Vorabgenehmigung

Vorabgenehmigung; Jahresfrist

Zum Lauf der Jahresfrist bei der "Vorabgenehmigung" nach § 1 Abs. 1 Satz 2 GVO

Die angefochtene Genehmigung ist auch nicht wegen Zeitablaufs nach § 1 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 GVO unwirksam. Die Jahresfrist dieser Vorschrift läuft nach Ansicht der Kammer nicht, solange über die Anfechtung der Genehmigung nicht bestands- oder rechtskräftig entschieden ist.

Es kann offenbleiben, ob bei einer Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO die Frist bereits mit Vollziehbarkeit zu laufen beginnt, da eine solche Anordnung hier nicht vorliegt. Begänne die Frist, wie die Kl. meint, bereits mit "Ausstellung", hier also am 2. Mai 1995, wäre die Genehmigung bereits vor Klageerhebung am 8. Mai 1996 unwirksam geworden. Daß das Wort "Ausstellung" aber nicht wörtlich zu verstehen ist, ergibt sich bereits daraus, daß sonst die Frist bereits zu laufen begänne, bevor die Genehmigung überhaupt (durch Bekanntgabe, § 43 Abs. 1 VwVfG) wirksam werden kann. Entscheidend kommt hinzu, daß die von der Kl. vertretene Auslegung Sinn und Zweck der Vorschrift widerspricht. Den Gesetzesmaterialien sind zwar ebensowenig wie dem Gesetz selbst ausdrückliche Angaben zum Anlaufen der Frist zu entnehmen. In der Begründung des Rechtsausschusses des Bundestages, auf dessen Veranlassung die Frist durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz vom 20. Dezember 1993 (BGBI. I, S. 2182 [2221]) in die Grundstücksverkehrsordnung aufgenommen wurde, heißt es aber: "In Anlehnung an das Baurecht wird hier eine einjährige Gültigkeit vorgesehen" (BT Drucks. 12/6228, S. 101). Das Baurecht sieht vergleichbare Fristen bei Bauvorbescheiden und Baugenehmigungen vor, wobei in den einzelnen Landesbauordnungen unterschiedliche Formulierungen und nur teilweise Regelungen über den Fristbeginn enthalten sind. Ausdrücklich bestimmt § 77 NdsBauO, daß "die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung der Baumaßnahme nicht begonnen (...) worden ist. Wird die Baugenehmigung oder die Teilbaugenehmigung angefochten, so wird der Lauf der Frist bis zur rechtskräftigen Entscheidung gehemmt." Dies gilt nach § 74 Abs. 2 NdsBauO auch für den Bauvorbescheid. Art. 84 Abs. 1 BayBauO enthält eine entsprechende Bestimmung für die Baugenehmigung, nicht jedoch Art. 82 BayBauO für den Vorbescheid; dort heißt es in Abs. 1 Satz 2: "Der Vorbescheid gilt drei Jahre, wenn er nicht kürzer befristet ist." Obwohl die ausdrückliche Regelung für die Baugenehmigung in der Bayerischen Bauordnung für den Vorbescheid nicht gilt, wird allgemein davon ausgegangen, daß auch die Anfechtung des Vorbescheides den Lauf der Frist hemmt (BayVGH, Urteil vom 3. März 1967, BayVBl. 1968, 175; Simon, Bayerische Bauordnung, Art. 82 Rdnr. 5). Auch für andere Bauordnungen, die keine ausdrücklichen Regelungen über den Einfluß einer Anfechtung auf den Fristlauf enthalten, wird einhellig die Auffassung vertreten, daß jedenfalls durch die Nachbaranfechtung eine Hemmung oder Unterbrechung eintritt (Grundei in: Förster u. a., Bauordnung für Berlin 1985, § 59 Rdnr. 6 [Vorbescheid], § 64 Rdnr. 3 [Baugenehmigung]; Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, 3. Aufl., § 57 Rdnr. 11 [Bauvorbescheid], § 62 Rdnr. 5 [Baugenehmigung]; Hahn in Boeddinghaus u. a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, § 66 Rdnr. 34 [Vorbescheid], § 72 Rdnr. 8 [Baugenehmigung]; Drescher, Rechtsprobleme des baurechtlichen Vorbescheides, S. 215 ff.; jeweils m. w. N.). Als Begründung wird teilweise angeführt, daß sich dies ohne weiteres aus der aufschiebenden Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage nach § 80 Abs. 1 VwGO ergebe (Sauter a. a. O., § 57 Rdnr. 11; Simon a. a. O., Art. 82 Rdnr. 5; Drescher a. a. O., S. 217; zweifelnd Hahn a. a. O., § 66 Rdnr. 34); jedenfalls folge es daraus, daß es dem Bauherrn unzumutbar

ndung wird teilweise angeführt, daß sich dies ohne weiteres aus der aufschiebenden Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage nach § 80 Abs. 1 VwGO ergebe (Sauter a. a. O., § 57 Rdnr. 11; Simon a. a. O., Art. 82 Rdnr. 5; Drescher a. a. O., S. 217; zweifelnd Hahn a. a. O., § 66 Rdnr. 34); jedenfalls folge es daraus, daß es dem Bauherrn unzumutbar sei, auf einen Bescheid, dessen Bestand ungewiß sei, weitere Dispositionen zu stützen (Sauter a. a. O., § 62 Rdnr. 5; Hahn a. a. O., § 66 Rdnr. 34, § 72 Rdnr. 8; Drescher a. a. O., S. 217).

Diese Überlegungen treffen auch auf die Grundstücksverkehrsgenehmigung zu. Die Möglichkeit, die Genehmigung vor Vertragsschluß zu erteilen, dient vor allem dazu, die Kosten einer notariellen Beurkundung für den Fall zu ersparen, daß eine Genehmigung nicht erteilt oder nicht bestandskräftig wird (Thomas in: Kimme, Offene Vermögensfragen, GVO § 1 Rdnr. 8; ebenso bereits Schmidt-Räntsch, RVI, B 430 GVVO, § 1 Rdnr. 13). Dieser Zielsetzung widerspräche es, den Kaufwilligen trotz Fehlens einer bestandskräftigen Genehmigung durch den drohenden Fristablauf zu einem kostenträchtigen Vertragsschluß zu drängen. Dem läßt sich nicht entgegenhalten, daß die Kosten der Errichtung eines Bauwerks diejenigen einer notariellen Beurkundung regelmäßig weit übersteigen dürften. Wie ausgeführt gilt die allgemeine Auffassung zum Fristlauf nicht nur für die Baugenehmigung, sondern auch für den Bauvorbescheid. Bei letzterem besteht das Risiko des Bauwilligen, der vor Bestandskraft von ihm Gebrauch macht, auch nur darin, Planungskosten nutzlos aufzuwenden, die ebenfalls regelmäßig nur einen Bruchteil der Baukosten ausmachen. Daß vorliegend wohl nur die geringen Beurkundungskosten nach dem Kaufpreis von 1990 in Rede stehen, steht diesem Ergebnis nicht entgegen, da die Auslegung einer generellen Regelung nicht davon abhängen kann, wie bedeutsam die wirtschaftlichen Auswirkungen im jeweiligen Einzelfall sind.

Auf die Frage, ob die Drittanfechtung eine Hemmung i. S. d. § 205 BGB bewirkt mit der Folge, daß die zwischen Bekanntgabe und Widerspruch sowie zwischen Widerspruchsbescheid und Klageerhebung jeweils verstrichene Zeit in die Jahresfrist einzuberechnen ist, oder ob eine Unterbrechung i. S. d. § 217 BGB eintritt mit der Folge, daß die Jahresfrist erst mit Bestandskraft zu laufen beginnt, oder ob sich letztere Folge unmittelbar aus § 80 Abs. 1 VwGO ergibt, nach dem die aufschiebende Wirkung auf den Erlaß des Verwaltungsaktes zurückwirkt (Drescher a. a. O. unter Bezug auf Kopp, VwGO, § 80 Rdnr. 33), kommt es hier nicht an, da in jedem Fall die Jahresfrist noch nicht verstrichen ist.