Voraussetzungen für die Annahme einer Wuchermiete

Für die Beurteilung, ob ein Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, ist der Marktwert der Nutzungsüberlassung anhand der Miete zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird. In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten lassen müssen und für den Fall, dass ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen müssen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann (im Anschluss an Senatsurteile vom 30. Juni 2004 - XII ZR 11/01 - NZM 2004, 741 und vom 10. Juli 2002 - XII ZR 314/00 - NZM 2002, 822).

I. 1 Der Kl. macht als Insolvenzverwalter über das Vermögen der F. GmbH (im Folgenden: Gemeinschuldnerin) Ansprüche auf Zahlung von rückständiger Untermiete gegen den Bekl. als persönlich haftenden Gesellschafter der C. OHG geltend.

2 Die Gemeinschuldnerin hatte von der Hauptvermieterin mit Mietvertrag vom 18. September 2015 Gewerberäume im 6. und 7. Obergeschoss einer Immobilie in F. angemietet, darunter die sogenannte Mietfläche 1, bestehend aus Fitnessfläche, Bar- und Loungefläche, anteiliger Allgemeinfläche und Terrasse im 7. Obergeschoss sowie weiterer Terrasse im 6. Obergeschoss. Die zwischen den Parteien des Hauptmietvertrags für diese Mietfläche vereinbarte Miete (Kaltmiete) betrug monatlich 35 €/m2 für die umbaute Fläche und 10 €/m2für die Terrassen, insgesamt 14.261,40 € netto. Von der Mietfläche 1 vermietete die Gemeinschuldnerin die genannten Flächen im 7. Obergeschoss sowie die Hälfte der Terrasse im 6. Obergeschoss mit Vertrag vom 26. Oktober 2016 zu einer Kaltmiete von 33.355,56 € netto an die C. OHG unter. Beide Mietverträge wurden für die Gemeinschuldnerin von dem Zeugen W. unterzeichnet, der zugleich Gesellschafter einer GmbH war, die neben dem Bekl. persönlich haftender Gesellschafter der C. OHG war und in Vermögensverfall geriet.

3 Gegenstand der Klage sind Mietrückstände aus dem Jahr 2017. Das Landgericht hat den Mietvertrag für wirksam erachtet und den Bekl. zur Zahlung von 37.274,79 € nebst Zinsen verurteilt. In Höhe von 67.270,02 € hat es die Klage im Hinblick auf Gegenforderungen des Bekl. als zur Zeit unbegründet und die weitergehende Klage ohne Einschränkung abgewiesen. Auf die Berufung des Bekl. hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der auf Zahlung auch der 67.270,02 € gerichteten Berufung des Kl. das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen wendet sich der Kl. mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der er sein zweitinstanzliches Zahlungsbegehren weiterverfolgt.

II. 4 Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Sie führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Zulassung der Revision und zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

5 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, der Untermietvertrag sei als wucherähnliches Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Es bestehe keine Notwendigkeit, die ortsübliche Miete durch Sachverständigengutachten festzustellen, weil sich diese wegen der besonderen Umstände des Einzelfalls aufgrund des unstreitigen Parteivorbringens ermitteln lasse und sich nach dem Gewerbemarktbericht der IHK F. auf 18 € bis 38,50 €/m2 belaufen habe. Es sei ausgeschlossen, dass die Gemeinschuldnerin die Flächen besonders günstig angemietet habe, da der von ihr zu zahlende Quadratmeterpreis von 35 € nahe an der oberen Grenze der marktüblichen Preise gelegen habe. Daher sei die Miete aus dem Hauptmietvertrag als objektiver Mietwert zugrunde zu legen. Mit der C. OHG habe die Gemeinschuldnerin sodann mehr als das Doppelte dessen vereinbart, was sie selbst für die Mietfläche 1 zu zahlen gehabt habe.

6 Aufgrund des auffälligen, groben Missverhältnisses sei die subjektive Seite des Tatbestandes des § 138 Abs. 1 BGB indiziert. Der Geschäftsführer der Gemeinschuldnerin, der Zeuge W., habe die ortsübliche Miete aus dem rund ein Jahr zuvor geschlossenen Hauptmietvertrag genau gekannt. Er sei Kaufmann, Initiator des Projekts und habe dessen Validität und Rentabilität durch einen persönlich haftenden Gesellschafter (den Bekl.) und eine hohe Untermiete gegenüber der finanzierenden Bank darstellen müssen. Demgegenüber habe der Bekl. zwar Erfahrungen als Selbständiger im medizinischen Heilberuf, nicht aber in der Anmietung einer Gewerbeimmobilie gehabt. Der Anspruch der Gemeinschuldnerin auf Nutzungsentschädigung für die danach vertragslose Überlassung von Räumen gemäß §§ 812, 818 Abs. 2 BGB bemesse sich nach der ortsüblichen Bruttomiete und sei durch die bereits geleisteten Zahlungen erloschen.

7 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Der Kl. rügt zu Recht, dass er durch die angefochtene Entscheidung in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt ist.

8 a) Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Das Gebot des rechtlichen Gehörs als Prozessgrundrecht soll dabei sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Rechtsfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlassenen Kenntnisnahme und Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. Art. 103 Abs. 1 GG gebietet hierbei auch die Berücksichtigung entscheidungserheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG i.V.m. den Grundsätzen der Zivilprozessordnung, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze findet (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss vom 12. Mai 2021 - XII ZR 152/19 - FamRZ 2021, 1297 Rn. 10 m.w.N.).

9 b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht den (als Gegenbeweis zu verstehenden) Antrag des Kl. auf Einholung eines Sachverständigengutachtens für seine Behauptung, die im vom Bekl. vorgelegten Gewerbemarktbericht der IHK F. ausgewiesene Miete für Büroräume gelte nicht für das hiesige Objekt und die im Untermietvertrag vereinbarte Miete entspreche der ortsüblichen Miete, nicht ablehnen.

10 aa) Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und weitere Umstände hinzukommen, z. B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten. Auch bei gewerblichen Mietverträgen liegt ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird (Senatsurteile vom 30. Juni 2004 - XII ZR 11/01 - NZM 2004, 741 m.w.N. und vom 10. Juli 2002 - XII ZR 314/00 - NZM 2002, 822, 823 m.w.N.).

11 Stehen ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung, sind ggf. andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Auch in einem solchen Fall darf aber auf die Ermittlung des objektiven (Verkehrs-) Wertes nicht verzichtet und der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit nicht verlassen werden (Senatsurteile vom 30. Juni 2004 - XII ZR 11/01 - NZM 2004, 741 und BGHZ 141, 257 = NZM 1999, 664, 667). In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten und für den Fall, dass ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen müssen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 2004 - XII ZR 11/01 - NZM 2004, 741 und vom 10. Juli 2002 - XII ZR 314/00 - NZM 2002, 822, 823).

12 bb) Nach diesen Grundsätzen findet die Auffassung des Berufungsgerichts, die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sei nicht notwendig, im Prozessrecht keine Stütze. Das Berufungsgericht hat die ein Jahr zuvor im Hauptmietvertrag für die Mietfläche 1 vereinbarte Miete als objektiven Mietwert mit der Begründung zugrunde gelegt, dieser liege im (oberen) Bereich dessen, was im Gewerbemarktbericht der IHK F. für gewerbliche Büroflächen in der Spitzenlage X. für das Jahr 2015 ausgewiesen sei. Gewerbliche Büroflächen kämen der hier vereinbarten Verwendung der Mietflächen als Fitnessstudio mit Bar noch am nächsten. Von einer Vergleichbarkeit, die der Kl. unter Antritt des Gegenbeweises bestritten hat, durfte das Berufungsgericht aber nicht ohne sachverständige Beratung ausgehen. Der weitere Hinweis des Berufungsgerichts darauf, dass der Hauptmietvertrag im 6. Obergeschoss ärztliche Behandlungs- und Besprechungsräume vorsehe, kann die Heranziehung der Miete für Büroflächen als Vergleichsgröße schon deshalb nicht rechtfertigen, weil diese Räume nicht Gegenstand des Untermietvertrags waren. Der Gewerbemarktbericht der IHK F. für das Jahr 2015 gab mit der dort ausgewiesenen Miete für Büroflächen keinen Aufschluss über die im Jahr 2016 ortsübliche Miete für ein Fitnessstudio mit Bar in der Spitzenlage X., weshalb ein Sachverständiger mit der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu beauftragen war.

13 c) Die gerügte Gehörsverletzung ist entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens ein auffälliges Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete zu verneinen und der Vertrag mithin als wirksam anzusehen gewesen wäre. Ob Gegenansprüche der C. OHG oder des Bekl. geltend gemacht werden können, hat das Berufungsgericht offen gelassen.

14 3. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts gemäß § 544 Abs. 9 ZPO aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

15 Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Sollte das Berufungsgericht sachverständig beraten erneut zu dem Ergebnis kommen, dass die Miete auffällig überhöht war, so kann deswegen nicht von vornherein vermutet werden, die Gemeinschuldnerin habe aus verwerflicher Gesinnung gehandelt. Vielmehr ist bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen angesichts der für die Vertragsparteien bestehenden Bewertungsschwierigkeiten im Rahmen der Prüfung, ob aus einem auffälligen Missverhältnis auf die Nichtigkeit des Geschäfts geschlossen werden kann, regelmäßig eine tatrichterliche Würdigung erforderlich, ob das auffällige Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Das setzt voraus, dass auch der Marktwert der Leistung für ihn in etwa erkennbar war (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 2004 - XII ZR 11/01 - NZM 2004, 741 f. und vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - NZM 2001, 810, 812). Die Kenntnis von der 2015 im Hauptmietvertrag vereinbarten Miete für die Mietfläche 1 ließe vorliegend daher nur dann auf eine verwerfliche Gesinnung des Geschäftsführers der Gemeinschuldnerin schließen, wenn diese Miete mit der ortsüblichen Miete im Jahr 2016 gleichzusetzen wäre und der Geschäftsführer dies erkennen konnte. Weiter wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass die Gemeinschuldnerin den Untermietvertrag mit einer OHG abgeschlossen hat. Die Vollkaufmann-Eigenschaft des Benachteiligten (hier gemäß § 6 Abs. 1 HGB) begründet aber in aller Regel die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des Benachteiligten ausgenutzt hat (vgl. BGH, Urteil vom 5. Mai 2003 - XI ZR 226/02 - NJW 2003, 2230, 2231 m.w.N.).

Wenn im Rechtsstreit die Höhe der geltend gemachten Gewerbemiete angezweifelt wird, fragt es sich, ob das Gericht ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen zur Ermittlung des objektiven Mietwertes auf den Gewerbemarktbericht einer Industrie- und Handelskammer zurückgreifen darf. Hiermit befasst sich die Entscheidung des BGH in einem Fall, in dem es wegen der Besonderheit der Mieträume keine vergleichbaren Mietobjekte gab.

Die Gemeinschuldnerin hatte von der Hauptvermieterin mit Mietvertrag vom 18. September 2015 Gewerberäume im sechsten und siebten Obergeschoss einer Immobilie in F. angemietet, darunter eine Mietfläche 1, bestehend aus Fitnessfläche, Bar- und Loungefläche, anteiliger Allgemeinfläche und Terrasse im siebten Obergeschoss sowie weiterer Terrasse im sechsten Obergeschoss. Die damals für diese Mietfläche vereinbarte Kaltmiete betrug monatlich 35 € pro Quadratmeter für die umbaute Fläche und 10 € pro Quadratmeter für die Terrassen, insgesamt 14.261,40 € netto. Von der Mietfläche 1 vermietete die Gemeinschuldnerin die genannten Flächen im siebten Obergeschoss sowie die Hälfte der Terrasse im sechsten Obergeschoss mit Vertrag vom 26. Oktober 2016 zu einer Kaltmiete von 33.355,56 € netto an die C. OHG unter, deren persönlich haftender Gesellschafter der Beklagte ist, der vom Kläger als Insolvenzverwalter für Mietrückstände aus dem Jahr 2017 in Anspruch genommen wird.

Das LG Frankfurt gab der Klage in Höhe von rd. 37.000 € statt, hielt sie wegen Gegenforderungen des Beklagten in Höhe von rd. 67.230 € für zur Zeit unbegründet und wies die weitergehende Zahlungsklage ab. Das OLG Frankfurt wies die Berufung des Klägers zurück und änderte auf die Berufung des Beklagten das Urteil des LG Frankfurt dahingehend ab, dass die Klage insgesamt abgewiesen wurde.

Zur Begründung verwies das OLG darauf, dass der Untermietvertrag unter Berücksichtigung des Gewerbemarktberichts der IHK Frankfurt als wucherähnliches Geschäft anzusehen und deshalb nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sei, sodass keine Mietansprüche bestünden.

Der BGH ließ die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zu, hob das OLG-Urteil auf dessen Revision hin auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG Frankfurt zurück. Zwar sei der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts zutreffend, wonach ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sei, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stünden und weitere Umstände wie z. B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag Begünstigten hinzukämen. Das gelte auch für gewerbliche Mietverträge, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger als der objektive Marktwert sei, wobei als Marktwert der übliche Wert anzusehen sei, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt gezahlt werde.

Bei Miet- und Pachtverhältnissen sei demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt werde. Wenn wie hier ausnahmsweise keine vergleichbaren Objekte zur Verfügung stünden, müssten andere Erfahrungswerte unter Berücksichtigung der Orts- und Marktüblichkeit herangezogen werden; hierbei müsse das Gericht sich aber sachverständig beraten und ggf. den mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden könne.

Das OLG hätte deshalb das Beweisangebot des Klägers auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu seiner Behauptung, wonach die im IHK-Bericht ausgewiesenen Gewerbemieten nicht für dieses Mietobjekt gälten, nicht ablehnen dürfen.