Voraussetzungen für die Entziehung des Wohnungseigentums

1. Auch nach neuem Recht muss die Abmahnung eines Wohnungseigentümers zur Vorbereitung eines Entziehungsbeschlusses substantiiert ausgesprochen werden.

2. Der Einleitung eines Entziehungsverfahrens muss eine vorherige Abmahnung vorausgehen, in der die beanstandeten Pflichtverletzungen konkret aufgeführt werden müssen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Wohnungseigentümerin innerhalb der Bekl. Die in ihrem Eigentum stehende Wohnung ist an ihren Vater vermietet. In der Vergangenheit gab es zwischen den Parteien und auch zwischen den übrigen Wohnungseigentümern und dem Mieter der Kl. Unstimmigkeiten. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.6.2021 zu TOP 16 beschlossen die Wohnungseigentümer über eine Sonderumlage von insgesamt 5.222,24 €. Zu Lasten der Kl. entfielen 678,89 €. Nach der Beschlussfassung sollte die Sonderumlage bis spätestens zum 31.7.2021 gezahlt werden. Die Kl. zahlte den Betrag erst im Dezember 2021 an die Bekl.

Mit Einladung vom 7.7.2021 lud die Verwalterin zur Wohnungseigentümerversammlung vom 19.7.2021 ein. Auf dieser beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 2 und TOP 3 über die Abmahnung der Kl. und die Einleitung eines Eigentumsentziehungsverfahrens.

Der Beschluss zu TOP 2 hat folgenden Wortlaut:

„Die Eigentümergemeinschaft mahnt Eigentümerin M. wegen Missachtung des Hausfriedens und Verletzung ihrer Pflichten nach § 14 Abs. 1 WEG ab. Eigentümerin M. wird aufgefordert, künftig nachhaltig die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Zudem wird Eigentümerin M. aufgefordert, die Störungen des Hausfriedens durch ihren Mieter nachhaltig abzustellen, was die Aufforderung, notfalls fristlos zu kündigen, miteinschließt.“

Der Beschluss zu TOP 3 hat folgenden Wortlaut:

„Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Verwalter mit der Durchsetzung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG gegen Eigentümerin M., soweit diese ihren Pflichten nach § 14 WEG nicht nachhaltig nachkommt. Dies umfasst insbesondere das Einberufen einer außerordentlichen Versammlung, um entsprechende Beschlüsse zu fassen, sowie die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes, um den Anspruch auf Veräußerung des Eigentums auf gerichtlichem Weg durchzusetzen und eine Zwangsvollstreckung oder einen Schuldtitel zu erwirken.

Aufgrund des § 25 Abs. 4 WEG ist Eigentümerin M. von der Stimmabgabe ausgeschlossen.“

Begründet wurden die Beschlüsse lt. Protokoll damit, dass der Mieter der Kl. zwei Eigentümer beleidigt und bedroht sowie einen Eigentümer in ungerechtfertigter Weise des Diebstahls beschuldigt habe. Außerdem sei der Mieter Ü. mehrfach durch störendes, lautes Verhalten im Hause aufgefallen. Er sei teilweise stark angetrunken und dadurch unberechenbar, gehe nicht pfleglich mit Gemeinschaftseigentum um und rauche so extrem, dass sämtliche Fenster sowie die Wohnungseingangstür auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgewechselt werden mussten, und der Nikotingestank ziehe in den Treppenflur und eine weitere Wohnung.

Zudem halte der Mieter seit kurzem ein Haustier, ohne die nach der Hausordnung erforderliche Genehmigung durch den Vermieter und den Verwalter eingeholt zu haben.

Die Kl. habe keinerlei ernsthaftes Bemühen zur Einhaltung der Hausordnung sowie zur Umsetzung von Beschlüssen bezüglich der Räumung der Kammer im Hausflur, der Wiederherstellung des Brandschutzes sowie des Rückbaus nicht genehmigter Umbauten im Gemeinschaftseigentum erkennen lassen. Ein Fortsetzen der Gemeinschaft sei nicht mehr zumutbar.

Die Kl. wurde aufgrund von § 25 Abs. 4 WEG von der Stimmabgabe ausgeschlossen.

Die Kl. ist der Auffassung, die Beschlussfassungen zu TOP 2 und TOP 3 entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie rügt die Nichteinhaltung der Ladungsfrist. Die Kl. ist der Auffassung, sie sei unberechtigt von der Stimmabgabe zu TOP 3 ausgeschlossen gewesen. Schließlich rügt sie, die Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 seien zu unbestimmt. In TOP 2 seien die Pflichtverletzungen nicht bezeichnet. In TOP 3 sei der Grund für den Entzug des Wohnungseigentums nicht erkennbar. Zudem enthalte der Beschluss zu TOP 3 keine Angaben zu einer notwendigen vorherigen Abmahnung.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 2 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Beschlussfassung zu unbestimmt ist.

Dabei geht das Gericht davon aus, dass eine Abmahnung eines Wohnungseigentümers zur Vorbereitung eines Entziehungsbeschlusses gemäß § 17 WEG auch nach neuem Recht ausgesprochen werden kann. Davon ging die herrschende Meinung zum alten Recht bis zum 1.12.2020 aus (vgl. BGH, Urteil vom 5.4.2019 - V ZR 339/17 - zit. nach juris). Nach der WEG-Reform enthält der neue § 17 WEG insoweit ebenfalls keine Regelung, so dass das Gericht unverändert davon ausgeht, dass die Abmahnung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erfolgen kann (siehe auch Hogenschurz, WEG, Komm., 3. Aufl., § 17, Rz. 27 m.w.N.).

Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten konkret bezeichnen, so dass dem Störenfried deutlich wird, welches Verhalten beanstandet wird und geändert werden soll (Hogenschurz, WEG, aaO. § 17 Rn. 25 m.w.N.).

Dem wird die Beschlussfassung zu TOP 2 nicht gerecht. In dem eigentlichen Beschlussentwurf werden die gerügten Pflichtverstöße lediglich mit „Missachtung des Hausfriedens“ und „Verletzung der Pflicht nach § 14 Abs. 1 WEG“ bezeichnet. Dies stellt lediglich eine Wiedergabe des Gesetzestextes dar und ist nicht im Ansatz konkret. Die Kl. wird damit nicht in die Lage versetzt, abschätzen zu können, welches Verhalten sie in Zukunft unterlassen bzw. vornehmen soll.

Auch die Einbeziehung des langen Prätextes vor der Beschlussfassung innerhalb des Protokolls führt dabei zu keinem anderen Ergebnis. In diesem werden zwar einzelne Verstöße des Mieters der Kl. aufgeführt, so z. B. dass dieser den Miteigentümer B. beleidigt und bedroht und ihn ungerechtfertigterweise des Diebstahls beschuldigt habe. Weiter aufgeführt wird ein „mehrfach störendes, lautes Verhalten“ des Mieters. Der Mieter sei teilweise „stark angetrunken“. Zudem wird das „extreme Rauchen“ des Mieters aufgeführt, und dass dieser „seit kurzem ungenehmigt ein Haustier“ halte. Schon die einzelnen Vorwürfe sind denkbar unbestimmt. Es werden keine konkreten Vorfälle geschildert, keine Daten und keine Auswirkungen auf die übrigen Bewohner geschildert. Nicht einmal die Art des Haustieres wird benannt. Völlig unklar bleibt, was die Kl. als Eigentümerin gegen das (unsubstantiiert) beanstandete Verhalten ihres Mieters unternehmen soll, welche Handlungspflichten also die Kl. selbst nach Auffassung der Wohnungseigentümergemeinschaft treffen.

Die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 3 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie zumindest zu unbestimmt ist.

Dabei kann dahinstehen, ob der Beschluss inhaltlich als Beschluss gem. § 27 Abs. 2 WEG zu verstehen ist. Auch in diesem Fall ist er zu unbestimmt. Nach dem Wortlaut des Beschlusses beauftragt die Eigentümergemeinschaft den Verwalter mit der Durchsetzung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG gegen die Kl., „soweit diese ihren Pflichten nach § 14 WEG (insbesondere § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG) nicht nachhaltig nachkommt“. Es ist nicht im Ansatz ersichtlich, wann dieser Fall eintritt. Die Pflichten nach § 14 WEG sind vielfältig. Es hätte hier einer deutlichen Konkretisierung bedurft.

Eine Konkretisierung ergibt sich auch nicht aus dem Prätext des Protokolls. Die dort aufgeführten Pflichtverletzungen sind allgemein bezeichnet, dass nicht hinreichend bestimmt ist, wann der Verwalter tätig werden sollte.

Aufgeführt wird lediglich

a) „die Nichteinhaltung von Vereinbarungen (insbesondere Hausordnung) ohne jegliche Konkretisierung“, welche konkreten Verstöße gemeint sind

b) „die Nichtumsetzung von Beschlüssen (insbesondere Räumung der Flur, Rückbau der ungenehmigten Umbauten sowie Zahlung des Hausgeldes).“

Dabei wird nicht klar, welche ungenehmigten Umbauten gemeint sind, welches Hausgeld gezahlt werden soll. Ferner deutet die Auflistung mit dem Einleitungswort „Insbesondere“ darauf hin, dass auch andere nicht umgesetzte Beschlüsse denkbar sind, ohne dass diese im Einzelnen ansatzweise aufgeführt werden.

c) „die Nichteinhaltung von gesetzlichen Regelungen (insbesondere im Zusammenhang mit Brandschutz und Versicherungsschutz betreffendes Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft).“ Auch hier ist nicht nachvollziehbar, welche gesetzlichen Regelungen gemeint sind und welche Handlungen konkret von der Kl. verlangt werden.

Zudem war die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 3 auch deswegen für ungültig zu erklären, da die Einleitung des Entziehungsverfahrens nicht von einer vorherigen Abmahnung abhängig gemacht wird. Die Entziehung von Wohnungseigentum darf aber nur als letztes Mittel gegen einen gemeinschaftsschädigenden Wohnungseigentümer eingesetzt werden. Die anderen Wohnungseigentümer haben daher die bestehenden und ihnen zumutbaren Möglichkeiten zur Unterbindung störenden Verhaltens auszuschöpfen, wozu auch die Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers gehört. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, etwa dann, wenn diese der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet (BGH, 5. Zivilsenat, Beschluss vom 25.1.2018 - V ZR 141/17 - zit. nach juris, Rz. 9 m.w.N.). Für Letzteres sind hier keine Anzeichen ersichtlich.

Beim Beschluss über die Anweisung an den Verwalter, den Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums gegen den Eigentümer durchzusetzen, müssen konkrete Entziehungsgründe angegeben werden. Der Einleitung eines Entziehungsverfahrens muss eine vorherige Abmahnung vorausgehen, in der die beanstandeten Pflichtverletzungen konkret aufgeführt werden müssen.

Die Klägerin hat die in ihrem Eigentum stehende Wohnung an ihren Vater vermietet. In der Vergangenheit gab es mit den anderen Wohnungseigentümern und dem Mieter der Klägerin zahlreiche Streitigkeiten. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juli 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 2 und TOP 3 über die Abmahnung der Klägerin und die Einleitung eines Eigentumsentziehungsverfahrens.

Im Rahmen der Beschlussfassung zu TOP 2 wurde über die Abmahnung der Klägerin aufgrund von Pflichtverletzungen beschlossen. Die Eigentümergemeinschaft mahnte gemäß Beschluss die Klägerin wegen Missachtung des Hausfriedens und Verletzung ihrer Pflichten ab, zudem wurde die Klägerin aufgefordert, die Störungen des Hausfriedens durch ihren Mieter nachhaltig abzustellen, was die Androhung einer fristlosen Kündigung einschließt.

Im Rahmen der Beschlussfassung zu TOP 3 beauftragte die Eigentümergemeinschaft den Verwalter mit der Durchsetzung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums gegen die Klägerin, soweit diese ihren Pflichten nicht nachkomme. Dies soll insbesondere die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung einschließen, um entsprechende Beschlüsse zu fassen, sowie die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts, um den Anspruch auf Veräußerung des Eigentums auf gerichtlichem Weg durchzusetzen und eine Zwangsvollstreckung oder einen Schuldtitel zu erwirken. Gegen diese Beschlüsse wendet sich die Klägerin.

Die Anfechtungsklage hatte zu beiden Punkten Erfolg. Die Beschlussfassung zu TOP 2 entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da die Beschlussfassung zu unbestimmt ist. Zwar kann auch nach neuem Recht eine Abmahnung des Wohnungseigentümers zur Vorbereitung eines Entziehungsbeschlusses ausgesprochen werden. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten aber konkret bezeichnen, so dass dem Störenfried deutlich wird, welches Verhalten beanstandet wird und geändert werden soll. Dem wird die Beschlussfassung zu TOP 2 nicht gerecht. In dem Beschlussentwurf werden die Pflichtverstöße lediglich pauschal mit Missachtung des Hausfriedens bzw. Verletzung der Pflichten nach § 14 Abs. 1 WEG bezeichnet, was lediglich eine Wiedergabe des Gesetzestextes darstellt und auch nicht im Ansatz konkret ist. Die Klägerin wird damit nicht in die Lage versetzt, zu überblicken, welches Verhalten sie in Zukunft unterlassen bzw. vornehmen soll.

Es genügt nicht, dass die Einbeziehung des langen Prätextes vor der Beschlussfassung innerhalb des Protokolls zu einem anderen Ergebnis führt. In diesem werden zwar einzelne Verstöße des Mieters der Klägerin aufgeführt, so z. B. dass dieser einen Miteigentümer beleidigt und bedroht und ihn ungerechtfertigterweise des Diebstahls beschuldigt habe. Weiter aufgeführt wird ein „mehrfach störendes, lautes Verhalten“ des Mieters. Der Mieter sei teilweise „stark angetrunken“. Zudem wird das „extreme Rauchen“ des Mieters aufgeführt, und dass dieser „seit kurzem ungenehmigt ein Haustier“ halte. Schon diese einzelnen Vorwürfe seien denkbar unbestimmt. Es würden keine konkreten Vorfälle geschildert, keine Daten und keine Auswirkungen auf die übrigen Bewohner aufgezeigt, moniert das Gericht. Nicht einmal die Art des Haustieres

werde benannt.

Völlig unklar bleibe, was die Klägerin als Eigentümerin der Wohnung gegen das unsubstantiiert beanstandete Verhalten ihres Mieters unternehmen solle, welche Handlungspflichten also die Klägerin selbst nach Auffassung der Wohnungseigentümergemeinschaft treffen.

Auch zu TOP 3 seien die Vorhaltungen zu unbestimmt. Nach dem Wortlaut des Beschlusses beauftragt die Eigentümergemeinschaft den Verwalter mit der Durchsetzung des Anspruchs auf Entziehung des Wohnungseigentums gegen die Klägerin, soweit diese ihren Pflichten nach § 14 WEG nicht nachhaltig nachkommt. Die Pflichten nach dieser Bestimmung sind vielfältig; es hätte hier einer deutlichen Konkretisierung bedurft. Diese Konkretisierung ergibt sich auch nicht aus dem vorangegangenen Text des Protokolls. Die dort aufgeführten Pflichtverletzungen sind allgemein bezeichnet, so dass nicht hinreichend bestimmt ist, wann der Verwalter tätig werden sollte. Zudem war die Beschlussfassung zu TOP 3 auch deswegen für ungültig zu erklären, da die Einleitung des Entziehungsverfahrens nicht von einer vorherigen Abmahnung abhängig gemacht wird. Die anderen Wohnungseigentümer haben die bestehenden und ihnen zumutbaren Möglichkeiten zur Unterbindung störenden Verhaltens aufzuzeigen, wozu auch die Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentümers gehört.

Der Rausschmiss eines Wohnungseigentümers ist die stärkste Sanktion für ihn. Die gesetzlichen Voraussetzungen für ihn müssen deshalb sehr genau geschaffen werden. Dem Wohnungseigentümer muss vor Augen geführt werden, was genau die Gemeinschaft an seinem Verhalten oder dem Verhalten seines Mieters zu beanstanden hat.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister