Von der Ankündigung abweichende Modernisierungsmieterhöhung

Von der Ankündigung abweichende Modernisierungsmieterhöhung; Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag für Betriebskosten

1. Bei komplexen Modernisierungsmaßnahmen ist die 10-% Grenze (Abweichung der tatsächlichen Mieterhöhung von der Modernisierungsankündigung) für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme zu berechnen. 2. Für eine Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG wegen gestiegener Betriebskosten ist ein Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag nicht erforderlich.

Die Klage ist bis auf einen geringfügigen Teil unbegründet. Ob die Parteien mit dem Schreiben vom 9. Januar 1992 eine Vereinbarung über die Höhe des künftigen Modernisierungszuschlages getroffen haben, kann letztlich unentschieden bleiben, denn aus ihrer Mieterhöhungserklärung vom 14. April 1993 kann die Kl. einen über 273,58 DM monatlich hinausgehenden Wertverbesserungszuschlag von der Bekl. nicht verlangen.

Die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 14. April 1993 beurteilt sich nach § 3 MHG alter Fassung, da die Erklärung noch vor Inkrafttreten des 4. MietRÄndG zum 1. September 1993 abgegeben worden ist.

1. Die Kosten für den Anschluß an BEWAG Fernwärme in Höhe von 34,67 DM muß die Bekl. bezahlen. Diese Kosten liegen sogar noch unterhalb der von der Kl. in ihrer Modernisierungsankündigung veranschlagten Kosten von 39,74 DM pro Monat. Im übrigen greift die Bekl. diesen Punkt auch nicht an.

2. Ähnliches gilt für die Kosten des Einbaus einer Zentralheizung in Höhe von 127,64 DM, die allerdings mehr als 10 % über den ursprünglich veranschlagten Kosten von 112, 81 DM liegen, was zur Folge hat, daß der Wertverbesserungszuschlag erst drei Monate später fällig wird ( § 3 Abs. 4 Satz 2 a. E. MHG a. F.).

3. (...)

4. Kosten für den Einbau einer Zentralwarmwasseranlage in Höhe von 90,10 DM sind ebenfalls von der Bekl. pro Monat zu bezahlen. Diesen Punkt greift die Bekl. auch nicht an. Dieser Wertverbesserungszuschlag ist aber ebenfalls erst drei Monate später fällig, da die Kosten mehr als 10 % über den ursprünglich veranschlagten 56,40 DM liegen.

5. (...)

6. Kosten für den Einbau von Isolierglasfenstern ist die Bekl. nicht verpflichtet zu zahlen, denn ungeachtet der durch die Beweisaufnahme bestätigten Tatsache, daß die Fenster in Küche und Bad wegen erheblicher Mängel instandsetzungsbedürftig waren, stellt der Austausch von einfachverglasten Fenstern durch Isolierglasfenster keine die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessernde Maßnahme dar. In Räumen wie Küchen, Badezimmer und Kammern, die nicht zum dauernden Aufenthalt gedacht sind, und in denen wegen der beim Baden oder beim Kochen entstehenden und die Gefahr von Schimmelpilzbildung verursachenden Feuchtigkeit eine ausreichende Lüftung wichtiger ist als eine Wärmeisolierung, führt der Einbau von Isolierglasfenstern gerade nicht zu einer Wohnwertverbesserung (LG Berlin, GE 1994, 455)

7. Die Kosten für die zentrale Schließ- und Türsprechanlage sowie die Post-Kabel-TV Radio-Anlage in Höhe von 6,33 DM und 5,67 DM monatlich werden von der Bekl. nicht beanstandet und sind von dieser voll zu bezahlen, die Kosten für Post-Kabel-TV Radio-Anlage aber erst drei Mo-nate später, da sie mehr als 10 % über den veranschlagten 4,90 DM liegen.

8. (...)

9. Die Kl. kann auch keine 1,91 DM monatlich für neue Hausbriefkästen verlangen, da es sich bei dieser Maßnahme nicht um eine Wohnwertverbesserung handelt. Einen Vorteil hiervon hat lediglich der Postbote, der nicht mehr wie früher die Post durch jeden Türbriefschlitz werfen und dazu alle Stockwerke hochlaufen muß. Für den Mieter ist diese Maßnahme eher nachteilig, da er die Post nicht mehr direkt in seine Wohnung zugestellt erhält, sondern auch an Tagen bzw. zu Zeiten, zu denen er seine Wohnung grundsätzlich nicht verlassen würde, in das Erdgeschoß gehen müßte, um nachzusehen, ob überhaupt Post für ihn da ist und diese zu holen (s. auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Auflage 1994, § 3 MHG, Rdnr. 35).

10. (...)

Die Kl. ist entgegen der Auffassung der Bekl. grundsätzlich berechtigt, nach § 4 Abs. 2 MHG gestiegene Betriebskosten auf die Bekl. umzulegen. Zwischen den Parteien gilt eine Bruttokaltmiete, das heißt ein Mietzins, in dem Betriebskosten bereits enthalten sind. Die Berechtigung zur Abwälzung gestiegener Betriebskosten, und zwar solcher im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV, ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. Sie muß nicht gesondert mietvertraglich vereinbart werden. Das Fehlen eines Erhöhungsvorbehalts in dem Mietvertrag vom 8. Dezember 1973 ist daher unschädlich.

Soweit die bis zum April 1993 zwischen den Parteien unstreitige Gesamtmiete einen "Betriebskostenanteil" von 5,38 DM beinhaltete, ist dieser Teil der Grundmiete, nämlich der sogenannten Bruttokaltmiete. Diese bzw. der darin enthaltene Betriebskostenanteil kann grundsätzlich nach § 4 Abs. 2 MHG erhöht werden.

Nach § 3 MHG ist die Wirksamkeit der Mieterhöhung um sechs Monate (früher: drei Monate) hinausgeschoben, wenn die Mieterhöhung den in der Modernisierungsankündigung angegebenen Betrag um mehr als 10 % überschreitet.

In seinem Urteil vom 21. Oktober 1997 hatte sich das Amtsgericht Schöneberg mit der Frage zu beschäftigen, ob die Berechnung bei umfangreichen Modernisierungsvorhaben von der Gesamtsumme auszugehen hat oder von den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen. Das Amtsgericht nahm eine getrennte Berechnung vor mit der Folge, daß sich nach der Mieterhöhung unterschiedliche Fälligkeiten ergeben. Das Gericht bejaht ferner die Möglichkeit einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG auch für den Fall, daß ein Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag fehlt. Bekanntlich war das OLG Hamm in seinem Rechtsentscheid vom 20. August 1997 (GE 1997, 1165 mit ablehnender Anmerkung von Beuermann GE 1997, 1134) anderer Meinung.