Vollzug eines mündlichen Vertrages trotz fehlender vereinbarter Schriftform

Die Zweifelsregelung des § 154 Abs. 2 BGB, wonach im Zweifel ein Vertrag nicht als geschlossen gilt, wenn eine Beurkundung des beabsichtigten Vertrages verabredet worden ist, greift jedenfalls dann nicht, wenn sich die Parteien auf die Essentialia geeinigt und sich über Monate hin entsprechend dieser vertraglichen Vereinbarung verhalten haben.

Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung der für das Jahr 2001 geltend gemachten Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 3.918,44 €. Ein derartiger Anspruch ergibt sich weder aus § 535 Abs. 2 BGB, noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 818 Abs. 1 und 2 BGB noch aus §§ 987 ff. BGB.

Mit dem Amtsgericht ist davon auszugehen, daß die Parteien im Februar 2001 einen Mietvertrag gemäß § 535 BGB geschlossen haben. Unstreitig waren sich die Parteien darüber einig, daß der Kl. verpflichtet sein sollte, dem Bekl. den Gebrauch der streitgegenständlichen Wohnung zu gewähren und daß der Bekl. jedenfalls bis zum Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages verpflichtet sein sollte, an den Kl. monatlich 1.500 DM zu zahlen. Streitig ist zwischen den Parteien lediglich, ob es sich bei dem vereinbarten Betrag um einen Abschlag auf einen später noch zu vereinbarenden Mietzins handeln sollte und ob es sich bei dem Betrag um einen Inklusivbetrag oder um einen Nettomietzins zuzüglich noch in Rechnung zu stellender Nebenkosten handelt.

Da ein Mietvertrag aber nichts anderes erfordert, als daß ein Vertragsteil sich verpflichtet, dem anderen Vertragsteil den Gebrauch einer Sache gegen Entgelt zu gewähren (BGHZ 10, 171), ist - unabhängig von den zwischen den Parteien streitigen Fragen - von dem Bestehen eines Mietvertrages auszugehen. Die Zweifelsregelung des § 154 Abs. 2 BGB, wonach im Zweifel ein Vertrag nicht als geschlossen gilt, wenn eine Beurkundung des beabsichtigten Vertrages verabredet worden ist, greift jedenfalls dann nicht, wenn sich die Parteien - wie hier - auf die Essentialia geeinigt und sich über Monate hin entsprechend dieser vertraglichen Vereinbarung verhalten haben (vgl. hierzu auch KG NJW 1955, 949).

Für die Behauptung, daß es sich bei dem vereinbarten Betrag in Höhe von 1.500 DM nur um einen Abschlag auf einen später noch zu vereinbarenden Mietzins handeln sollte, ist der Kl., worauf ihn das Amtsgericht mehrfach hingewiesen hat, beweisfällig geblieben. (...)

Nach § 154 Abs. 2 BGB ist bei Vereinbarung der "Beurkundung" (wozu auch die Schriftform gehören kann) ein Vertrag im Zweifel nicht geschlossen, bis die Beurkundung erfolgt. Das gilt auch für Mietverträge, die ansonsten auch mündlich geschlossen werden können. Die Regel "im Zweifel" gilt allerdings nicht, wenn der Vertrag über längere Zeit durchgeführt wird.

Nach grundsätzlicher Einigung mit dem Vermieter zog der Mieter in die Wohnung ein und zahlte dafür monatlich 1.500 DM. Zum Abschluß des schriftlichen Mietvertrages, der vorgesehen war, kam es nicht. Der Vermieter behauptete, bei Zahlung von 1.500 DM handele es sich um einen Abschlag, der die gesondert zu berechnenden Betriebskosten nicht enthalte. Er verlangte Zahlung von Betriebskosten in Höhe von knapp 4.000 Euro.

Mit Urteil vom 10. März 2005 wies das Kammergericht die Berufung gegen das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts zurück und meinte, hier hätten sich die Parteien auf die wesentlichen Punkte eines Mietvertrages mündlich geeinigt. Wenn sie sich dann über Monate hin entsprechend verhalten, greife die Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB nicht, wonach ohne Einhaltung der vereinbarten Schriftform ein Vertrag nicht als abgeschlossen gilt. Da der Vermieter nicht beweisen konnte, daß die Zahlung von 1.500 DM lediglich die Nettokaltmiete betraf und zusätzlich Betriebskosten vom Mieter zu übernehmen waren, war die Klage unbegründet.

Das KG stützt sein Urteil auf eine Entscheidung aus dem Jahre 1954 über ein Aufbaumietverhältnis (Mieter übernimmt Aufbau nach Kriegsschäden auf eigene Kosten), das fünf Jahre lang praktiziert worden war, ohne daß die vereinbarte Schriftform eingehalten wurde. Das sei eine "natürliche Gegebenheit", hatte das KG damals entschieden. Das jetzige Urteil geht darüber hinaus (Praktizierung über mehrere Monate hin) und kann nur als Warnung für Vermieter verstanden werden, auf keinen Fall vor Unterzeichnung eines Mietvertrages die Wohnungsschlüssel aus der Hand zu geben.