Vom Mieter blockierte Toilettenspülung als Kündigungsgrund

Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung über einen längeren Zeitraum den Druckknopf der Toilettenspülung blockiert, so dass ständig Wasser läuft.

Die Kl. begehrt mit der vorliegenden Klage die Räumung und Herausgabe einer in einem hellhörigen Gebäude belegenen Wohnung. Wohnungsbezogene Wasseruhren sind nicht vorhanden. Die Be- und Entwässerungskosten werden nach der jeweiligen Wohnfläche umgelegt. Mit Schreiben vom 1. April 2009 mahnte die Hausverwaltung den Bekl. ab. Am 27. April 2009 führte der Geschäftsführer der Hausverwaltung beim Bekl. eine Wohnungsbesichtigung durch. Mit Schreiben vom 11.5.2009, sprach die Hausverwaltung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus und forderte den Bekl. vergeblich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Die Kl. behauptet, dass aus der Wohnung des Bekl. seit Ende März 2009 ein ständiges Wasserrauschen, auch nach 22.00 Uhr zu hören sei. Nachbarn des Bekl. hätten sich deshalb bei der Hausverwaltung beschwert. Bei der Wohnungsbesichtigung habe der Zeuge Sch. festgestellt, dass der Bekl. seinen Rasierapparat auf dem Spülkasten des WCs derart abgestellt hatte, dass dieser die Spültaste blockierte, wodurch ein dauerhafter Wasserfluss entstand.

Die Kl. kann vom Bekl. die Räumung und Herausgabe der von ihm genutzten Wohnung verlangen. [...]

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 11.5.2009 wirksam beendet worden. Die Kl. war zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 2, 569 Abs. 2 BGB berechtigt. [...] Der Bekl. hat den Hausfrieden nachhaltig gestört und seine mietvertraglichen Pflichten grob verletzt.

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Bekl. über einen längeren Zeitraum absichtlich den Druckknopf der Toilettenspülung derart blockiert hat, dass Wasser dauerhaft durch die Abwasserleitungen des Hauses abfloss. Der Zeuge Sch. hat den klägerischen Vortrag bestätigt, wonach der Bekl. seinen Rasierapparat am 27.4.2009 hochkant an die Wand gelehnt hatte und die Spültaste auf diese Weise dauerhaft gedrückt wurde. [...]

Das Gericht hat ferner davon auszugehen, dass der Bekl. sein Verhalten auch nach der Wohnungsbesichtigung am 27.4.2009 trotz Abmahnung fortgesetzt hat. Aufgrund der klägerseits eingereichten eidesstattlichen Versicherungen und Erklärungen der Mitmieter K., L. und R. ist hinreichend dargetan, dass der Bekl. auch in den Folgemonaten das Wasser fast täglich und über mehrere Stunden laufen ließ. Einer zeugenschaftlichen Vernehmung der Nachbarn bedurfte es nicht. Der Bekl. ist dem substantiierten klägerischen Vortrag nicht in ausreichender Weise entgegengetreten. Soweit der Bekl. den Eingang von Beschwerden anfänglich noch mit Nichtwissen bestritten hat, hätte es spätestens ab Einführung der schriftlichen Erklärungen der Nachbarn in den Prozess eines weiteren Eingehens hierauf bedurft.

Aufgrund der Beweisaufnahme steht ferner fest, dass der Bekl. bei der Wohnungsbesichtigung mündlich abgemahnt wurde. Eine Abmahnung bedarf keiner besonderen Form, kann daher auch mündlich erteilt werden. Inhaltlich muss sie lediglich die Beanstandung einer konkreten Pflichtverletzung und die Aufforderung enthalten, dieses Verhalten künftig zu unterlassen. Der Androhung einer (fristlosen) Kündigung bedarf es nicht (Palandt‑Weidenkaff, 66. Aufl., § 543 BGB Rz. 47). Der Bekl. wurde vom Zeugen Sch. darauf hingewiesen, dass sein Verhalten nicht akzeptabel ist und der Hausgemeinschaft hierdurch auch ein Schaden zugefügt wird. Hierdurch forderte er den Bekl. implizit auf, sein Verhalten zu ändern. Jedenfalls im Zusammenhang mit der schriftlichen Abmahnung vom 1. April 2009, in dem ebenfalls auf den ununterbrochenen Wasserfluss in der Wohnung des Bekl. eingegangen wurde, hätte dem Bekl. deutlich werden müssen, dass er sein bisheriges Verhalten zu unterlassen hat.

Die Verursachung ständigen Wasserrauschens im Abflussrohr stellt in einem hellhörigen Haus eine nachhaltige Lärmbelästigung dar. Der Bekl. hat durch sein fortgesetztes Verhalten seine Nachbarn im Haus in unzumutbarer Weise und insbesondere auch zu nächtlichen Ruhezeiten gestört. Er hat Wasser, eine zunehmend kostbare Ressource, verschwendet und ferner entweder die Nachbarn oder die Kl. der konkreten Gefahr einer finanziellen Schädigung ausgesetzt. Da im Haus keine individuellen Wasserzähler installiert sind, müssen die Kosten der Be‑ und Entwässerung nach der jeweiligen Wohnfläche umgelegt werden. Eine genaue Abgrenzung des zusätzlichen Verbrauchs des Bekl. wird jedoch nicht möglich sein, so dass die zusätzlichen Kosten entweder auf alle Mieter umgelegt oder - soweit diese zur Kostentragung aus verständlichen Gründen nicht bereit sind - von der Vermieterin getragen werden müssen. Es ist zu erwarten, dass es insoweit auch zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen wird. Inwieweit zusätzlich noch durch Kondenswasser ein Wasserschaden an der Decke der unter der Wohnung des Bekl. gelegenen Wohnung entstanden ist, bedarf unter diesen Umständen keiner Klärung mehr.

Das Verhalten des Bekl. ist auch nicht dadurch gerechtfertigt oder entschuldigt, dass seinen Angaben zufolge der Toilette starke Fäkalgerüche entströmen. Unabhängig davon, dass der entsprechende Vortrag von der Kl. bestritten wurde und der Bekl. insoweit keinen Beweis angeboten hat, wäre sein Verhalten kein taugliches Mittel, um auf einen etwaigen Mangel der Mietsache zu reagieren. Hier hätte es spätestens bei dem Besichtigungstermin am 27.4.2009 einer konkreten Mangelanzeige gegenüber der Kl. oder der klägerischen Hausverwaltung bedurft. Der Bekl. hat jedoch - soweit ersichtlich - erstmals im vorliegenden Rechtsstreit eine solche Geruchsbelästigung behauptet. Keinesfalls würde ein solcher Mangel es rechtfertigen, das Wasser in der Toilette mit den oben beschriebenen Folgen für die Mitmieter, die Kl. oder die Umwelt ständig laufen zu lassen.

Im menschlichen Zusammenleben (und im Mietrecht) passiert immer wieder etwas, womit niemand gerechnet hatte. Das Amtsgericht Wedding hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, bei dem der Mieter die Toilettenspülung absichtlich ständig rauschen ließ, was zur fristlosen Kündigung führte.

Die Mieter eines Hauses beschwerten sich darüber, dass nachts ständig Wasser rauschte. Die Hausverwaltung konnte erst nach einiger Zeit und nach einer Wohnungsbesichtigung die Ursache feststellen. Der beklagte Mieter hatte seinen Rasierapparat so auf dem Spülkasten des WCs abgestellt, dass der Druckknopf blockiert war. Auch nach Abmahnung hörte in der Folgezeit das Wasserrauschen nicht auf.

Mit Urteil vom 19. Oktober 2009 gab das Amtsgericht Wedding der Räumungsklage statt und meinte, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei dem Vermieter nicht zumutbar. Der Mieter habe durch sein fortgesetztes Verhalten seine Nachbarn gestört und Wasser verschwendet.

Die Suche nach der Ursache des Rauschens war nicht einfach und dauerte drei Monate. Der Einsender des Urteils teilt dazu mit: "Interessanterweise wurde im einstweiligen Verfügungsverfahren das Unterlassungsbegehren gegen diese Handlung vom Amtsgericht abgelehnt mit der Begründung, dass ein dreimonatiges Abwarten zu lang sei, um einstweiligen Rechtsschutz zu erhalten. Die Hausverwaltung hatte große Schwierigkeiten, das Problem überhaupt einzugrenzen, weil die Hausverwaltung nicht von Anfang an von einer derart vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung ausging, sondern einen Rohrbruch vermutete und das Haus zunächst hierauf absuchte."