Vom Mieter eingebaute Gasetagenheizung nicht zu berücksichtigen

Vom Mieter eingebaute Gasetagenheizung nicht zu berücksichtigen; Mietermodernisierung mit öffentlichen Zuschüssen ohne Eigenmittel; Spüle; Waschbecken; Orientierungshilfe des Mietspiegels; Kochmöglichkeit durch Mieter gestellt mit überwiegendem Vermieterzuschuss; Herd; nutzbarer Balkon an lärmbelasteter Straße

1. Auf eine Mietermodernisierung, die mit Zuschüssen der IBB und des Vermieters durchgeführt wurde, kann sich der Vermieter auch dann nicht berufen, wenn der Mieter dazu keine Eigenmittel aufgebracht hat.

2. Beim Einbau einer Gasetagenheizung gilt die Wohnung in diesem Fall für eine Mieterhöhung als ofenbeheizt.

3. Ein halbrundes Waschbecken ohne Ablage ist eine Spüle im Sinne des Mietspiegels.

4. Die Wohnung ist auch dann mit einer Kochmöglichkeit ausgestattet, wenn der Vermieter bei der Erstanschaffung eines Herdes mehr als 50 % der Kosten übernommen hat.

5. Ein Balkon mit einer Grundfläche von 1 m x 4 m ist auch bei Lage an einer Straße mit hoher Lärmbelastung nutzbar.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 54,13 € auf 410,00 € ab dem 1. September 2008 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Die Klage ist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 27. Juni 2008 vor. Unschädlich ist es auch, dass sich die Kl. bei der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens zunächst auf ein unzutreffendes Feld des Mietspiegels berief, weil die Einordnung des Hauses (Feld K 1 oder Feld K 2) zwischen den Parteien streitig war.

Hierzu führt der Bundesgerichtshof im Leitsatz seines Urteils vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07 - GE 2008, 191 - aus:

„Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen."

Es greift der Berliner Mietspiegel 2007 ein, den die Kl. angewendet hat.

Es ist das Feld K 1 anzuwenden.

Die Wohnung der Bekl. ist nicht als mit einer Sammelheizung und Bad oder WC ausgestattet in einem Haus, das bis 1918 errichtet wurde und in mittlerer Wohnlage bei einer Größe über 90 m2 liegt, anzusehen.

Unstreitig wurde im Jahre 1995 in die Wohnung eine Gasetagenheizung eingebaut. Die Einbaukosten beliefen sich inklusive der Erneuerung der gesamten Zuflussverteilung in Bad und Küche und zuzüglich der vom Schornsteinfeger erbrachten Leistungen auf insgesamt (16.636,59 DM + 2.781,13 DM =) 19.417,72 DM. Davon zahlte die Kl. 9.500 DM, der Rest wurde als Zuschuss von der Investitionsbank Berlin geleistet. Dass die Bekl. Eigenmittel aufgebracht hätten, wurde nicht vorgetragen.

Nach der Rechtsprechung der Kammer kamen solche Zuschüsse nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter zugute. Diese gesetzgeberische Intention ergibt sich aus der Beantwortung einer Anfrage, die das Gericht seinerzeit an die für die Gewährung derartiger Zuschüsse zuständigen Stellen gerichtet hat. Sie spielte bei der Berechnung des Entschädigungsbetrages, der dem Mieter bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages zustand, eine Rolle. Dieser Entschädigungsbetrag, der auch in § 2 Abs. 5 der vorliegenden Vereinbarung vorgesehen ist, errechnete sich aus den Kosten der Mietermaßnahme abzüglich bestimmter Prozentsätze. Entscheidend war dabei die Frage, ob von diesen Kosten die Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten abzuziehen wären. Die Kammer hat in ihrer damaligen Rechtsprechung einen solchen Abzug verneint. Hierzu wird auf die Entscheidung vom 10. November 1997 - 67 S 255/97 (GE 1998, 907 f.) hingewiesen.

Insgesamt gesehen muss die Wohnung daher in das Feld K 1 eingeordnet werden. Die Kl. hat einen wirtschaftlichen Vorteil aus ihrer Beteiligung an den Kosten des Heizungseinbaus erhalten, indem sie eine Mieterhöhung vorgenommen hat, die sich an der Höhe ihres Zuschusses orientierte. Die Bekl. haben die Mieterhöhung damals hingenommen.

Zu den Merkmalsgruppen gilt das Folgende:

Merkmalgruppe 1: Bad/WC - Diese Merkmalgruppe ist unstreitig negativ zu bewerten.

Merkmalgruppe 2: Küche - Diese Merkmalgruppe ist negativ zu bewerten.

Das von den Bekl. geltend gemachte wohnwertmindernde Merkmal der fehlenden Spüle ist nicht gegeben. Unstreitig verfügte die Küche bei Einzug der Bekl. über einen Siphon. Nach der eigenen Angabe der Bekl. zu 2. im Termin vor dem Amtsgericht am 25. Februar 2010 handelte es sich dabei um ein halbrundes Waschbecken ohne Ablage. Dieses stellt eine Spüle im Sinne des Berliner Mietspiegels dar. Entscheidend ist, dass das in der Küche aus dem Wasserhahn austretende Wasser in einem fest installierten Becken zum Spülen des Geschirrs aufgefangen werden und durch diesen abfließen kann. Nicht entscheidend ist hingegen, dass neben dem Becken auch noch eine Abstellmöglichkeit für Geschirr auf der Spüle vorhanden ist. Geschirr kann zum Abtropfen ebenso gut auf ein neben dem Becken stehendes haushaltsübliches Gestell oder auf einer Arbeitsplatte abgestellt werden. Diese Möglichkeit muss jedoch nicht vom Vermieter gestellt werden.

Eine Kochmöglichkeit wurde zumindest durch die Anschaffung des Gasherdes im Jahre 1989 vom Vermieter gestellt. Auch wenn die Bekl. seinerzeit 500 DM hinzubezahlt haben, wurde der überwiegende Teil der Kosten in Höhe von 996,40 DM zuzüglich der Mehrwertsteuer von damals 14 % in Höhe von 139,50 DM, insgesamt also 1.135,90 DM von der Kl. bezahlt. Da die Bekl. nicht vorgetragen haben, dass die Kl. zum Vorsteuerabzug berechtigt wäre und dies auch nicht ersichtlich ist, darf bei der Ermittlung des Anschaffungswertes die auch von der Kl. zu zahlende Mehrwertsteuer nicht unberücksichtigt bleiben.

Die Warmwasserversorgung wurde durch den Einbau der Gasetagenheizung ebenfalls von den Bekl. geschaffen. Damit liegt das wohnwertmindernde Merkmal der nicht ausreichenden Warmwasserversorgung vor.

Dagegen handelt es sich nicht um eine wohnwerterhöhend zu berücksichtigende Wohnküche. Gleichgültig, ob die Küche vermieterseits mit der schräg oder rechtwinklig verlaufenden Wand zum Badezimmer versehen ist, ergibt sich keine Grundfläche von mindestens 14 m2, sondern eine solche von etwa 12,3 m2 bis 12,8 m2. Dies lässt sich anhand der vorgelegten Grundrisse ermitteln. Der Vorraum ist bei der Größe der Küche nicht zu berücksichtigen.

Merkmalgruppe 3: Wohnung - Diese Merkmalgruppe ist positiv zu bewerten.

Die wohnwertmindernden Merkmale einer unzureichenden Elektroinstallation oder einem Verlauf der Elektroinstallationen auf Putz haben die insoweit beweispflichtigen Bekl., wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, nicht bewiesen. Von einem schlechten Schnitt der Wohnung geht die Kammer, wie auch das Amtsgericht, nicht aus. Zwar verfügt die Wohnung über einen ungewöhnlichen Zuschnitt mit einem langen Flur. Lediglich das Wohnzimmer ist aber gefangen. Der relativ lange Weg von der Küche zum Esszimmer bewirkt dagegen keine Minderung des Wohnwertes, außerdem sind in allen Räumen ausreichend Stellmöglichkeiten für Schränke vorhanden. Der Balkon mit einer Grundfläche von etwa 1 m x 4 m ist entgegen der Ansicht der Bekl. aufgrund seiner Maße nutzbar. Dass er an einer Straße mit hoher Lärmbelastung liegt, lässt seine Nutzbarkeit nicht entfallen. Ein Breitbandkabelanschluss ist in der Wohnung vorhanden, das bloße Bestreiten des Vorliegens eines solchen von Seiten der Bekl. mangels eigener Fachkenntnisse ist unbeachtlich. Vom Vorhandensein einer wohnwerterhöhenden Abstellkammer oder von Einbauschränken geht die Kammer nicht aus. Unstreitig wurden diese im Bereich des Vorraums zur Küche bereits vor Einzug der Bekl. auf Veranlassung des damaligen Vermieters entfernt, die Kleiderkammer neben dem Schlafzimmer wurde von den Bekl. eingebaut.

Dagegen verfügt die Wohnung unstreitig über eine überwiegend vorhandene moderne lsolierverglasung. Wohnwertmindernd wirkt sich auch der von den Bekl. behauptete vermieterseits nicht gestellte Waschmaschinenanschluss nicht aus. Entgegen der Ansicht der Bekl. wurde dieser nämlich vermieterseits gestellt. Unstreitig war in der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs der Bekl. zunächst kein Waschmaschinenanschluss vorhanden. Diesen bauten die Bekl. ein. Unstreitig wurde dieser Anschluss aber im Jahre 1995 im Rahmen des Einbaus der Gasetagenheizung vermieterseits erneuert. Ausweislich der Rechnung der Firma Sch. wurde dort ein Waschmaschinenanschluss eingebaut. Dabei handelt es sich, entgegen der Ansicht der Bekl., ausweislich der Rechnung nicht lediglich um die Erneuerung eines Ventils, sondern um den „Einbau eines Waschmaschinenanschlusses mit einem WAS-Auslaufventil".

Merkmalgruppe 4: Gebäude - Diese Merkmalgruppe ist negativ.

Wohnwertmindernd wirkt sich der von den Bekl. im Einzelnen unter Vorlage von Lichtbildern geschilderte überwiegend schlechte Zustand des Treppenhauses und des Mauerwerks mit Putzabplatzungen aus. Im Treppenhaus befinden sich große unverputzte Flächen und Putzabplatzungen, Türen und Treppengeländer weisen erhebliche Lackschäden auf. Dies ist von der Kl. auch nicht substantiiert bestritten worden. Sie trägt lediglich vor, dass das Treppenhaus in der Vergangenheit renoviert worden sei. Von einer unzureichenden Wärmedämmung vermag die Kammer hingegen nicht auszugehen, vielmehr erscheint sie dem Baualter entsprechend.

Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld - Diese Merkmalgruppe sieht die Kammer als negativ an.

Ausweislich der vorgelegten Skizzen und Luftbilder ist die überwiegende Anzahl der Räume, nämlich das Wohnzimmer, das Esszimmer und das Schlafzimmer zur W. Straße hin ausgerichtet und entsprechen dort der Hausnummer 110. Ausweislich des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2007 handelt es sich hierbei um eine verkehrslärmbelastete Lage, die sich wohnwertmindernd auswirkt. Eine Gestaltung der Müllstandsfläche vermag die Kammer nicht zu erkennen, andererseits ist diese aber auch nicht ungepflegt.

Damit liegen eine positive und vier negative Merkmalsgruppen vor, so dass in der unteren Spanne 60 % abzuziehen sind: [...]

Eine vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommene Modernisierungsmaßnahme wirkt in einem späteren Mieterhöhungsverlangen nicht zugunsten des Vermieters. Auch nach dem (erstmaligen) Einbau einer Heizung durch den Mieter gilt eine Wohnung (auf Dauer), was den Ausstattungsstandard betrifft, in einem späteren Mieterhöhungsverfahren als Ofenheizungswohnung. Das Landgericht Berlin wendet diese Grundsätze auch in einem Fall an, in dem die Mietermodernisierung ohne eigene Aufwendungen des Mieters nur mit Zuschüssen der IBB und des Vermieters durchgeführt wurde. Begründung: Die öffentliche Förderung sei zugunsten des Mieters und nicht des Vermieters erfolgt.

Der Mieter hatte in die Ofenheizungswohnung eine Gasetagenheizung einbauen lassen; die Kosten übernahm die Vermieterin knapp zur Hälfte und im Übrigen die IBB (die frühere WBK).

In einem späteren Mieterhöhungsverfahren war streitig, welches Mietspiegelfeld anzuwenden war (Ofenheizungswohnung oder Wohnung mit Sammelheizung).

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin verwies auf ihre Rechtsprechung, wonach bei einem vorzeitigen Auszug der Entschädigungsbetrag für den Mieter nicht um den Zuschuss der IBB zu kürzen sei, weil dieser nicht dem Vermieter zugutekommen solle; dies entspreche der Absicht des Gesetzgebers, wie eine frühere Anfrage des Gerichts bei der für die Zuschussgewährung zuständigen Stelle (WBK) ergeben habe. Es sei daher das Mietspiegelfeld K1 (Ofenheizungswohnung) anwendbar.

Das Gericht machte in diesem Verfahren auch einige Ausführungen zur Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel.

Ein halbrundes Waschbecken reiche als Spüle für die Küche, nicht erforderlich sei, dass neben dem Becken auch noch eine Abstellmöglichkeit für das Geschirr vorhanden sei. Eine Kochmöglichkeit gelte als vom Vermieter gestellt, wenn er sie zur guten Hälfte bezahlt habe (es war ein Gasherd für mehr als 1.000 DM vom Vermieter gekauft worden, der Mieter hatte einen Zuschuss von 500 DM gezahlt). Schließlich: Auch ein Balkon zur Straße mit hoher Lärmbelastung sei ein nutzbarer Balkon.

Missverständlich sind die Ausführungen zur Spüle in der Küche. Die Ausstattung mit einem Siphon, bei dem es sich schlicht nur um einen Geruchsverschluss handelt, hätte nämlich nicht ausgereicht. Vorhanden war außerdem ein halbrundes Waschbecken ohne Ablage.