Vor Mietrechtsreform vereinbarte eingeschränkte jährliche Kündigungsfrist bleibt wirksam

Vor Mietrechtsreform vereinbarte eingeschränkte jährliche Kündigungsfrist bleibt wirksam; Reparaturgesetz; Verbraucherschutz

Eine mietvertragliche Vereinbarung vor der Mietrechtsreform, daß das Mietverhältnis jeweils nur zum 31.1. eines jeden Jahres gekündigt werden kann, ist (und bleibt) wirksam und wird nicht durch das sogenannte Reparaturgesetz zu Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB tangiert. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Parteien streiten um die Beendigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 1.6.2005 erklärte die Kl. die Kündigung des Mietvertrages zum 31.8.2005. Dem widersprachen die Bekl. unter Hinweis auf § 2 des streitgegenständlichen Mietvertrages.

Daraufhin erhob die Kl. Klage, gerichtet auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.8.2005, hilfsweise zum 31.1.2006. Das Amtsgericht Tiergarten gab der Klage im Hauptantrag statt unter Berufung darauf, daß in Ansehung von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB im Falle einer vertraglich vereinbarten Verlängerungsklausel unter gleichzeitiger Vereinbarung der Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. der Mieter berechtigt sei, das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB zu kündigen. (...)

Die Bekl. wenden sich gegen die amtsrichterliche Entscheidung mit der Begründung, Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel würden durch die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes nicht erfaßt. Diese seien zuvor zulässig gewesen; dies gelte nach wie vor. Die verkürzten Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB seien daher vorliegend nicht anwendbar. (...)

II. Die Berufung der Bekl. gegen das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Tiergarten ist statthaft und zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

In der Sache ist sie ebenfalls begründet, soweit die Bekl. sich mit ihrer Berufung nunmehr noch gegen die Klageforderung wenden. Denn durch ihren Berufungsantrag haben sie diese begrenzt und klargestellt, daß sie die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.1.2006 nicht in Zweifel ziehen wollen. (...)

Die vorliegenden Klauseln in § 2.1 und 2.2 des Mietvertrages enthalten zwei gesondert zu betrachtende Regelungen: Zum einen wird mit ihr (§ 2.1) - abweichend von § 573 c Abs. 1 BGB - das Kündigungsrecht des Mieters dahingehend eingeschränkt, daß er das Mietverhältnis jeweils nur zum 31.1. eines jeden Jahres kündigen kann. Diese Klausel ist wirksam. Sie verstößt zwar gegen § 573 c Abs. 4 BGB, diese Vorschrift ist jedoch auf den vorliegenden Vertrag gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB insoweit nicht anwendbar. Denn eine solche Klausel war gemäß § 565 a BGB a. F. wirksam, da § 565 Abs. 2 S. 4 BGB a. F. hierauf keine Anwendung fand (vgl. BGH NJW 2005, 1572; eingehend auch LG Berlin GE 2003, 743). Dies ergibt sich aus § 565 a Abs. 1 BGB a. F., weil diese Regelung voraussetzt, daß Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel zulässig sind. Die Gültigkeit wurde durch das "Mietrechts-Reparaturgesetz" nicht tangiert (BGH aaO.; Börstinghaus NJW 2005, 1900; a. A. Gellwitzki WuM 2004, 575; WuM 2005, 436). Durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sollte aus Gründen des Vertrauensschutzes sichergestellt werden, daß vor dem Inkrafttreten des Mietrechts-Reformgesetzes wirksam vereinbarte Kündigungsfristen auch zukünftig wirksam bleiben (BGH aaO. m. w. N.). Nichts spricht dafür, daß der bestehende Schutz durch das "Mietrechts-Reparaturgesetz" beseitigt werden sollte. Die teilweise im Schrifttum hiergegen angeführten rechtspolitischen Überlegungen vermögen nach Ansicht der Kammer nicht zu überzeugen. Dagegen spricht schon, daß § 573 c BGB durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz nicht geändert wurde.

Die Kl. durfte vorliegend das Mietverhältnis also nicht jederzeit, sondern nur zum 31.1. eines jeden Jahres kündigen.

Hierzu enthält der Mietvertrag nun in § 2.2 eine weitere Klausel hinsichtlich der Kündigungsfristen. Durch Wiedergabe des Gesetzestextes des § 565 Abs. 2 BGB a. F. haben die Parteien eine Vereinbarung i. S. d. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB getroffen (vgl. BGH NJW 2004, 1447; WuM 2004, 275). Diese Klausel, welche unzweifelhaft eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, verstößt gegen § 573 c Abs. 4 BGB, welcher vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 S. 2 EGBGB insoweit Anwendung findet. Sie ist daher unwirksam. Die Kl. war mithin befugt, unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB das Mietverhältnis zum 31.1.2006 zu kündigen (wie hier Börstinghaus, aaO.; Schach GE 2005, 1173). Dies hat sie getan. (...)

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzlich Bedeutung; sie bedarf einer obergerichtlichen Entscheidung. Dem steht auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes in NJW 2005, 1572, nicht entgegen, da diese sich nicht vollumfänglich auf die hier insgesamt streitgegenständliche Problematik bezieht.

Eine vor der Mietrechtsreform vereinbarte eingeschränkte Kündigungsmöglichkeit ist weiterhin wirksam.

In dem vor der Mietrechtsreform begonnenen Mietverhältnis kündigte der Mieter mit Schreiben vom 1. Juni 2005 zum 31. August 2005, was der Vermieter nicht akzeptierte. Mit der Klage begehrte der Mieter Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zu Ende August 2005, hilfsweise zum 31. Januar 2006. Mietvertraglich war vorgesehen, daß das Mietverhältnis jeweils nur zum 31. Januar eines jeden Jahres gekündigt werden könne. Das Amtsgericht gab dem Mieter, die Berufungskammer dem Vermieter recht.

Die ZK 62 des LG Berlin hielt die Klausel zur Einschränkung des Kündigungsrechts für wirksam. Sie verstoße zwar gegen die neue Vorschrift des § 573 c BGB (dreimonatige Kündigungsfrist für den Mieter). Diese sei jedoch im Hinblick auf die Übergangsregelung in Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht anwendbar. Daran habe sich auch nichts durch das sogenannte Mietrechts-Reparaturgesetz geändert (für Kündigungen ab 1. Juni 2005 grundsätzlich dreimonatige Kündigungsfrist). Ausdrücklich folgt die Kammer nicht der insofern von Gellwitzki (WuM 2004, 575; WuM 2005, 436) vertretenen Ansicht, bezieht sich aber für ihre Meinung u. a. auf Börstinghaus (NJW 2005, 1900) und Schach (GE 2005, 1173).