Von Dritten durchgeführte Bauarbeiten und fristlose Kündigung wegen Zugangsbeeinträchtigung

Von Dritten durchgeführte Bauarbeiten und fristlose Kündigung wegen Zugangsbeeinträchtigung; Anfechtung; Mangel

1. Auch wenn die Anfechtung eines Mietvertrages und dessen außerordentliche Kündigung einander nicht ausschließen, muss die Kündigungserklärung erkennen lassen, dass die Partei das Geschäft wegen eines Willensmangels nicht gelten lassen will.

2. Von Dritten durchgeführte Bauarbeiten, die den Zugang zu gemieteten Geschäftsräumen ohne Laufkundschaft beeinträchtigen, stellen keinen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Mangel dar, wenn sie nur gelegentliche Behinderungen im Zugang und das Erfordernis erhöhter Flexibilität mit sich bringen, nicht aber zu einer länger andauernden oder vollständigen Sperrung des Zugangs führen.

I. 2. Auch vermochte die von der Bekl. mit Schreiben 22. März 2010 und vom 21. April 2010 erklärten fristlosen Kündigungen mangels Wirksamkeit keine Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen.

a. Bereits ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nicht vor.

Es ist schon fraglich, ob von Dritten durchgeführte Bauarbeiten mit Zugangserschwerungen überhaupt einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Mangel darstellen. Der Senat hat dies in einer früheren Entscheidung im Wesentlichen verneint (vgl. NJW-RR 1998, 1236 m.w.N.; siehe auch DWW 2008, 60 f.): Das Risiko, dass Kunden aufgrund welcher Umstände auch immer fernbleiben (z. B. aufgrund von Verkehrsmaßnahmen), trage allein der Mieter. Es fehle derartigen Erschwernissen regelmäßig auch die Erheblichkeit, da es jeder Anlieger hinnehmen müsse, dass eine Straße, von der er Nutzen ziehe, entsprechend den öffentlichen Bedürfnissen erneuert und umgestaltet werde. Zudem stehe dem betroffenen Betriebsinhaber ein Anspruch auf Entschädigung gemäß § 20 Abs. 6 StrWG NW (Anmerkung: auch in der jetzt gültigen Fassung ab 1. Januar 2003) zu. Ob die dort entwickelten Grundsätze auch hier Anwendung finden müssen, bedarf keiner Entscheidung. Denn jedenfalls können die Erschwernisse des Zugangs aufgrund von Bauarbeiten, soweit sie - wie hier - nicht zu einem vollständigen Versperren des Zugangs führen, nicht als so gravierend angesehen werden, dass damit eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt werden könnte (vgl. auch KG NJW-RR 2008, 1042 f.). Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil die Bekl. mit dem Auftreten von Störungen aufgrund der ihr bekannten Bauarbeiten rechnen musste (vgl. hierzu auch KG NZM 2003, 718). Ist einem Mieter aber bekannt, dass Bauarbeiten im Umfeld des von ihm gemieteten Objekts stattfinden, dann können nur gravierende Beeinträchtigungen eine Minderung oder eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Gelegentliche Behinderungen im Zugang bzw. das Erfordernis erhöhter Flexibilität aufgrund von häufigen Veränderungen in der Zugangssituation genügen hierfür nicht. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter nicht auf Laufkundschaft angewiesen ist, sondern ein Gewerbe mit einem kleineren Mitarbeiterstamm ausüben will, der sich während des Zeitraums der Erschwernisse auf diese Situation einstellen kann. [...]

Von Dritten durchgeführte Baumaßnahmen stellen keinen Mangel dar, wenn der Zugang zum Geschäft nur vorübergehend behindert wird.

Mit Vertrag von März 2010 vermietete die Klägerin der Beklagten Geschäftsräume zur Nutzung „als Büro". Bei Abschluss des Mietvertrages war beiden Parteien bekannt, dass in unmittelbarer Nachbarschaft Bauarbeiten bevorstanden. Nachdem es in der Folgezeit zu Zugangsbehinderungen gekommen war, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis fristlos und stellte die Mietzahlungen ein.

Das LG Duisburg gab der Mietklage statt, das OLG Düsseldorf wies im Hinweisbeschluss darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Es sei schon fraglich, ob von Dritten durchgeführte Bauarbeiten mit Zugangserschwerungen überhaupt einen zur Kündigung berechtigenden Mangel darstellten. Jedenfalls komme eine Kündigung deshalb nicht in Betracht, weil der Zugang zum Büro nicht vollständig versperrt gewesen sei und die Beklagte mit dem Auftreten von Störungen aufgrund der ihr bekannten Bauarbeiten rechnen musste.

a) Soweit es die durch Dritte verursachte Zugangsbehinderungen angeht, hat das Kammergericht in der auch vom Senat zitierten Entscheidung vom 12. November 2007 - 8 U 194/06 -, GE 2008, 52, u. a. Folgendes ausgeführt: „Die Zugangsbehinderung stellt daher grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird ... Es ist völlig unerheblich, ob der Vermieter den Mangel bzw. die Tauglichkeitsminderung zu vertreten hat, sie beheben kann oder ihre Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt ..."

Schon in seinem Urteil vom 18. November 1997 (I-24 U 261/96, NJW-RR 1998, 1236) hat das OLG Düsseldorf eine Auseinandersetzung hiermit vermieden und sich stattdessen – wie hier – auf die Unerheblichkeit der Beeinträchtigung zurückgezogen und deshalb einen Mangel verneint. Dabei kann es doch keinem Zweifel unterliegen, dass § 536 Abs. 1 BGB z. B. dann eingreift, wenn vom Nachbargrundstück Lärmbeeinträchtigungen (vgl. AG Wedding, GE 2012, 409) ausgehen: Auch in einem solchen Fall ist der Vermieter nicht „Verursacher"; gleichwohl kann der vertragsgemäße Gebrauch (Wohnung: Nachtruhe; Büro: ungestörtes Arbeiten) beeinträchtigt sein.

b) Soweit angenommen wird, dass im innerstädtischen Bereich (warum nur dort?) stets mit Bauarbeiten gerechnet werden muss und die hiervon ausgehenden Beeinträchtigungen daher als „vertragsgemäß" anzusehen sind mit der Folge, dass Gewährleistungsansprüche ausscheiden (vgl. z. B. LG Berlin, GE 2011, 685), überzeugt das in keiner Weise. Diese Annahme setzt voraus, dass eine Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien vorliegt. Wenn aber nichts darauf hindeutet, dass in der Nachbarschaft Bauarbeiten erfolgen werden: Wie soll dann deren Bevorstehen Vertragsinhalt geworden sein? Etwa stillschweigend? Oder weil die Verkehrsanschauung insoweit ergänzend heranzuziehen ist? Wenn dem so wäre, müsste auch jede Lärmbelästigung durch Mitmieter als vertragsgemäß angesehen werden, weil mit Lärmbeeinträchtigungen bei Bezug einer Wohnung in einem Mietshaus eben gerechnet werden muss. Wenn also Bauarbeiten – welcher Art auch immer – in der Umgegend vorgenommen werden, kann – wenn keine besondere Regelung im Mietvertrag vorliegt – ein Minderungsausschluss nur über § 536 BGB erfolgen, also nur dann, wenn erkennbar war, dass mit entsprechenden Arbeiten gerechnet werden musste (Baulücke, entkerntes oder verwahrlostes Gebäude, Bauschild an noch intaktem Gebäude, Hinweis in den Medien oder des Vermieters auf bevorstehende Baumaßnahmen).