Vom Mieter angebrachte Balkonverglasung

Vom Mieter angebrachte Balkonverglasung; keine Wiederherstellungspflicht für Vermieter

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine vom Mieter angebrachte Balkonverglasung wiederherzustellen, die für Sanierungsmaßnahmen an der Fassade abgebaut werden mußte.

Den Kl. steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf die Verglasung ihres Balkons durch die Bekl. zu.

Ein dahingehender Anspruch kann entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht aus § 280 BGB hergeleitet werden. Denn für die Bekl. bestand keine Duldungspflicht im Hinblick auf den verglasten Balkon, die durch Vornahme der Sanierungsarbeiten unmöglich geworden wäre. Es kann dahingestellt bleiben, ob eine Duldungspflicht ursprünglich tatsächlich durch konkludente Genehmigung der Verglasung bzw. auf der Grundlage des § 112 Abs. 2 ZGB begründet worden ist; jedenfalls endete diese zu dem Zeitpunkt, in dem die Bekl. diese Verglasung zum Zwecke der Vornahme der Sanierungsarbeiten an der Fassade abbauen sollte und mußte. Denn selbst wenn eine Genehmigung durch die Bekl. bzw. deren Rechtsvorgängerin erfolgt sein sollte, so ist die Loggia damit nicht Mietgegenstand geworden in dem Sinne, daß die Bekl. das Vorhandensein einer Loggia schuldete. Vielmehr wäre den Kl. in diesem Fall nur die widerrufliche Möglichkeit eingeräumt worden, die Mietsache mit baulichen Veränderungen zu versehen. Wenn die Bekl. im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen von diesem Widerrufsrecht konkludent Gebrauch gemacht hat, so erscheint dies auch nicht unbillig. Zunächst ist unstreitig, daß die Sanierungsmaßnahmen an der Fassade erforderlich gewesen sind. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, daß die Verglasung durch die Kl. immerhin im Jahre 1984 erfolgt ist, so daß sie insgesamt über elf Jahre in den Genuß der Investition gekommen ist.

Auch auf § 112 Abs. 2 Satz 2 ZGB läßt sich eine Duldungspflicht für die Bekl. nicht stützen, selbst wenn die Verglasung zum damaligen Zeitpunkt zu einer im gesellschaftlichen Interesse liegenden Verbesserung der Wohnung geführt haben sollte. Aufgrund der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung vom 16. März 1998 steht fest, daß die damals bestehenden Mängel durch die Sanierungsmaßnahmen an der Fassade nunmehr weitgehend behoben sind. Im übrigen steht es den Kl. frei, diesbezüglich ihre sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte auszuüben.

Die Kl. können die Verglasung auch nicht als Schadensersatzanspruch aus § 538 BGB geltend machen, weil durch den Abbau der Loggia kein Mangel der Mietsache i. S. v. § 537 entstanden ist. Ein Mangel nach § 537 BGB liegt nur dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten abweicht. Dies ist hier nicht der Fall, da die Loggia - wie bereits ausgeführt - selbst im Falle einer Genehmigung nicht Mietgegenstand geworden ist.

Schließlich ergibt sich der geltend gemachte Anspruch auch nicht aus positiver Forderungsverletzung oder aus § 823 Abs. 1 BGB. Diese Ansprüche setzen jeweils ein rechtswidriges Verhalten der Bekl. voraus, das vorliegend nicht erkennbar ist. Denn die Bekl. handelte in Ausübung ihres Rechts aus § 541 a BGB, der dem Mieter im Hinblick auf notwendige Erhaltungsmaßnahmen eine unbeschränkte Duldungspflicht auferlegt (RGRK, BGB, § 541 a Rdn. 4). Insofern handelte die Bekl. im Einklang mit der Rechtsordnung.

Der Mieter hatte mit Zustimmung des Vermieters den Balkon umgebaut und daraus eine verglaste Loggia gemacht. Später mußte für die Sanierungsarbeiten an der Fassade die Verglasung entfernt werden. Nach Abschluß der Sanierungsarbeiten verlangte der Mieter vergeblich die Wiederanbringung.

Mit Urteil vom 16. Februar 1998 wies das Landgericht Berlin jedoch die Klage ab, da eine Mietermodernisierung am vertragsgerechten Zustand, dessen Aufrechterhaltung der Vermieter schuldet, nichts ändert. Vermietet war eben eine Wohnung mit Balkon und nicht mit einer Loggia, so daß der Mieter nicht die Wiederherstellung der Loggia verlangen konnte. Auch auf die frühere Genehmigung zum Umbau konnte sich der Mieter nicht berufen, denn die Kammer meinte, diese könne widerrufen werden. Schließlich habe der Mieter die Verglasung auch schon vor über elf Jahren eingebaut und damit seine Investitionen abgewohnt.

Das Urteil hat Bedeutung für alle Fälle der Mietermodernisierungen, bei denen - wie wohl häufig - diese Frage nicht durch Vereinbarung geregelt ist, nämlich was passiert, wenn für Instandsetzungsarbeiten die Einbauten des Mieters entfernt werden müssen oder beschädigt werden. Auch die Mustervereinbarung des Bundesjustizministers zur Mietermodernisierung (abgedruckt bei Blömeke/Blümmel, Modernisierung und Instandsetzung, Seite 384) behandelt diese Frage nicht. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee (MM 1995, 27) hatte in einem ähnlichen Fall entgegengesetzt entschieden und gemeint, der Vermieter hafte unter anderem aus positiver Vertragsverletzung auf Schadensersatz.