Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen, Modernisierungsankündigung

1. Bei einem Klageantrag auf Duldung sind Verallgemeinerungen unvermeidlich und daher zulässig (hier: Einbau einer Badewanne bzw. Raumsparwanne).

2. Eine Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Maßnahme beschreiben und einen taggenauen Beginn angeben.

3. Modernisierungsmaßnahmen sind auch der Austausch der Kaltwasserleitungen gegen neue isolierte, die Erneuerung der Elektroleitungen (Unterverteilung in der Wohnung) mit Leitungsschutzschaltern und Fehlerstromschutzeinrichtungen und der Umbau einer Loggia in Wohnraum.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Der Bekl. wird verurteilt, die Durchführung folgender Maßnahmen in der von ihm genutzten Wohnung zu dulden:

a) Einbau einer Heizzentrale (Gasbrennwertkesselanlage) einschließlich indirekt beheizter Warmwasserspeicher im Keller des Aufgangs T.straße 29, nebst

b) Verlegung der Leitungen im Haus einschließlich der dazu erforderlichen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Leitung, anschließende Verschließung nach Leitungsverlegung, Dämmung der Verteilungsleitung für Heizung und Warmwasser inklusive Warmwasserzirkulation gemäß EnEV, Stilllegung, Reinigung und Ausbrennung der vorhandenen Schornsteine und Rückbau unter Dach;

c) Verlegung von Steigesträngen gemäß dem zur Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan auf Putz; Dämmung und Verkleidung der Steigestränge mit Gipskartonschächten; Tapezierung der Gipskartonschächte mit Raufasertapete und weißem Anstrich;

d) Demontage der vorhandenen Kachelöfen und Einzelraumgasheizer nebst Gasleitungen und Anbindung von Plattenheizkörpern an die Steigestränge mittels Heizungsleitungen gemäß dem in Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan;

e) Anbringung eines Handtuchheizkörpers im Bad gemäß dem in Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan;

f) Ausstattung der Heizkörper in der Wohnung mit Thermostatventilen zur raumweisen Temperaturreglung; Montage von Mess- und Ablesevorrichtungen;

g) Herstellen der notwendigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Leitungen einschließlich Verschließens nach Leitungsverlegung;

h) Installation horizontaler Warmwasserleitungen vom Steigeschacht unter Putz hinter den Gipskartonverkofferungen zu den Armaturen der jeweiligen Objekte (Badewanne, Waschtisch, WC, Küchenspüle) gemäß dem in Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan; Herstellung der notwendigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Steigleitungen, anschließende Anarbeitung des durchbrochenen Mauerwerks an die Leitungen; Dämmung der Warmwasserleitung gemäß EnEV;

i) Erneuerung der Kaltwasserleitungen und Isolierung dieser

j) Einbau eines wandhängenden WC-Beckens; Einbau eines Unterputzspülkastens mit Drückerplatte und Wasser-Stopp-Funktion;

k) Einbau von wassersparenden Einhandmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung am Waschtisch und an der Badewanne; Einbau einer Badewanne bzw. Raumsparwanne mit Styroporträger einschließlich Brauseset und Wandstange gemäß dem in Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan; Einbau einer wassersparenden Einhandmischbatterie mit Durchflussmengenbegrenzung auf die Küchenspüle und deren Anschluss gemäß dem in Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan;

I) Schaffung eines Geschirrspülmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle Schaffung eines Waschmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle; gemäß dem in Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan;

m) Einbau je eines funkfernablesbaren Kalt- und Warmwasserzählers im Installationsschacht;

n) Verschluss der Deckendurchführung der Warmwasser- und Zirkulationsleitungen; Verschluss der Durchbrüche in den Wänden; Anbringung einer Trockenbaubekleidung an den horizontalen Wasser- und Abwasserleitungen;

o) Ausbau des vorhandenen Herdes und Einbau eines Elektroherdes mit Cerankochfeld

p) Verfliesung aller Wandflächen im Bad bis etwa 2 m hoch; Abdichtung des Badfußbodens und anschließende Neuverfliesung; Verfliesung des Badewannenträgers, malermäßige Überarbeitung der nicht gefliesten Wandbereiche im Bad einschließlich einer Untergrundvorbereitung;

q) Malermäßige Überarbeitung der Installationsschächte in der Küche nebst Ausbesserungsarbeiten für die erstmalige Herstellung von Geschirr- und Waschmaschinenanschlüssen

r) Umbau der straßenseitigen Loggia zu Wohnraum durch Einbau von Kunststofffenstern, Aufbringen eines Fußbodenbelags, Verputzen der Wandflächen, Anbringung einer Raufasertapete nebst weißem Anstrich und Rückbau der Balkonfensterelemente

s) Errichtung eines hofseitigen Balkons gemäß dem in Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan, Entfernung des Mauerwerks der Fensterbrüstung und Einbau eines Balkonfensters

t) Erneuerung der Unterverteilung in der Wohnung, bestückt mit Leitungsschutzschaltern und Fehlerstromschutzeinrichtungen;

u) Demontage vorhandener Zähler und Montage zentraler Wohnungsstromzähler im Keller;

v) Installation einer zusätzlichen Steckdose für die Waschmaschine in der Küche unter der Spüle gemäß dem in Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan; Installation einer zusätzlichen Steckdose in der Küche unter der Spüle für die Geschirrspülmaschine gemäß dem in Anlage K 2 beigefügten Grundrissplan; Installation einer Doppelsteckdose neben den Handwaschbecken im Bad; Installation eines Fl-Schutzes (Fehlerstromschutzschalters) im Bad;

w) Demontage der gesamten E-Anlagen, Installation und Installation einer neuen Anlage unter Putz.

x) Verstärkung der Elektrohausanschlüsse, Deinstallation der vorhandenen Leitung und Verlegung einer separaten Leitung mit einem insgesamt größeren Querschnitt zwischen 4 x 35 mm2 und 70 mm2 für jede Wohnung; Verlegung der Steigleitungen zwischen der Zählerzentralstation im Keller und den Stromkreisverteilern in den Wohnungen;

y) Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems mit 12 cm Stärke an der Fassade und der Loggiaseitenwände einschließlich der dafür erforderlichen Baustelleneinrichtung der Gerüststellung und der Herrichtung des Geländes;

z) Anbringung einer Dämmung der Kellerdecke mit 6 cm Stärke sowie die notwendige Vorbereitung für die Anbringung der Dämmung insbesondere die Untergrundvorbereitung und die Kürzung der Türen im Keller;

aa) Errichtung eines Hausanschlussraums für die zentrale Heizungs- und Warmwasserstation nebst aller erforderlichen Maßnahmen sowie die erforderliche Neuaufteilung der Kellerverschläge;

bb) Anbringung einer Wärmedämmung im Bereich des Daches an der obersten Geschossdecke; Anbringung eines Laufsteges oberhalb der Dämmung zu Revisionszwecken;

cc) Austausch der vorhandenen Kastendoppelfenster gegen Kunststoffisolierglasfenster; Erneuerung der Fensterbänke und Anbringung neuer Innenfensterbänke nebst notwendigen Mauer-, Putz-, Maler- und Ausbesserungsarbeiten in Bezug auf den Austausch der Fenster und der Fensterbänke.

2. Der Kl./Berufungskl. und den von ihr beauftragten Baufirmen, Bauleiter und Architekten wird werktäglich in der Zeit von 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr nach vorheriger Ankündigung Zugang zu der Wohnung gewährt zur Durchführung der unter 1. genannten Arbeiten.

3. Dem Bekl./Berufungsbekl. wird im Falle der Zuwiderhandlung gegen die in 1. genannten Duldungspflichten ein Ordnungsgeld bis zu 250.000 €, ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten auferlegt.

II. Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg, der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Duldung der streitigen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen aus den §§ 555a, 555d BGB zu.

Entgegen der Auffassung des Bekl. sind zunächst die Klageanträge zulässig. Diese sind hinreichend i. S. d. § 253 ZPO bestimmt.

Sofern der Bekl. meint, die Anträge bezeichneten die zu duldenden Maßnahmen nicht hinreichend konkret, es sei z. B. nicht zulässig, dass der Einbau einer „Badewanne bzw. Raumsparwanne“ beantragt werde, ist dies unzutreffend.

Zwar müssen Anträge, mit denen die Duldung von Handlungen verlangt wird, die zu duldenden Handlungen so genau bezeichnen, dass der in Anspruch genommene Schuldner im Falle einer dem Antrag entsprechenden gerichtlichen Entscheidung eindeutig erkennen kann, was von ihm verlangt wird. Denn diese Prüfung darf grundsätzlich nicht in das Vollstreckungsverfahren verlagert werden, da es nicht dessen Aufgabe ist, zu klären, wie die zu vollstreckende Handlung oder Unterlassung aussieht; es ist vielmehr auf eine Klärung der Frage beschränkt, ob der Schuldner der ihm gebotenen Verpflichtung nachgekommen ist. Gleichwohl sind bei Duldungsanträgen gewisse Verallgemeinerungen häufig unvermeidlich, weil andernfalls die Möglichkeit, gerichtlichen Rechtsschutz zu erlangen, durch prozessuale Anforderungen unzumutbar erschwert würde (BAG, NZA 2010, 1365, 1366 m.w.N.). Aus dem gleichen Grunde kann eine Verurteilung zur Duldung auch ohne ausdrücklichen Ausspruch die Verpflichtung zu positivem Tun enthalten, wenn der Schuldner - wie hier hinsichtlich der gleichzeitig erkannten Verpflichtung zur Zutrittsgewährung - seiner Duldungspflicht nur dadurch gerecht werden kann, dass er daneben zugleich positive Handlungen vornimmt, die erforderlich sind, um den rechtmäßigen Zustand zu erreichen. Denn auch insoweit würde eine Zwangsvollstreckung unzumutbar erschwert, wenn der Gläubiger statt dessen darauf verwiesen werden müsste, jeweils einzelne Handlungstitel für die nach Art und Umfang in der Regel nicht hinreichend voraussehbaren Handlungen zur Erreichung des beschriebenen Duldungserfolges zu erwirken (BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10 -, Rn. 15, juris).

Im vorliegenden Fall ist zunächst gar nicht ersichtlich, dass eine Raumsparwanne ein Aliud zu einer Badewanne darstellte, im Übrigen ist jedenfalls in der Ankündigung selbst, dort auf S. 12, die Ausführung der Sanitärarbeiten im Badezimmer in der konkreten Wohnung des Bekl. hinreichend beschrieben.

Auch die Modernisierungsankündigung der Kl. vom 1.7.2015 ist formell wirksam. Sie ist insbesondere hinreichend bestimmt i. S. d. § 555c BGB.

Die Ankündigung ist sowohl hinsichtlich der angegebenen Dauer als auch hinsichtlich der Bezeichnung der einzelnen Arbeiten wirksam.

Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird. Sie muss auf der einen Seite zwar den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen ermöglichen. Auf der anderen Seite ist aber auch zu berücksichtigen, dass die in § 555c BGB geregelte Mitteilungspflicht nicht darauf abzielt, die sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren soll. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf deshalb nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und auf diese Weise den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10; LG Berlin, Urteil vom 25. November 2011 - 63 S 86/11 -, Rn. 5, juris).

Die Ankündigung der Kl. vom 1.7.2015 erfüllt diese Anforderungen vollumfänglich. Es ist offensichtlich, dass die Modernisierungsankündigung einen Teil enthält, der die Arbeiten im Allgemeinen in der gesamten Anlage betreffen und einen Teil, der auf die spezielle einzelne Wohnung zugeschnitten ist. So wird aus der Ankündigung deutlich, welche Badewanne genau eingebaut werden soll.

Es muss auch nicht der tagesgenaue Beginn bekanntgegeben werden. Es ist offensichtlich, dass sich die Angaben nicht widersprechen, sondern zum einen den Beginn der Arbeiten in der gesamten Anlage nennen und zum anderen den in dem konkreten Gebäude. Abgesehen davon, dass nicht der Beginn der Arbeiten auf den Tag genau angegeben werden muss, was in der Regel gar nicht möglich ist, sondern die Angabe des ungefähren Zeitraumes reicht, enthält die Modernisierungsankündigung der Kl. auf S. 6 hinsichtlich des Fensteraustauschs den - durch Fettdruck hervorgehobenen - Hinweis, dass die konkreten Termine jeweils mit den Mietern individuell abgestimmt würden. Sofern die Angabe des Zeitraumes um 3 Tage divergiert, ist dies nach Maßgabe des Vorstehenden unschädlich.

Die Ankündigung der Kl. ist auch materiell wirksam.

Die begehrten Maßnahmen der Dämmung (Fassade, Keller und Dach), des Austauschs der Holzkastendoppelfenster gegen Isolierglasfenster, des Austauschs des Ofens gegen eine Zentralheizung nebst Heizkörpern und Leitungen, des Austauschs der Warm- und Kaltwasserleitungen gegen neue isolierte und des Einbaus von Einhebelmischbatterien stellen eine nach §§ 555b Nr. 1 BGB zu duldende Energieeinsparmaßnahme dar. Die durch die Kl. behauptete Energieeinsparung hat der Bekl. nicht bestritten.

Die Kl. hat ferner einen Duldungsanspruch bzgl. folgender wohnwertverbessernder Maßnahmen:

Die Vollverfliesung stellt gegenüber lediglich einem Fliesenspiegel eine Wohnwertverbesserung dar (LG Berlin, Urteil vom 9. November 2007 - 63 S 75/07 -, juris).

Selbiges gilt für die neuen Elektroleitungen mit Fl-Schutz (LG Berlin, Urteil vom 9. November 2007 - 63 S 75/07-, juris). Sofern der Bekl. einwendet, die bisher vorhandene Elektrik sei nicht defekt, ist er der substantiierten Behauptung der Kl., die vorhandene Elektrik genüge nicht mehr den zeitgemäßen technischen Standards, nicht entgegengetreten.

Auch bei der Installation eines Geschirrspüler- und Waschmaschinenanschlusses handelt es sich um eine wohnwertverbessernde Maßnahme (LG Berlin, Urteil vom 7. Mai 2015 - 63 S 183/14 -, juris). Selbiges gilt für den Handtuchheizkörper (LG Berlin, Urteil vom 7. Mai 2015 - 63 S 183/14 -, juris) und das Cerankochfeld.

Ebenso verhält es sich mit dem Anbau eines Balkons (LG Berlin, Urteil vom 7. Mai 2015 - 63 S 183/14 - juris).

Auch der Umbau der Loggia zu Wohnraum stellt entgegen der Auffassung des Bekl. eine Wohnwertverbesserung dar. Die Schaffung eines neuen Wohnraums stellt grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung dar. Sofern der Bekl. meint, er habe Zweifel an der ausreichenden Wärmeversorgung nach dem Umbau, bleibt er, sollten sich die neu geschaffenen Wohnräume nicht ausreichend erwärmen, auf seinen Instandsetzungsanspruch verwiesen. Die Befürchtung, es könnten nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen Mängel auftreten, steht dem Duldungsanspruch der Kl. nicht entgegen.

Bezüglich des Schaffens eines zentralen Hausversorgungsraumes ist zwar hierdurch keine Gebrauchswerterhöhung erkennbar, jedoch handelt es sich um eine wertsteigernde Maßnahme der Immobilie.

Zwar unterliegen auch Maßnahmen außerhalb der eigentlichen Mieträume der Ankündigungspflicht, solange Gebäudebestandteile und der Keller als Gegenstand der Mietsache betroffen ist, die Kellerverschläge sollen jedoch nicht kleiner werden. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine bestimmte Aufteilung des Kellergeschosses.

Die Beeinträchtigung ist daher unerheblich. Eine Mieterhöhung verlangt die Kl. hierfür auch nicht. Es handelt sich daher um eine zu duldende Bagatellmaßnahme.

Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere wenn sie der Energieeinsparung dienen, sind vom Gesetzgeber erwünscht, und die Rechtsprechung soll sie nicht durch übertriebene Anforderungen verhindern. Dem kommt mit einem knapp begründeten Urteil die 63. Kammer des Landgerichts Berlin nach – möglicherweise etwas zu weitgehend.

Die Vermieterin plante in dem Haus umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen. Die Heizungsanlage sollte geändert, Warmwasser-, Kaltwasser- und Elektroleitungen ausgetauscht und die Loggia zu Wohnraum umgebaut werden (der gesamte Katalog der vom LG als Modernisierungsmaßnahmen eingestuften Baumaßnahmen ist der Urteilstenorierung Seite 175 zu entnehmen). Der Mieter hielt die Modernisierungsankündigung für unzureichend, ebenso den Klageantrag. Die vorhandene Elektrik sei nicht defekt und der Umbau der Loggia problematisch.

Anders als das Amtsgericht hielt das Landgericht Berlin die Klage in vollem Umfang für begründet. Die Modernisierungsankündigung und die Klageanträge seien nicht zu beanstanden, denn gewisse Unschärfen seien bei derart umfangreichen Maßnahmen nicht zu vermeiden; anderenfalls wäre die Möglichkeit, gerichtlichen Rechtsschutz zu erlangen, durch prozessuale Anforderungen unzumutbar erschwert. Sämtliche Maßnahmen dienten entweder der Energieeinsparung oder seien wohnwertverbessernd.

Die Begründung, dass es sich um zu duldende Modernisierungsmaßnahmen handelt, ist mit etwas mehr als einer Seite arg knapp geraten und beschränkt sich im Wesentlichen auf Zitate der eigenen Rechtsprechung. Unproblematisch ist das für Maßnahmen wie Wärmedämmung, Einbau von Isolierglasfenstern, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau von Einhebelmischbatterien und Vollverfliesung sowie Geschirrspüler- und Waschmaschinenanschluss sowie Handtuchheizkörper, Cerankochfeld und (erstmaliger?) Anbau eines Balkons. Bei anderen Maßnahmen hätte man dagegen eine etwas ausführlichere Begründung gewünscht.

1. Die Erneuerung der Kaltwasserleitungen mit Isolierungen soll eine energiesparende Maßnahme darstellen. Möglicherweise hat die Kammer die EnEV missverstanden, die sich nur bezieht auf Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Kälteverteilungs- und Kaltwasserleitungen von Raumlufttechnik- und Klimakältesystemen. Kalte Trinkwasserleitungen fallen dagegen nicht unter die Verordnung; besteht kein Legionellenrisiko durch Erwärmung des Kaltwassers, genügen bei einem Neubau die Dämmanforderungen nach DIN 1988-200. Dass hier der Austausch eine Modernisierungsmaßnahme darstellen soll, hätte daher einer näheren Begründung bedurft.

2. Ähnlich ist es bei den neuen Elektroleitungen mit FI-Schutz in der Wohnung. Warum die gesamte Unterverteilung (nicht die Steigeleitung) ausgetauscht werden sollte, wird nicht begründet. Der Einbau eines für wenige Euro erhältlichen FI-Schutzschalters in den Sicherungskasten ist eine geringfügige Maßnahme; in dem Urteil der Kammer, das zur Begründung angegeben wird (GE 2008, 61), heißt es denn auch, dass die Installation einer Fehlerstromschutzschaltung nur eine kleinere Umbauarbeit darstelle. Wenn die Elektroanlage im Übrigen mangelhaft war, handelte es sich nicht um eine Modernisierung, sondern um eine Instandsetzung.

3. Ob der Umbau der Loggia zu einem Wohnraum ohne Weiteres eine Modernisierung darstellt, ist zweifelhaft. Gemeint sind in § 555b Nr. 7 BGB (Schaffung neuen Wohnraums) der Dachgeschossausbau, die Umgestaltung von bisherigen Nebenräumen zu einer Wohnung oder die Aufstockung (Heilmann in Juris PK, 8. Aufl. 2017, Rn. 23 zu § 555b). Jedenfalls die bisherige Rechtsprechung geht davon aus, dass der Umbau nicht dazu führen darf, dass etwas Neues entsteht, weswegen die Umgestaltung eines Balkons zum Wintergarten ebenso wenig eine Modernisierung ist (LG Berlin, GE 1997, 1031) wie der Umbau einer Loggia zum Wintergarten (LG Hamburg, WuM 2008, 27). Ob eine Wärmebedarfsberechnung vorlag, die die Bedenken des Mieters, das neu geschaffene Zimmer würde nicht ausreichend erwärmt werden, entkräften konnte, wird nicht erwähnt. Abwegig sind solche Bedenken jedoch nicht, und der Verweis auf den Instandsetzungsanspruch des Mieters ist wenig hilfreich, zumal die Maßnahme bei einem erhöhten Wärmeverbrauch den Zielen der EnEV widersprechen würde.

Eine knappe Begründung, die sich auf das Wesentliche beschränkt, ist gut. Wenn nur Schlagworte geliefert werden, gilt das weniger.