Voraussetzung für Wiederaufleben eines Mietverhältnisses nach Rückübertragung

Voraussetzung für Wiederaufleben eines Mietverhältnisses nach Rückübertragung; Inhalt des Mietverhältnisses nach Wiederaufleben ohne mögliche Mieterhöhungen; fehlgeschlagene Modrow-Käufe

1. Ein Mietverhältnis im Sinne von § 17 Abs. 5 Vermögensgesetz ist schon mit Abschluß des Kaufvertrages und nicht erst mit der Grundbucheintragung erloschen.

2. Voraussetzung für das Wiederaufleben des Mietverhältnisses nach Rückübertragung ist nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, daß der Nutzer sein Wahlrecht gem. § 16 ausgeübt hat.

3. Ist das der Fall, lebt das Mietverhältnis nur mit dem ursprünglichen Inhalt wieder auf; mögliche Mieterhöhungen bleiben unberücksichtigt.

Der Kl. steht ein Anspruch auf rückständigen Mietzins für den Zeitraum Juli bis Dezember 1998 i. H. v. monatlich 426,05 DM, mithin i. H. v. insgesamt 2.556,30 DM aus § 535 S. 2 BGB i. V. m. § 17 Satz 5 VermG nicht zu, da vorliegend die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 17 Satz 5 VermG nicht erfüllt sind.

§ 17 Satz 5 VermG sieht das Wiederaufleben von redlich begründeten Miet- oder Nutzungsverhältnissen vor, die durch Eigentumserwerb erloschen sind, wenn dieses Eigentum nunmehr durch Entscheidung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen zurückübertragen wird und damit dem Käufer und vormaligen Mieter oder Nutzer wieder verlorengeht.

Diese Vorschrift ist zugunsten der Kl. nicht direkt anwendbar, da die Bekl. vorliegend nicht Eigentümer des von ihnen erworbenen Mietobjektes geworden sind, weil es entgegen der Vorschrift des § 26 II ZGB unstreitig an einer entsprechenden Eintragung im Grundbuch fehlte.

Da dennoch davon auszugehen ist, daß das bisherige Mietverhältnis bereits mit dem Abschluß des Kaufvertrages über das Mietobjekt und dem gleichzeitigen Übergang des Besitzes und der Übernahme von Lasten und Rechten an der Kaufsache durch die Käufer - hier die Bekl. - aufgehoben worden ist, kann sich ein Anspruch der Kl. auf Zahlung von Mietzinsen nur dann ergeben, wenn das ursprüngliche Mietverhältnis aufgrund anderer Vorschriften wieder aufgelebt ist.

In Betracht kommt insoweit allenfalls eine entsprechende Anwendung des § 17 Satz 5 VermG über die Verweisung in § 121 V SachenRBerG.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auch auf den vorliegenden Rechtsstreit anwendbar. Gründe, weshalb das Sachenrechtsbereinigungsgesetz und insbesondere die Vorschrift des § 121 SachRBerG auf Mietverhältnisse grundsätzlich keine Anwendung finden sollte, sind weder von der Kl. substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich. Vielmehr spricht das Urteil des BGH vom 26. Mai 1999 (VIZ 1999, S. 418 ff.), in dem ebenfalls über gegenseitige Ansprüche von Alteigentümer und Nutzer/Käufer eines Grundstückes nach Rückübertragung zu entscheiden war, dafür, daß § 121 SachenRBerG auch auf Mietverhältnisse Anwendung findet. Auch macht die Verweisung in § 121 V SachenRBerG auf § 17 Satz 5 VermG deutlich, daß das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auch auf Mietverhältnisse anwendbar ist, da § 17 Satz 5 VermG gerade das Wiederaufleben redlich begründeter Miet- oder Nutzungsverhältnisse regelt.

Es bestehen zudem auch keine ernsthaften Zweifel daran, daß das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf den vorliegenden Fall Anwendung finden kann. Zwar sind die genauen Umstände des Vertragsschlusses nicht vorgetragen. Das Datum des Vertragsschlusses am 27.6.1990 läßt es jedoch naheliegend erscheinen, daß es sich um einen Verkauf nach dem sog. Modrow-Gesetz i. S. d. § 121 I Satz 3 b) SachenRBerG gehandelt hat, so daß vorliegend § 121 V SachenRBerG zur Anwendung kommt.

Allerdings sind vorliegend die in § 121 SachenRBerG normierten Voraussetzungen - wie bereits das Amtsgericht in seiner angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat - nicht erfüllt. Gemäß § 121 V SachenRBerG hat der Nutzer auf Verlangen des Grundstückseigentümers innerhalb der in § 16 II SachenRBerG bestimmten Frist zu erklären, ob er von den Ansprüchen auf Erbbaurechtsbestellung oder Ankauf des Grundstücks Gebrauch machen will und die Wahl auszuüben. Erklärt der Nutzer, daß er die in Satz 1 bestimmten Ansprüche nicht geltend machen will, ist § 17 Satz 5 VermG entsprechend anzuwenden.

Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 17 Satz 5 VermG ist somit, daß die Bekl. ihr Wahlrecht gegenüber der Kl. als Grundstückseigentümerin ausgeübt haben. Insoweit fehlt es jedoch an einem entsprechenden Vortrag der Kl., daß die Bekl. dieses Wahlrecht ausgeübt bzw. die Kl. ihnen eine entsprechende Frist zur Ausübung des Wahlrechtes gesetzt hat, so daß davon auszugehen ist, daß die Voraussetzungen des § 121 SachenRBerG nicht erfüllt sind und § 17 Satz 5 VermG somit auch nicht entsprechend anwendbar ist.

Selbst wenn man jedoch in dem Berufungsvorbringen der Bekl., sie hätten sich entschieden, in dieser Richtung - gemeint ist eine etwaige Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz - keine Bemühungen zu unternehmen, eine Erklärung i. S. d. § 121 V SachenRBerG und somit eine Ausübung ihres Wahlrechts durch die Bekl. mit der Folge des Wiederauflebens des ursprünglichen Mietverhältnisses sieht, stehen der Kl. Mietzinsansprüche wegen einer Mieterhöhung seit Juli 1998 nicht zu.

Gemäß § 17 Satz 5 VermG lebt das Mietverhältnis mit dem Inhalt, den es ohne die Eigentumsübertragung seit dem 3. Oktober 1990 gehabt hätte, wieder auf. Die Kl. könnte somit allenfalls die ursprünglich zu Beginn des Mietverhältnisses mit dem Bekl. vereinbarte Miete von 80,75 DM monatlich - die jedoch nach erfolgter Rückübertragung unstreitig an die Kl. gezahlt wurde - verlangen, da eine wirksame Mieterhöhung entsprechend der 1. und 2. Grundmietenverordnung nicht erfolgt ist. Entgegen der Ansicht der Kl. tritt eine Mieterhöhung nach den Grundmietenverordnungen nicht "automatisch" ein. Eine nach den Grundmietenverordnungen wirksame Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum setzt vielmehr eine entsprechende Erhöhungserklärung des Vermieters voraus. Dabei handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung des Vermieters, die dem Mieter zeitlich vor dem Stichtag des Wirksamwerdens der Erhöhung zugehen muß. Eine Zustimmung des Mieters zu der beabsichtigten Erhöhung ist insoweit nicht erforderlich.

Entsprechende Erklärungen wurden unstreitig jedoch nicht abgegeben, so daß der Kl. ein Anspruch auf Zahlung der Differenzmiete nicht zusteht. Eine nachträgliche Erhöhung der Miete entsprechend den Vorschriften der Grundmietenverordnung kommt auch vor dem Hintergrund nicht in Betracht, daß die Preisbindungsvorschriften nur bis zum 31.12.1997 galten, so daß bereits zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Januar 1999 eine Mieterhöhung gemäß den Vorschriften des Miethöhegesetzes für preisfreien Wohnraum möglich gewesen wäre.

Soweit die Kl. mit Schreiben vom 31. August 1998 ein auf § 2 MHG begründetes Mieterhöhungsverlangen an die Bekl. gerichtet hat, kann dieses - unabhängig von seiner Wirksamkeit - den geltend gemachten Klageanspruch ebenfalls nicht begründen, da die Kl. ihre Klageforderung ausdrücklich auf eine Mieterhöhung entsprechend den Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum stützt und die Wirksamkeit bzw. Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach dem Miethöhegesetz somit nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreites ist.

Die bisherigen Mieter eines Hauses hatten nach der Wende, aber vor der Wiedervereinigung, das Haus gekauft, ohne daß es zu einer Grundbucheintragung gekommen wäre. Danach wurde das Grundstück an die Alteigentümerin rückübertragen. Deren Mietzahlungsklage wies das Landgericht Potsdam mit Urteil vom 11. Mai 2000 ab.

Ausgangspunkt der Entscheidung ist, daß mit Abschluß des notariellen Kaufvertrages und dem dort vorgesehenen Übergang von Nutzen und Lasten das Mietverhältnis erlosch. Das ist sicher zutreffend, denn auf die Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an; ein Schuldverhältnis erlischt durch sogenannte Konfusion (Zusammenfallen von Gläubiger- und Schuldnerstellung) schon mit Abschluß des schuldrechtlichen Vertrages. Auch ist dem Landgericht Potsdam dahin zu folgen, daß grundsätzlich nach § 121 Abs. 5 SachenRBerG ein Wiederaufleben des ursprünglichen Mietverhältnisses mit der Rückübertragung nur dann möglich ist, wenn der Nutzer sein Wahlrecht gemäß § 16 SachenRBerG ausgeübt hat.

Fraglich ist aber, was passiert, wenn ihn der Alteigentümer nicht zur Ausübung des Wahlrechts aufgefordert hat. Schuldet dann der Nutzer, dessen Mietverhältnis nicht wiederaufgelebt ist, überhaupt nichts? Zutreffender dürfte es wohl sein, hier § 988 BGB entsprechend anzuwenden und dem Eigentümer einen Anspruch auf Nutzungsentgelt zuzubilligen. Das Landgericht Potsdam schweigt dazu und stützt sein Urteil, weil es sich offenbar seiner Sache auch nicht so sicher war, auch auf § 17 Satz 5 VermG, wonach das Mietverhältnis nur mit dem ursprünglichen Inhalt wiederaufleben könne. Das habe zur Folge, daß nur die ursprüngliche Preisbindungsmiete der DDR ohne spätere Mieterhöhungsmöglichkeiten, die ja nicht wahrgenommen werden konnten, geschuldet wird. Dieser Teil des Urteils entspricht weder Wortlaut noch Sinn der gesetzlichen Regelung. In § 17 Satz 5 VermG heißt es eben nicht, daß das Mitverhältnis mit dem Inhalt auflebe, den es am 3. Oktober 1990 gehabt habe, sondern den es "seit dem 3. Oktober 1990 gehabt hätte". Maßgeblich ist also die fiktive Entwicklung des Mietverhältnisses, wozu auch Mieterhöhungsmöglichkeiten zählen müssen. Nur eine solche Auslegung des Gesetzes entspricht Art. 14 GG.