Vom Vermieter geschuldete Heiztemperaturen

Die vom Vermieter während der Heizperiode geschuldeten Raumtemperaturen in einer Wohnung betragen tagsüber in Flur, Küche Wohnzimmer und Schlafzimmer mindestens 20 °C.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Mieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung, deren Vermieterin die Bekl. ist. Er macht nach umfangreichem vorprozessualem Schriftverkehr mit der Klage einen Mangel in der Beheizbarkeit der von ihm gemieteten Wohnung geltend.

Während des laufenden Verfahrens haben die Parteien am 22. Februar 2010 eine Wohnungsbesichtigung durchgeführt. Die Bekl. hat im Anschluss daran in der Küche, die anders als andere Räume in der Wohnung nicht mit einer durch den Kl. an der Decke angebrachten Plastikfolie versehen ist, eine Temperaturdauermessung über drei Tage, nämlich vom 22. bis 25. Februar 2010, vorgenommen. Dabei wurde ein Testo 177‑HI-Langzeitmessgerät aufgestellt und das Thermostat am Küchenheizkörper demontiert, um ein Herunterregeln der Raumtemperatur durch den Kl. zu verhindern. [...]

Der Kl. behauptet, in seiner Wohnung würden im Winter, bei üblichen Außentemperaturen von etwa 0 °C und Dauerbetrieb aller Heizkörper auf höchster Stufe für drei Tage im Flur lediglich maximal 15 °C, in der Küche und im Wohnzimmer maximal 18 °C und im Schlafzimmer maximal 19 °C erreicht.

Der Kl. meint, ursächlich für den von ihm behaupteten Mangel sei die mangelhafte Dämmung der Wohnung. Er behauptet, es finde keinerlei Dämmung der Wohnung nach oben statt mit der Folge, dass die Wärme der Heizkörper nach oben verpuffe. Bei den Außenwänden handele es sich um 50er Mauerwerk. Die Decke der Wohnung, die unmittelbar über dem Dachgeschoss liege, bestehe aus einer angeputzten Holzlage, dazwischen fehle eine Schüttung, darüber gebe es eine Dielenlage zum Dachboden hin, die mit einem etwa 2 cm dicken Estrichboden belegt sei. [...]

Der Kl. begehrt, die Bekl. zu verurteilen, die Mängel in der von ihm gemieteten Wohnung zu beseitigen, dass im Flur, in der Küche, im Wohnzimmer und im Schlafzimmer keine 20 °C erreicht werden.

Die Bekl. behauptet, anlässlich eines am 18. Januar 2010 durchgeführten Ortstermins in der Wohnung des Kl. hätten ihr Mitarbeiter S. sowie Herr M. und Herr P. gleich beim Betreten der Wohnung bemerkt, dass dort ein feuchtes Raumklima herrschte und es zudem sehr kalt in der Wohnung gewesen sei. Die Raumtemperatur in der Mitte der Wohnung habe nur 15 °C betragen, die Luftfeuchtigkeit 56 bis 60 %. Im Freien sei dagegen eine Luftfeuchtigkeit von 47 % gemessen worden. Alle Heizkörper seien auf Null gestellt gewesen. Der Kl. habe angegeben, die Heizkörper seien am Tage, während seiner Abwesenheit immer auf Null gestellt, um Heizkosten zu sparen. Die Oberflächentemperatur der Innenwände habe nur 8 °C betragen.

Die Messung im Zeitraum vom 22. bis 25. Februar 2010 lasse keine Rückschlüsse zu, ob im Wohnzimmer, im Schlafzimmer, im Flur oder auch in der Küche der Wohnung 20 °C erreicht werden. Weil nur der Thermostatkopf am Heizkörper der Küche demontiert worden sei, sei es nicht verwunderlich, wenn keine Temperatur von mehr als 20 °C erreicht wurde, „wenn im Zeitraum der Messung die anderen Räume der Wohnung nicht beheizt wurden, die Küchentür offen stand und/oder Fenster der Wohnung geöffnet waren". [...]

Die Klage ist begründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf ordnungsgemäße Beheizung der Wohnung gemäß § 536 BGB, die derzeit nach dem substantiierten Vortrag des Kl., dem die Bekl. nicht hinreichend substantiiert und schlüssig entgegengetreten ist, nicht gegeben ist.

In der Rechtsprechung wird die Frage, welche Temperatur eine ordnungsgemäße Erfüllung der Pflicht zum Beheizen darstellt, nicht einheitlich beantwortet (LG Berlin, GE 1998, 905 ff. m. w. N.). Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin, der sich das erkennende Gericht anschließt, entspricht eine Raumtemperatur am Tage von 22 °C (für Bad und Toilette) bzw. von 20 °C für die übrigen Räume einem gewöhnlichen, am zeitgemäßen Wohnstandard zu bemessenden Gebrauch der Mietsache (LG Berlin, a. a. O.). Nachts ist eine durchgehende Temperatur von 18 °C als ausreichend anzusehen.

Dass in der Wohnung des Kl. dieser Mindeststandard nicht gegeben ist, hat er substantiiert dargelegt und ist durch die während des laufenden Verfahrens mit Zustimmung des Kl. durch die Bekl. durchgeführte Langzeitmessung untermauert worden, selbst wenn der Kl. meint, tatsächlich seien die Temperaturen noch geringer gewesen als durch die Langzeitmessung festgestellt. Darauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht an.

Für die Durchführung einer Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sieht das Gericht vor dem Hintergrund des (wechselnden) Bekl.vortrages keinen Raum mehr. Mit Schriftsatz vom 19. April 2010 hat die Bekl. im Anschluss an die von ihr in Auftrag gegebene Langzeitmessung selbst vorgetragen, dass in der Küche der Wohnung des Kl. Temperaturen von „bis nahe 20 °C" zu erreichen sind. Das heißt aber zugleich und wird durch die einzelnen Messergebnisse deutlich, dass nie mehr als 19,3 °C erreicht und damit 20 °C eben gerade nicht erreicht wurden. Eine auch nur geringfügig höhere Temperatur wurde zu keinem Zeitpunkt der Messung unabhängig von der Luftfeuchtigkeit und bei unstreitig voll aufgedrehtem Heizkörper erreicht. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Außentemperaturen in diesem Zeitraum um 0 °C lagen, also keine besonders niedrigen Außentemperaturen gegeben waren. Vor diesem Hintergrund war der Behauptung der Bekl., die mangelhafte Beheizung der Wohnung sei auf das unsachgemäße Heizverhalten des Bekl. zurückzuführen, nicht nachzugehen. Denn nach Durchführung der Langzeitmessung in der Küche der Wohnung ist weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich, dass in den übrigen Wohnräumen höhere Temperaturen erreicht werden können und insoweit eine Differenzierung zwischen den einzelnen Wohnräumen vorzunehmen ist. Soweit die Bekl. inzwischen ihren Vortrag modifiziert hat, indem sie sinngemäß einwendet, die durchgeführte Langzeitmessung sei unbrauchbar, weil der Kl. im Zeitraum der Messung die anderen Räume der Wohnung nicht beheizt haben könnte, die Küchentür offen gestanden haben könnte und/oder Fenster der Wohnung geöffnet worden sein könnten, verhält sie sich prozessual widersprüchlich. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Kl. die Langzeitmessung unterlaufen, d. h. deren Ergebnis manipuliert haben könnte. Der Vortrag der Bekl. ist spekulativ. Das Gericht versteht den Vortrag so, dass die Bekl. zum Ausdruck bringen will, der Kl. habe die Möglichkeit zur Manipulation gehabt. Dieser Vortrag steht aber im Widerspruch dazu, dass die Bekl. die Langzeitmessung vor dem Bekanntwerden der Ergebnisse und offensichtlich auch noch zum Zeitpunkt der Abfassung des Schriftsatzes vom 19. April 2010 als geeignete Methode zur Ermittlung der tatsächlichen Temperatur in der Wohnung des Kl. angesehen hat. Auch auf den Raum haben die Parteien sich offensichtlich geeinigt, weil es sich um einen Raum handelte, in dem der Kl. keine eigenen ,,Maßnahmen zur Wärmedämmung" vorgenommen hatte.

Dabei kommt dem Ergebnis der Langzeitmessung selbstverständlich kein Beweiswert im Sinne der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu. Angesichts dessen jedoch, dass die Langzeitmessung nicht allein als Parteivortrag des Kl. anzusehen ist, sondern insofern darüber hinausgeht, dass die Bekl. selbst die Maßnahme durchgeführt hat, muss sie sich grundsätzlich an deren Ergebnis festhalten lassen. Für eine Manipulation, wie sie sie im Schriftsatz vom 16. Juli 2010 erstmals andeutet, hat sie ernsthafte und konkrete Anhaltspunkte nicht vorgetragen. Allein die Möglichkeit zur Manipulation ist insoweit nicht ausreichend. Denn auch durch die nunmehr vorgeschlagene „erweiterte Langzeitmessung" kann eine Manipulation nicht ausgeschlossen werden.

Temperaturen von unter 20 °C am Tage, also in der Zeit zwischen 6.00 Uhr und 22.00 Uhr, stellen einen Mangel dar. Dabei kam es hier nicht darauf an, ob gemäß Nr. 1 Ziffer 3 der Anlage 1 zu § 4 des Mietvertrages vom 2. Juni 2007 die zu erreichenden Zimmertemperaturen zulässigerweise auf 20 °C beschränkt werden oder ob diese Temperaturen nur für Wohnräume ausreichen und für Bad und Toilette 21 °C gewährleistet sein müssen. Denn in der Wohnung des Kl. wird bereits diese Temperatur offensichtlich insbesondere bei niedrigeren Außentemperaturen nicht erreicht.

Der Vermieter einer Wohnung schuldet während der Heizperiode tagsüber in Flur, Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer eine Raumtemperatur von mindestens 20 °C.

Der Wohnungsmieter nahm seinen Vermieter auf Beseitigung des Mangels in Anspruch, den er darin sah, dass im Winter bei üblichen Außentemperaturen von etwa 0 °C und Dauerbetrieb aller Heizkörper auf höchster Stufe in Flur, Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer keine 20 °C erreicht würden. Im Laufe des Verfahrens nahm der Vermieter eine Temperaturmessung über drei Tage in der Küche vor, bei der Temperaturen bis nahe 20 °C erreicht wurden. Der Mieter nahm die mangelhafte Dämmung der Decke der Wohnung unmittelbar über dem Dachgeschoss als Ursache für die niedrigen Temperaturen an, während der Vermieter diese auf das feuchte Raumklima und die unzureichende Heizung durch den Mieter zurückführte, der selbst angegeben habe, am Tage seien die Heizkörper aus Kostengründen immer auf Null gestellt.

Das AG Köpenick gab der Klage statt. Eine Raumtemperatur von 20 °C tagsüber in der Zeit zwischen 6.00 und 22.00 Uhr für die bezeichneten Räume entspreche einem gewöhnlichen, an einem zeitgemäßen Wohnstandard zu bemessenden Gebrauch der Mietsache. Nach der von dem Vermieter selbst durchgeführten Temperaturmessung in der Küche würde diese Temperatur nicht erreicht. Anhaltspunkte für eine Manipulation durch den Mieter seien nicht ersichtlich. Der Behauptung des Vermieters, die mangelhafte Beheizung sei auf das unsachgemäße Heizverhalten des Mieters zurückzuführen, sei nicht nachzugehen, weil der Vermieter nicht substantiiert vorgetragen habe, dass in den übrigen Räumen höhere Temperaturen erreicht werden könnten.

Zwar hat das AG Köpenick dem Klagebegehren vollumfänglich stattgegeben, ohne im Tenor zwischen Tages- und Nachttemperaturen zu unterscheiden. Aus den zur Auslegung heranzuziehenden Urteilsgründen ergibt sich aber, dass nur über diejenigen am Tage zwischen 6.00 und 22.00 Uhr entschieden wurde.

Was als Tageszeit anzusehen ist, ist umstritten.

• 7-23 Uhr (LG Berlin, Urteil vom 26. Mai 1998, 64 S 266/97, GE 1998, 905; Peruzzo, Heizkostenabrechnung nach Verbrauch, 6. Aufl. 2009 Rn. 405)

• 6-23 Uhr (Ziaja, MietPrax/Fach 7, Rn. 139)

• 6-24 Uhr (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl. 2007, § 535 BGB Rn. 347, 348; AG Hamburg, WuM 1996, 469; AG Heidelberg, Urteil vom 24. März 1981, 24 C 2/81, BlGBW 1982, 159).

Während des Tages ist zudem zu unterscheiden zwischen den Temperaturen in Wohnräumen und anderen zum ständigen Aufenthalt vorgesehenen Räumen sowie sonstigen Räumen, die nur vorübergehend oder nur zu bestimmten Tages- oder Nachtzeiten benutzt zu werden pflegen. Die Temperaturen in den zum Wohnen oder zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen müssen naturgemäß höher sein als diejenigen in den anderen Räumen. Bei einer mit Zentralheizung vermieteten Wohnung werden während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) tagsüber folgende Raumtemperaturen auch ohne vertragliche Regelung als geschuldet angesehen:

• für Wohn- und Büroräume 20 °C (BGH, GE 1991, 615 = WuM 1991, 381 = ZMR 1991, 290; OLG München, NJW-RR 2001, 729 = NZM 2001, 382; KG, NZM 2002, 917 und ZMR 2008, 790; Palandt/Weidenkaff, § 535 BGB Rn. 64; Peruzzo Rn. 405; weitergehend AG Neuss, DWW 1997, 47; Pfeifer in Franke/Deckers, Teil B. 1.10. Rn. 4 und MietRB 2010, 123: 21 °C; noch weitergehend LG Mannheim, ZMR 1962, 313; LG Krefeld, ZMR 1959, 75 und Staudinger/Emmerich, § 535 BGB Rn. 62: Mindesttemperatur 20-22 °C);

• für Bad und Toilette 21 °C (Palandt/Weidenkaff, a. a. O.; weitergehend OLG Frankfurt/Main, ZMR 1992, 198; LG Berlin, MM 1992, 101; MietPrax/Ziaja, Fach 7 Rn. 138; Pfeifer, MietRB 2010, 123: 22 °C). Die Temperatur in Nebenräumen (ausgenommen Sanitärräumen) darf dagegen mindestens 2 Grad niedriger liegen (LG Berlin, GE 1989, 905).

Angesichts der mit der Anhebung der Raumtemperatur ab 20 °C um je 1 °C verbundenen Kostensteigerung von ca. 5-6 %, die den Bestrebungen nach Einsparung von Heizenergie entgegensteht, dürfte nach heutiger Anschauung eine Raumtemperatur von 20 °C in den Wohnräumen in der Zeit von 6.00 bis 23.00 Uhr ausreichend sein (BayObLG, DWE 1984, 122; LG Hamburg, GE 1980, 1040; AG Schöneberg, GE 1983, 539; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 BGB Rn. 347 ; einschränkend für Schlafzimmer nur 16-17 °C: LG Berlin, ZMR 1987, 378; LG Hamburg, WM 1988, 353; LG Hannover, WM 1988, 354 f.; LG Kassel, WM 1988, 355, 356). In Gewerberäumen darf die Temperatur etwas niedriger sein, aber in einer Anwaltskanzlei (OLG München, NJW-RR 2001, 729 = NZM 2001, 382) und in einem Café (KG, GE 2002, 730) auch 20 °C nicht unterschreiten.