Voraussetzung für Strafanzeige wg. Hausfriedensbruchs

Voraussetzung für Strafanzeige wg. Hausfriedensbruchs; Untermieter

Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses ist der Vermieter erst dann Inhaber des Hausrechts, wenn er einen Räumungstitel gegen den Untermieter erwirkt hat.

(Leitsatz der Redaktion)

2 b) Die GbR, in deren Namen der Strafantrag gestellt worden ist, war im Tatzeitpunkt nicht Inhaberin des Hausrechts.

aa) Nach allgemeiner Auffassung steht das Hausrecht einem Mieter gegenüber dem Vermieter auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu, solange er sich im unmittelbaren Besitz befindet; daran ändert auch die schuldrechtliche Pflicht zur Rückgabe nichts (vgl. RGSt. 36, 322 [323]; OLG Hamburg, NStZ 1997,38 [39]; Fischer, a.a.O., § 123 Rn. 3; Lenckner/Sternberg‑Lieben, in: Schönke/Schröder, StGB, 27. Aufl., § 123 Rn. 17 m. w. N.). Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass der Mieter die Sachherrschaft an den Mieträumen rechtmäßig begründet hat und ihm auch nach dem Ablauf des Mietvertrages bis zu einer endgültigen gerichtlichen Klärung über das Bestehen der Pflicht zur Räumung eine schutzwürdige Position zusteht (vgl. Dölling, JR 1992, 167). Das Hausrecht des Mieters endet daher erst, wenn der Vermieter aufgrund eines Räumungstitels wieder den unmittelbaren Besitz am Mietgegenstand erlangt hat (vgl. OLG Hamburg, a. a. O.).

bb) Diese Grundsätze gelten auch im Verhältnis zwischen dem Vermieter und denjenigen, an die der (Haupt-) Mieter den Mietgegenstand weiter vermietet hat. Das Hausrecht geht auf die Untermieter über. Der Umstand, dass die Untermieter nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses schuldrechtlich gegenüber dem Vermieter zur Räumung verpflichtet sind (§ 546 Abs. 2 BGB) - und zwar unabhängig davon, ob das Untermietverhältnis noch Bestand hat oder nicht -, ändert nichts daran, dass der Vermieter im Verhältnis zu den Untermietern Inhaber des Hausrechts erst dann wieder wird, wenn er den unmittelbaren Besitz des Mietgegenstands erlangt hat. Er muss daher gegen die Untermieter, sofern sie ihm den Mietgegenstand nicht freiwillig übergeben, den zivilrechtlichen Rechtsweg beschreiten. Der Räumungstitel gegen den Hauptmieter entfaltet gegenüber den Untermietern nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum keine rechtliche Wirkung (vgl. BGH, ZMR 2004, 324 [325] = NJW‑RR 2003, 1450 [1451]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 546 Rn. 24 m. w. Nachw.). Hiervon ist offenbar ursprünglich auch die GbR ausgegangen, da sie die Räumungsklage gegen den Hauptmieter mit der Klage auf Auskunftserteilung betreffend die Untermieter verbunden hatte; das LG Berlin hat in seinem Urteil vom 29.11.2003 den Auskunftsanspruch damit begründet, dass die GbR zur Geltendmachung der Räumungsansprüche auf die entsprechenden Auskünfte angewiesen sei.

cc) Da somit das Hausrecht frühestens mit der Übergabe des Mietobjekts nach der Zwangsräumung an die GbR übergegangen sein kann, ist sie durch das Verhalten der Angeklagten nicht in dem durch § 123 StGB geschützten Recht verletzt worden.

Im Falle der berechtigten Untervermietung kann der Untermieter Hausfriedensbruch gegenüber dem Vermieter erst dann begehen, wenn der Vermieter aufgrund eines Räumungstitels den unmittelbaren Besitz an den Räumen erlangt hat. Einen Antrag auf Strafverfolgung wegen Hausfriedensbruchs kann aber nur der Inhaber des Hausrechts stellen. Mieter und/oder Untermieter sind aber so lange "Hausherr", wie sie sich - Räumungsverpflichtung hin oder her - im Besitz der Räume befinden, entschied das KG.

Ende der 80er Jahre hatte die damalige Eigentümerin das Hinterhaus eines in der Yorckstraße in Berlin-Kreuzberg gelegenen Grundstücks an einen Verein vermietet, der dort ein Wohnprojekt einrichten wollte. Nach dem Vertrag war dem Verein die Untervermietung an seine Mitglieder gestattet. Als nach dem Verkauf des Grundstücks Verhandlungen der neuen Eigentümerin über eine Mietzinsanpassung gescheitert waren, übte der Verein ein Optionsrecht nicht aus mit der Folge, dass das Mietverhältnis endete. Weil weder der Verein noch die zahlreichen Untermieter das Haus verließen, erwirkte die Eigentümerin ein seit März 2005 rechtskräftiges Urteil auf Räumung gegen den Verein. Der mit der Räumung beauftragte Gerichtsvollzieher hielt einen Titel gegen die Untermieter für nicht erforderlich und setzte den Räumungstermin auf den 6. Juni 2005 an. Bereits zuvor am 31. Mai 2005 hatte die Eigentümerin Strafantrag wegen Hausfriedensbruchs "gegen jede sich unberechtigt dort aufhaltende Person" erstattet. Zum Zeitpunkt der Räumung hielten sich im Haus etwa 145 Personen auf, die gegen die Räumung protestierten und die vom Gerichtsvollzieher zur Unterstützung angeforderten Polizeibeamten mit Farbbeuteln bewarfen. Unter diesen Personen befand sich auch die Angeklagte, die über ihrer Kleidung ein Hemd mit der Aufschrift: "Räum mich doch du Eierloch" trug.

Das AG Tiergarten stellte das Verfahren mangels eines wirksamen Strafantrags ein. Die Berufung blieb erfolglos. Das Kammergericht wies die Revision der Staatsanwaltschaft zurück. Zum Antrag auf Strafverfolgung wegen Hausfriedensbruchs sei im Falle des § 123 Abs. 1 StGB nur derjenige berechtigt, der zum Tatzeitpunkt Inhaber des Hausrechts gewesen sei.

Im Falle der Beendigung eines Mietverhältnisses stehe das Hausrecht dem Mieter unabhängig von seiner schuldrechtlichen Rückgabeverpflichtung so lange zu, wie er sich im unmittelbaren Besitz der Räume befinde. Dasselbe gelte im Falle der Untervermietung, unabhängig davon, ob der Eigentümer einen Räumungstitel gegen den (Haupt-) Mieter erlangt habe. Der Titel wirke nicht gegen die Untermieter, die weiterhin unmittelbare Besitzer und damit Inhaber des Hausrechts seien.

In der Zwangsvollstreckung lässt sich im Falle der Untervermietung der aus § 546 BGB folgende Rückgabeanspruch des Vermieters nur dann vollständig durchsetzen, wenn sowohl gegen den Mieter als auch gegen den Untermieter ein Räumungstitel vorliegt. Auch für den Fall, dass erst bei der Räumung durch den Gerichtsvollzieher ein dem Vermieter bis dahin nicht bekanntes Untermietverhältnis geltend gemacht wird, gilt nichts anderes (BGH, Beschl. v. 18. Juli 2003 - IX a ZB 116/03 - GE 2003, 1207).

Billigkeitserwägungen wie in dem vom AG Hamburg-St. Georg (Beschl. v. 21. Februar 2007 - 903 a M 1682/06 -, ZMR 2007, 280) entschiedenen Fall, in dem eine die Prostitution ausübende Untermieterin bei hohen Mietrückständen des Mieters erst nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage in den Besitz der Räume gelangt war, sind verständlich, aber im Rahmen der Vollstreckung nach § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO unbeachtlich. Danach kann die Zwangsvollstreckung nur gegen die Person begonnen werden, die im Titel und in der Vollstreckungsklausel als Schuldner bezeichnet ist; hiermit wird gewährleistet, dass staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich bereits ausgewiesenen Anspruchs erfolgt, und zwar ausschließlich für und gegen die im Titel genannten Personen.

Eine Ausnahme gilt für Besitzdiener i. S. d. § 855 BGB. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers handelt es sich hierbei um Personen, die zwar - etwa wie eine Hausangestellte - zur Nutzung der Räume befugt sind, hierbei aber einem Weisungsrecht unterliegen. Erst mit der Entscheidung des BGH vom 25. Juni 2004 (IX a ZB 29/04, GE 2004, 1094) ist höchstrichtlich geklärt worden, dass ein Ehegatte, der den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hatte, als Mitbesitzer und nicht (nur) Besitzdiener anzusehen ist. Zu einer ebenso fortschrittlichen Betrachtungsweise konnte sich der BGH allerdings im Falle einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft nicht entschließen: Mitbesitz des Lebenspartners soll danach nicht grundsätzlich anzunehmen sein, sondern nur dann, wenn dieser sich "aus den Umständen klar und eindeutig" ergibt (BGH, Beschl. v. 19. März 2008 - 1 ZB 56/07, GE 2008, 727). Soweit es in der Wohnung lebende Kinder angeht, soll nach der Auffassung des BGH ein Titel gegen die Eltern sogar dann ausreichen, wenn diese volljährig sind (dagegen Schuschke, NZM 2005, 10 ff., der zu Recht Mitbesitz von Kindern annimmt, die älter als 14 Jahre sind).

Im Hinblick auf einen in der gerichtlichen Praxis durchaus nicht selten zu beobachtenden Missbrauch der Rechtslage sollte § 885 Abs. 2 ZPO geändert werden, um die Grundlage für eine Räumungsvollstreckung gegen die dort genannten Personen - sowie weitere (Mit-) Besitzer der Wohnung - aus einem Räumungstitel allein gegen den Mieter zu schaffen (vgl. Fischer, jurisPR-Mietrecht 8/2007, Anm. 3 unter Hinweis auf Schuschke, aaO.).