Voraussetzungen für die Entstehung eines Vorkaufsrechts des Mieters, keine Vereitelung des Vorkaufsrechts bei Verkauf vor Vermietung und vor Durchführung der Umwandlung

Der Mieter ist nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB unter zwei - gleichberechtigt nebeneinanderstehenden - Alternativen zum Vorkauf berechtigt. Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Nach der zweiten Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. In einem solchen Fall entsteht das Vorkaufsrecht nur dann, wenn sich der Verkäufer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundstücks gegenüber dem Dritten zur Durchführung der Aufteilung nach § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste künftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt war oder ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. begehren von der Bekl., ihrer ehemaligen Vermieterin, Schadensersatz mit der Behauptung, diese habe ihr Vorkaufsrecht vereitelt.

2 Die Kl. mieteten mit Vertrag vom 23. November 2010 eine Dachgeschosswohnung in einem im Eigentum der Bekl. stehenden Zehnfamilienhaus in L. an. Am vertraglich vereinbarten Mietbeginn (15. Dezember 2010) wurde den Kl. die Wohnung auch überlassen.

3 Bereits vor Abschluss des Mietvertrags mit den Kl. hatte die Bekl. mit notarieller Teilungserklärung vom 28. September 2010 die Umwandlung des Anwesens, in dem sich die angemietete Wohnung befindet, zu Wohnungseigentum erklärt. Am 16. Dezember 2010 veräußerte die Bekl. die künftigen zehn Wohnungen an N. und A. K. Der Kaufpreis für die Dachgeschosswohnung nebst Stellplatz belief sich auf 207.000 €. Die Anlage des Wohnungsgrundbuchs und die Eintragung der Bekl. als Eigentümer der zehn Wohnungen erfolgten kurze Zeit später am 23. Dezember 2010. Am 18. Oktober 2011 wurde A. K. als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 28. November 2012 bot die Bekl., vertreten durch ihren Geschäftsführer A. K., dem Kl. zu 1 den Kauf der Dachgeschosswohnung nebst Stellplatz zum Preis von 224.000 € an; dieser nahm das Angebot nicht an. Die Wohnung wurde sodann anderweitig veräußert. Der neue Eigentümer teilte den Kl. auf Anfrage mit, er wolle die Wohnung künftig selbst nutzen. Daraufhin kündigten die Kl. das Mietverhältnis fristgemäß.

4 Mit der Klage haben die Kl. die Bekl. auf Schadensersatz in Höhe von 11.422,10 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie sind der Auffassung, die Bekl. habe das ihnen als Mieter zustehende Vorkaufsrecht vereitelt; sie sei ihnen deshalb zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet.

5 Das Amtsgericht hat der Klage, unter deren Abweisung im Übrigen, in Höhe von 6.161,60 € nebst Zinsen stattgegeben. Die Berufung der Bekl. ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr auf vollständige Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter.

6 Die Revision hat Erfolg. […]

II. […] 13 Den Kl. steht der geltend gemachte Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 1, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Ihnen musste der Verkauf der Dachgeschosswohnung vom 16. Dezember 2010 nicht gemäß § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB offen gelegt werden, da ein Vorkaufsrecht an der Wohnung nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bestand. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts ist von Rechtsirrtum beeinflusst.

14 1. Der Mieter ist nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB unter zwei - gleichberechtigt nebeneinander stehenden - Alternativen zum Vorkauf berechtigt. Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15 -, GE 2016, 905, aaO. Rn. 23 [zum Vorkaufsrecht an einer in demselben Objekt gelegenen Wohnung]; BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 -, GE 2014, 182, BGHZ 199, 136 Rn. 5). Nach der zweiten Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist in diesem Fall ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum. Das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht in einem solchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundstücks gegenüber dem Dritten zur Durchführung der Aufteilung nach § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste künftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist (Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO. Rn. 24 m.w.N.).

15 2. Im Streitfall sind die Voraussetzungen beider Alternativen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfüllt.

16 a) Das Berufungsgericht hat allerdings im Ansatz richtig gesehen, dass die Entstehung des Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht daran scheitert, dass die Bekl. bereits am 28. September 2010 und damit vor der am 15. Dezember 2010 erfolgten Überlassung der Mietsache an die Kl. (und sogar schon vor Abschluss des Mietvertrags vom 23. November 2010) die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) hat notariell beurkunden lassen. Dies ändert nichts daran, dass Wohnungseigentum erst nach Überlassung der Wohnräume an die Kl. begründet worden ist. Denn die Teilung ist gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG erst mit dem dinglichen Vollzug, der hier am 23. Dezember 2010 mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher erfolgte, wirksam geworden (Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO. Rn. 26).

17 b) Das Berufungsgericht hat jedoch übersehen, dass es für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht ausreicht, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Vielmehr ist zusätzlich erforderlich, dass der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgt. Wird dieses erst nach dem Verkauf an den Dritten begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht aus (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO. Rn. 5; Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO. Rn. 28).

18 c) So verhält es sich auch im Streitfall. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags zwischen der Bekl. und den Erwerbern fand am 16. Dezember 2010 statt. Wohnungseigentum wurde erst danach mit der am 23. Dezember 2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch begründet. Es wurde also nicht - wie von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB vorausgesetzt - eine Wohnung verkauft, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum entstanden war.

19 d) Auch die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB sind, wie die Revision zu Recht geltend macht, im Streitfall nicht erfüllt, weil die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach der Überlassung an den Mieter gefasst und dokumentiert worden ist.

20 aa) Der Senat hat in der bereits erwähnten, den Verkauf einer anderen Wohnung desselben Hauses betreffenden Entscheidung vom 6. April 2016 (VIII ZR 143/15, aaO. Rn. 30 ff.) ausgeführt, dass nach dem Willen des Gesetzgebers dem Mieter durch die Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zwar (auch) ein Vorkaufsrecht an künftig entstehendem Wohnungseigentum gesichert werden soll, das Entstehen des Vorkaufsrechts aber nicht an geringere Voraussetzungen geknüpft sein sollte als im Falle bereits begründeten Wohnungseigentums nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Das Gesetz gibt in beiden Alternativen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB eine zeitliche Abfolge der Geschehnisse vor, die nur bei deren strikter Einhaltung zu der Entstehung eines Vorkaufsrechts führt. Soweit es um die künftige Begründung von Wohnungseigentum geht (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB), muss die Absicht hierzu nach außen dokumentiert werden. Diese Bekundung nach außen ist regelmäßig in der notariellen Beurkundung der Teilungserklärung zu sehen (Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO. Rn. 42 f.). Um ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen zu lassen, muss die Überlassung an den Mieter indes nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zeitlich vor der nach außen dokumentierten Absicht, Wohnungseigentum begründen zu wollen, erfolgt sein. Daran fehlt es im Streitfall. Denn die Beurkundung der Teilungserklärung erfolgte am 28. September 2010, mithin bereits mehrere Monate vor dem Abschluss des Mietvertrags mit den Kl. (23. November 2010) und deren Besitzerlangung am vertraglich vereinbarten Tag des Mietbeginns (15. Dezember 2010).

21 bb) Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die die Entstehung eines Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB betreffenden Ausführungen des Senats im Urteil vom 6. April 2016 (VIII ZR 143/15, aaO.) stünden insoweit in Widerspruch zu den diesbezüglich im Urteil vom 22. November 2013 (V ZR 96/12, aaO.) angestellten Erwägungen des V. Zivilsenats, als der Senat für die hinreichende Absicht des Vermieters, Wohnungseigentum zu begründen, die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung ausreichen lasse, während der V. Zivilsenat zusätzlich eine aus dem Kaufvertrag mit dem Dritten folgende Verpflichtung des Verkäufers zum Vollzug der Aufteilung verlange, trifft dies nicht zu.

22 Der V. Zivilsenat hat in der herangezogenen Entscheidung nicht etwa ausgesprochen, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum erst dann hinreichend manifest sei, wenn ein Kaufvertrag mit dem Dritten geschlossen werde. Er hat vielmehr in Abgrenzung von sogenannten „Erwerbermodellen“ ausgesprochen, dass für das Entstehen des Vorkaufsrechts in diesen Fällen die bloße Veräußerung an den Dritten nicht ausreicht, sondern dieses nur dann entstehen kann, wenn sich der veräußernde Vermieter zusätzlich zur Begründung von Wohnungseigentum verpflichtet, nicht jedoch, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO. Rn. 17). Dass der Kaufvertrag mit dem Dritten von dem Veräußerer bereits vor der Überlassung an den Mieter erfolgen müsste, um eine hinreichende Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, annehmen zu können, lässt sich der Entscheidung hingegen nicht entnehmen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO. Rn. 44) .

III. 23 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Bekl. zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit zum Nachteil der Bekl. entschieden worden ist. Mangels Bestehen eines Vorkaufsrechts ist die Klage insgesamt abzuweisen.

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dabei muss allerdings eine ganz bestimmte zeitliche Abfolge von Wohnungsüberlassung, Teilung (-sabsicht) und Verkauf der Mietwohnung vorliegen.

Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 23. November 2010 eine Dachgeschosswohnung in einem im Eigentum der Beklagten stehenden Zehnfamilienhaus, die ihnen am 15. Dezember 2010 überlassen wurde. Sie begehren Schadensersatz mit der Behauptung, die Beklagte habe ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB vereitelt.

Bereits vor Abschluss des Mietvertrages mit den Klägern hatte die Beklagte mit notarieller Teilungserklärung vom 28. September 2010 die Umwandlung des Gebäudes in Wohnungseigentum erklärt. Am 16. Dezember 2010 veräußerte sie die künftigen Wohnungen. Die Anlage des Grundbuchs und die Eintragung der Beklagten als Eigentümer der zehn Wohnungen erfolgte kurze Zeit später am 23. Dezember 2010. Am 18. Oktober 2011 wurde der Käufer in das Grundbuch eingetragen.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Schadensersatz wegen vereitelten Vorkaufsrechts teilweise stattgegeben; die Berufung ist beim Landgericht erfolglos geblieben.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und änderte das amtsgerichtliche Urteil insoweit ab, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist.

Den Klägern stehe kein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 1, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Ein Vorkaufsrecht habe nicht bestanden.

Der Mieter sei nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB unter zwei – gleichberechtigt nebeneinander stehenden – Alternativen zum Vorkauf berechtigt. Voraussetzung der ersten Alternative sei, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet sei und dieses dann an einen Dritten verkauft werde (BGH - VIII ZR 143/15 -, Rn. 23, GE 2016, 905). Nach der zweiten Alternative entstehe ein Vorkaufsrecht, wenn nach der Überlassung der gemieteten Wohnräume Wohnungseigentum begründet werden solle und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft werde. Gegenstand des Vorkaufsrechts sei in diesem Fall ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum. Das Vorkaufsrecht entstehe in einem solchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundstücks zur Durchführung der Aufteilung nach § 8 WEG verpflichte und ferner die vom Vorkaufsrecht erfasste künftige Wohneinheit im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar sei (BGH aaO. Rn. 24).

Hier treffe keine Alternative zu. Das Landgericht habe übersehen, dass es für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht ausreiche, wenn nach der Überlassung der Wohnräume Wohnungseigentum begründet worden sei. Vielmehr sei zusätzlich erforderlich, dass der Abschluss des Kaufvertrages mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolge. Werde dieses erst nach dem Verkauf an den Dritten begründet, scheide ein Vorkaufsrecht aus (BGH aaO. Rn. 28; BGH - V ZR 96/12 -, Rn. 5, GE 2014, 182). So verhalte es sich auch im Streitfall. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages zwischen der Beklagten und den Erwerbern habe am 16. Dezember 2010 stattgefunden. Wohnungseigentum sei jedoch erst danach mit der am 23. Dezember 2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch begründet worden. Es sei also nicht eine Wohnung verkauft worden, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum entstanden sei.

Auch die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB seien im Streitfall nicht erfüllt, weil die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, bereits vor der Überlassung an den Mieter gefasst und dokumentiert worden sei. Nach dem Willen des Gesetzgebers habe durch die Regelung zwar (auch) ein Vorkaufsrecht an künftig entstehendem Wohnungseigentum gesichert werden, das Entstehen des Vorkaufsrechts aber nicht an geringere Voraussetzungen geknüpft sein sollen als im Falle bereits begründeten Wohnungseigentums nach der Alt. 1. Das Gesetz gebe in beiden Alternativen eine zeitliche Abfolge der Geschehnisse vor, die nur bei strikter Einhaltung zur Entstehung eines Vorkaufsrechts führe. Soweit es um die künftige Begründung von Wohnungseigentum gehe, müsse die Absicht hiernach nach außen dokumentiert werden. Diese Bekundung nach außen sei regelmäßig in der notariellen Beurkundung der Teilungserklärung zu sehen. Um ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen zu lassen, müsse die Überlassung an den Mieter zeitlich vor der nach außen dokumentierten Absicht, Wohnungseigentum begründen zu wollen, erfolgt sein. Daran fehle es hier. Denn die Beurkundung der Teilungserklärung sei am 28. September 2010 erfolgt, mithin bereits mehrere Monate vor dem Abschluss des Mietvertrags mit den Klägern und deren Besitzerlangung.

Das stehe nicht im Widerspruch zu der Entscheidung des BGH - V ZR 96/12 -, GE 2014, 182. Danach solle nach dem Vortrag in der Revisionserwiderung der V. Senat zusätzlich eine aus dem Kaufvertrag folgende Verpflichtung des Verkäufers zum Vollzug der Aufteilung verlangt haben. Der V. Senat habe jedoch nicht etwa ausgesprochen, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum erst dann hinreichend manifest sei, wenn ein Kaufvertrag mit dem Dritten geschlossen werde. Er habe vielmehr in Abgrenzung zu sog. „Erwerbermodellen“ ausgesprochen, dass für das Entstehen des Vorkaufsrechts in diesen Fällen die bloße Veräußerung an den Dritten nicht ausreiche. Vielmehr müsse sich der veräußernde Vermieter zusätzlich zur Begründung von Wohnungseigentum verpflichten (BGH - V ZR 96/12 -, aaO. Rn. 17). Dass der Kaufvertrag mit dem Dritten von dem Veräußerer bereits vor der Überlassung an den Mieter erfolgen müsse, um eine hinreichende Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, annehmen zu können, lasse sich der Entscheidung nicht entnehmen.