Räumlichkeiten erst im Termin zur mündlichen Verhandlung erfolgt sei und ein Annahmeverzug der Klägerin nicht vorgelegen habe.

Gegen diesen Beschluss legten die Beklagten sofortige Beschwerde mit der Begründung ein, dass sie einerseits eine Rücknahmeverpflichtung nie geleugnet hätten und der Klage deshalb das Rechtsschutzbedürfnis gefehlt habe, und andererseits die Rückgabe in den Treffen von März und April 2024 „ganz konkret“ angeboten worden sei, sodass die Klägerin sich mit der Rücknahme im Verzug befunden habe.

Das OLG Dresden wies die sofortige Beschwerde, der das Landgericht nicht abgeholfen hatte, zurück. Zum einen sei die Klage wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses nicht unzulässig. Leistungsklagen, mit denen fällige Ansprüche verfolgt würden, seien grundsätzlich zulässig, ohne dass ein besonderes Interesse an der Erlangung eines Urteils dargelegt werden müsse; eine Ausnahme, wie z. B. in dem Fall, dass der Kläger bereits einen vollstreckbaren Titel besitze oder ein schikanöses Verhalten vorliege, seien hier nicht gegeben. Zum anderen könne sich die Beklagte selbst dann, wenn die von ihr behaupteten Rücknahmeangebote einen Annahmeverzug der Klägerin bewirkt haben sollten, nicht auf die Erfüllung des Rückgabeanspruchs berufen. Der Annahmeverzug alleine reiche hierfür nicht aus, erforderlich sei nämlich, dass die Besitzaufgabe der Klägerin zuvor nach § 303 Satz 2 BGB hätte angedroht werden müssen; eine solche Erklärung sei aber erst in der mündlichen Verhandlung erfolgt, so dass die Klage bis zu diesem Zeitpunkt begründet gewesen sei.

In der Regel wird es so sein, dass Mieter und Vermieter einen Rückgabetermin vereinbaren, in dem dann Schlüssel übergeben werden und damit Rückgabe- und Rücknahmeverpflichtung erledigt sind. Der vom OLG entschiedene Fall zwingt den Mieter aber – zu Recht – dazu, im Falle einer aus seiner Sicht vollständig erfüllten Verpflichtung die nachfolgende Besitzaufgabe auch anzudrohen: nur dann liegt eine vollständige Rückgabe auch vor.