Vom Mieter zu tragende anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen können Umsatzsteuer umfassen

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer.

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer.

5 Die Revision hat Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt:

7 Mehr als die erstinstanzlich bereits zuerkannte Summe, die das Amtsgericht aufgrund der individualvertraglich vereinbarten, wirksamen Quotenabgeltungsregelung ermittelt habe, könne die Kl. von den Bekl. für die Anstricharbeiten nicht verlangen. Insbesondere schuldeten die Bekl. die Umsatzsteuer auf den im Übrigen zutreffend ermittelten Abgeltungsbetrag nicht. Dies folge aus dem Wesen der Abgeltungsklausel. Deren Grundlage sei die Zahlung eines Betrages für fiktiv ermittelte Kosten, die eine bestimmte eingetretene Abnutzung der Mietsache ausgleichen sollten. Der Betrag, der von dem Mieter für die wirksam auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen zu zahlen sei, sei ein Teil des Entgelts für die Überlassung der Wohnung, der in die gesamte Mietkalkulation des Vermieters einfließe. Auch wenn der Anspruch auf die Abgeltung anteiliger Abnutzung im Rahmen einer wirksamen Quotenabgeltungsklausel keinen Schadensersatz darstelle, auf den sich die Regelung des § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB unmittelbar beziehe, spreche hier der sich aus der genannten Regelung ergebende Rechtsgedanke gegen die Berücksichtigung tatsächlich nicht entstandener Umsatzsteuer. Auch wenn es sich um einen Erfüllungsanspruch handelte, stünde dem Vermieter Umsatzsteuer nur dann zu, wenn diese überhaupt anfiele. Das sei hier nicht der Fall. Auf die Wohnungsmiete sei Umsatzsteuer nicht zu zahlen. Als Teil des vom Mieter geschuldeten Entgelts für die Wohnungsnutzung falle damit auch für die quotale Abgeltung keine Umsatzsteuer an.

II. 8 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

9 1. Nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen beruht die grundsätzliche Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung eines auf ihre Mietzeit bezogenen quotalen Abgeltungsbetrages für die bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen auf der wirksamen Individualvereinbarung der Parteien vom 14./20. Februar 2007. Dagegen ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern.

10 2. Die Bekl. sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts verpflichtet, auch die Umsatzsteuer in Höhe von 81,65 € auf den errechneten Abgeltungsbetrag zu zahlen. Dies ergibt die Auslegung der Individualvereinbarung vom 14./20. Februar 2007 (§§ 133, 157 BGB). Da das Berufungsgericht eine Auslegung der Vereinbarung unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat diese selbst vornehmen (BGHZ 65, 107, 112; Senatsurteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 387/04, GE 2007, 1049 = WuM 2007, 443, Tz. 10).

11 Nach dem Wortlaut der Vereinbarung hat der Mieter „die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebs zu zahlen". Die Vereinbarung sieht weiter vor, dass es dem Mieter unbenommen bleibt, einen günstigeren Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs vorzulegen.

12 Aus diesem Wortlaut erschließt sich zweifelsfrei, dass ein Kostenvoranschlag auf Bruttobasis, also einschließlich der Umsatzsteuer, jedenfalls eine zulässige Grundlage der Berechnung des Abgeltungsbetrags sein sollte. Denn der Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs weist regelmäßig, da es sich um einen Leistungsaustausch handelt, Umsatzsteuer aus. War damit nach dem Willen der Parteien eine Berechnung des Quotenabgeltungsbetrags auf Bruttobasis zulässig, kann dieses von den Parteien in vertragsautonomer Entscheidung getroffene Ergebnis entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht mit der Erwägung in Frage gestellt werden, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen einen Teil des Mietentgelts für die Gebrauchsüberlassung der Mieträume darstelle und für die Miete keine Umsatzsteuer zu zahlen sei.

13 3. Das Berufungsurteil erweist sich, soweit es der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt, auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).

14 Die Revisionserwiderung ist der Auffassung, dass das Amtsgericht - vom Berufungsgericht unbeanstandet - die von der Kl. vorgelegte Kostenaufstellung nicht habe unkritisch als Kostenvoranschlag werten und „fortschreiben" dürfen, indem es dort aufgelistete von der Kl. behauptete Schadensersatzforderungen bezüglich der Türzarge der Eingangstür in die quotale Abgeltung einbezogen habe. Die Revisionserwiderung lässt bei ihrer Betrachtung unberücksichtigt, dass beide Vorinstanzen die Stoßstellen an den Türen und Türzargen nicht als Beschädigungen, sondern als normale, durch vertragsgemäßen Gebrauch verursachte Abnutzung angesehen haben. Daraus folgt, dass die von der Kl. als Schadensersatz geltend gemachten Lackierungskosten in den quotalen Abgeltungsbetrag einzubeziehen sind. Auch mit dem weiteren Einwand, die Kl. habe keinen Kostenvoranschlag vorgelegt, sondern lediglich eine Kostenaufstellung, die auch schadensrechtliche Elemente enthalte, kann die Revisionserwiderung nicht durchdringen, denn der Kostenaufstellung vom 6. November 2007 können die für die Berechnung des quotalen Abgeltungsbetrags notwendigen Elemente wie Art und Umfang der auszuführenden Arbeiten, Einheitspreise, Anzahl der erforderlichen Arbeitsstunden und Umsatzsteuer entnommen werden.

III. 15 Das Berufungsurteil ist daher nach § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben. Da keine tatsächlichen Feststellungen mehr zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). In Höhe des der Kl. zustehenden Umsatzsteuerbetrages ist die Widerklage abzuweisen.

Haben die Mietvertragsparteien sich durch Individualvereinbarung dahin geeinigt, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen (Quotenklausel) nach einem Kostenvoranschlag zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer.

Die Beklagten waren seit 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Das Mietverhältnis endete aufgrund ordentlicher Kündigung der Mieter zu Ende Mai 2007. Im Februar 2007, also noch während des Mietverhältnisses, vereinbarten die Parteien u. a., dass die während des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen von den Mietern übernommen werden. Bei Ende des Mietverhältnisses, so die Vereinbarung, sollte der Mieter verpflichtet sein, die anteiligen Kosten entsprechend einem Kostenvoranschlag zu zahlen, wenn zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sein sollten. In dem nach Ende des Mietverhältnisses geführten Rechtsstreit hatten die Vorinstanzen dem Vermieter einen Anspruch auf quotale Abgeltung bezüglich der bei Auszug noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen zuerkannt, nicht jedoch die auf diesen Betrag entfallende Umsatzsteuer.

In der Revision der Vermieter ging es im Wesentlichen um diesen Punkt.

Der VIII. Senat des BGH kam zu dem Ergebnis, dass die Mieter auch die Umsatzsteuer zahlen müssten. Nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen beruhe die grundsätzliche Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung eines auf ihre Mietzeit bezogenen quotalen Abgeltungsbetrags für die bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen auf der wirksamen Individualvereinbarung der Parteien. Das sei revisionsrechtlich zugrunde zu legen.

Die Auslegung dieser Individualvereinbarung ergebe, dass auch die Umsatzsteuer auf den errechneten Abgeltungsbetrag zu zahlen sei. Aus dem Wortlaut erschließe sich zweifelsfrei, dass ein Kostenvoranschlag auf Bruttobasis, also einschließlich der Umsatzsteuer, jedenfalls eine zulässige Grundlage der Berechnung des Abgeltungsbetrages sein sollte. Der Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes weise regelmäßig Umsatzsteuer aus, da es sich um einen Leistungsaustausch handele. Sei damit nach dem Willen der Parteien eine Berechnung des quotalen Abgeltungsbetrages auf Bruttobasis zulässig gewesen, könne dieses von den Parteien in vertragsautonomer Entscheidung getroffene Ergebnis nicht mit der Erwägung in Frage gestellt werden, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen einen Teil des Mietentgelts für die Gebrauchsüberlassung der Mieträume darstelle und dass für die Miete keine Umsatzsteuer zu zahlen sei.